Byggherren

Husk foreldelse av reklamasjonskrav !

Av advokat Hans Cappelen

Selv om det ikke sies ett ord om foreldelse i forbrukerlovene og kontraktsstandardene, kan reklamasjonskrav bli foreldet. Det er lett å glemme at foreldelsesreglene kan avskjære reklamasjonskrav. Dermed kan krav om retting, utbedring, prisavslag osv gå tapt - også når man har reklamert i tide.

Det dreier seg om frister og avbrytelse av frister. Sett fra kjøpers/byggherres/oppdragsgivers side, gjelder det å ikke miste sine krav fordi fristene løper ut. Sett fra selgers/ entreprenørs/ leverandørs side, gjelder det å få avskåret krav som de ikke ønsker å oppfylle.

At en reklamasjon må bli gjort i tide, ser vi både i forbrukerlovene og i standardene. Etter overtagelsen er reklamasjonsfristen innen rimelig tid i avhendingslova, bustadoppføringslova, kjøpsloven, håndverkertjenesteloven, NS 3408 m. fl. Noe kortere er fristen uten ugrunnet opphold i entreprisestandardene NS 3430 og NS 3431 m. fl. Det er viktig å være oppmerksom på at det er disse fristene som byggherren må overholde. Han må for all del ikke sette seg ned og vente etter at han har oppdaget en mangel, selv om det er frister på fem år eller tre år i lovene og standardene. Disse årsfristene er nemlig av en helt annen type, fordi de er siste frister for når reklamasjoner kan settes fram. Bare unntaksvis kan fristene bli forlenget, som ved grov uaktsomhet eller forsett.

Et annet regelsett har vi i foreldelsesloven. Den ligner litt på reklamasjonsreglene, fordi også den opererer med tidsfrister. Men vi må ikke forveksle de forskjellige reglene ! Foreldelsesloven har en hovedregel på tre år, med en særregel som gir 1 års tillegg i inntil 10 år, dvs. i alt 13 år. (Særregelen kan for eksempel være aktuell ved skjulte mangler som skyldes grov uaktsomhet.) Vi kan raskt slå fast at foreldelsesloven ikke gir noen forlengelse av fristene for reklamasjoner. Tvert imot kan foreldelsesloven medføre kortere frist for å fremme krav enn fristen på 5 år. En foreldelsesfrist stanser bare å løpe, når den ansvarlige erkjenner kravet, eller når kravshaveren går til rettslige skritt (som forliksklage eller stevning). Derimot er det nok å melde fra til den ansvarlige for å avbryte en reklamasjonsfrist.

Et eksempel er byggherren som reklamerte straks overfor entreprenøren, da han oppdaget en lekkasje fra taket to måneder etter innflytting. Entreprenøren svarte at han ikke forsto dette fordi han mente at arbeidet ble utført fagmessig, og han svarte ikke på om at han ville gjøre noe med saken. Byggherren skrev flere brev til entreprenøren om det samme, men entreprenøren nøyde seg med å henvise til sitt første svar og la også til noe annet ullent og uforpliktende. Dermed hadde byggherren reklamert. Men fordi byggherren ikke startet rettsak mot entreprenøren innen tre år etter overtagelsen, fikk entreprenøren medhold i at byggherrens krav var foreldet og gått tapt. Dette blir resultatet uansett om byggherren er en forbruker og har en lengstefrist på fem år for reklamasjoner.

Det er mange flere rettsregler om reklamasjoner og foreldelse enn de jeg nevner ovenfor. Min hensikt her er bare å minne om at mange krav er gått tapt fordi de ble fulgt opp for sent - og det selv om kravene ville ha fått medhold av domstolene hvis de var blitt fremmet i tide og på riktig måte. Ikke minst byggherrens rådgivere har et ansvar for å bistå med å følge opp reklamasjonskrav innenfor de strenge tidsfristene.