Generelt om byggherrene og NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt

av advokatfullmektig Silje Hassellund og advokat Hans Cappelen, mai 2004

Vi har tenkt til å skrive en artikkelserie angående den nye standarden NS 8405. I denne første artikkelen tar vi for oss generelle forhold i forbindelse med den nye standarden, særlig hva byggherrene må være oppmerksomme på ved bruk av standarden, og om adgangen til å gjøre endringer. Senere vil vi gå mer konkret inn i regelverket.

NS 8405 er den nye standarden for alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider. Den erstatter NS 3430. En omfattende revisjon er foretatt, og det er mange nye regler byggherrene må sette seg inn i, og forholde seg til.

Det er meningen at standarden hovedsakelig skal ha to funksjoner. Den ene funksjonen er å være et styringsredskap for avtalepartene. Den andre funksjonen er at den skal gi juridiske løsninger hvis avtalepartene blir uenige. Det er imidlertid flere forhold partene skal være oppmerksom på når de benytter seg av den nye standarden.

Det første byggherren og entreprenøren skal være oppmerksom på, er at NS 8405 setter store krav til begge partene, og da enda større krav enn tilfellet har vært tidligere. Standarden krever at begge aktivt skal følge opp hverandres handlinger og unnlatelser. Gjør de ikke det på riktig måte, kan de miste rettigheter og få nye plikter.

Partene må altså sette seg ordentlig inn i det som står i standarden. Byggherrer som vil bruke NS 8405 vil normalt måtte bruke eksperthjelp, arkitekt, ingeniør og advokat. Den nye standarden har ikke gjort det lettere for byggherrene, tvert imot. En del av bestemmelsene er både viktige og vanskelige å forstå. Dette er ingen god kombinasjon, men like fullt en realitet med NS 8405. Et eksempel på dette er varslingsreglene i NS 8405. Standarden legger opp til strengt formaliserte varslingsprosedyrer i pkt 20-26. Videre er det i NS 8405 en utstrakt plikt til samordning med de andre aktørene. Vi kommer nærmere tilbake til disse reglene i senere artikler.

For det andre er det viktig å vite at NS 8405 ikke er beregnet på alle byggarbeider. NS 8405 er bare egnet for prosjekter hvor det er ”behov for strengt formaliserte varslingsprosedyrer og utstrakt plikt til samordning med andre aktører”, som det heter i NS 8405 pkt 1. Vi ser da straks at det er ikke aktuelt å bruke NS 8405 når byggherren er forbruker. Utenfor forbrukerforholdene og de svært krevende prosjektene, kan det være snakk om fortsatt å bruke NS 3430. I så fall bør NS 3430 bli oppjustert med noen av de nye reglene i NS 8405, blant annet 5 års absolutt reklamasjonsfrist. Kommer vi derimot over i prosjekter om ”enkle bygg og anlegg”, men utenom forbrukerforhold, har vi en annen standard. Den heter nå NS 3408 og er under revisjon. Den skal hete NS 8406 og ventes å foreligge i løpet av juni 2004.

NS 8405 gjelder ikke for totalentrepriser. Her gjelder NS 3431. Ny revidert standard er imidlertid ventet i løpet av noen måneder også for totalentrepriser. Noe annet er salg av bygg før, under eller etter oppførelsen og slikt salg krever egne bestemmelser. De nevnte standardene må der ikke brukes uten endringer og tilpassing. Vi har NS 3428 for kjøp av nyoppført bolig, men den gjelder for kjøpere som er forbrukere.

Vi har mange særregler som gjelder forbrukerentrepriser.  De er hovedsakelig regulert ved lov, i motsetning til den rettslige situasjonen ved andre entrepriser. Det finnes dessuten egne standardkontrakter som er særskilt utarbeidet for avtaler om forbrukerprosjekter (blant annet byggeblankett 3425 og 3426). For oppføring av nye hus og fritidshus gjelder bustadoppføringslova som kom i 1997. Håndverkertjenesteloven fra 1989 gjelder også forbrukere, men denne er knyttet til håndverkertjenester som utføres på allerede bestående hus. Lovene beskytter forbrukerne, og det er ikke anledning til å gjøre avtaler som stiller forbrukeren dårligere enn det som følger av loven.

Videre er det ikke meningen at NS 8405 skal brukes i underentrepriser. Det finnes egne kontraktsstandarder for underentrepriser og de skal nå også bli revidert.

Det tredje som byggherren og entreprenøren må vite, er at NS 8405 ikke må brukes alene. Den må de supplere med en bekreftelse på at kontrakten er inngått, der blant annet kontraktssummen tas med. Dette skjer i ”avtaledokumentet” som vi finner et mønster for i byggeblankett 8405 a. Videre må partene avtale spesielle kontraktsbestemmelser for det aktuelle prosjektet. Disse bestemmelsene skal man ta inn i avtaledokumentet i sin helhet, eventuelt kan man ta inn en henvisning i avtaledokumentet til det dokumentet hvor de spesielle kontraktsbestemmelsene fremgår. Partene må naturligvis avtale hvilket bygg eller anlegg som skal bli oppført, ved å ha med henvisninger til beskrivelser og tegninger i avtaledokumentet. Dessuten tar avtaledokumentet vanligvis inn byggetid og frister, samt flere andre forhold for det enkelte bygge- eller anleggsprosjektet.

Kan vi gjøre endringer i NS 8405?

Behovet for å endre standardens bestemmelser kan ofte være til stede. Standarden er omfattende og regulerer så mye at ikke alle bestemmelsene passer i alle prosjekter, slik som for de offentlige byggherrene eller ved eiendomsutvikling for salg og bortleie. Markedsforholdene, partenes erfaring med hverandre, viljen til å påta seg økt eller minsket risiko osv, er forhold som kan lede til endringer og avvik fra standarden.

”Forutsetningen” i forordet til NS 8405 om anvendelse uten andre endringer eller avvik som standarden selv åpner for, er neppe realistisk og nokså lite konkurransevennlig. Det har vist seg ved bruken av NS 3430, at entreprenører må konkurrere også på andre konkurransegrunnlag og vilkår enn det som følger bare av standarden. Komiteen bak NS 8405 har da også innsett dette i og med at de i standardens pkt 3.1 har gitt NS 8405 siste prioritet blant kontraktsdokumentene.

Typiske avvik fra standarden kan være å sløyfe sikkerhetsstillelse fra offentlige byggherrer, og endringer i bestemmelsene om dagmulkt og overtakelse. Videre kan det hende at endringene til NS 8405 vil gå ut på å holde mer på elementer fra NS 3430, så som varslingsprosedyrer, men dette gjenstår å se.

For øvrig er det adgang til å ha avvik fra NS 8405 fordi det dreier seg om en avtale og ikke en tvingende lov. I alle tilfelle er det viktig å huske at mange av standardens bestemmelser har betydning for andre av bestemmelsene. Avvikene bør derfor bare foretas med innsikt og gjennomføres med konsekvens. Hvis avvikene er uklare eller blir foretatt ensidig på bekostning av den ene parten, vil avvikene kunne bli tolket strengt eller innskrenkende. Det er også en viss adgang for domstolene til å sette til side – helt eller delvis - en avtale som virker ”urimelig”, jfr avtaleloven § 36. Men når partene er profesjonelle, skal dette mye til.