PRISAVSLAG ELLER ERSTATNING ?

Spørsmål :

Jeg lurer på om jeg skal kreve enten prisavslag eller erstatning fra hun som jeg kjøpte boligen av. Etter å ha flyttet inn oppdaget jeg råteskader og hele badet måtte skiftes ut. Jeg har måttet bo på pensjonat mens arbeidene ble gjort. Dessuten har jeg ikke fått leie i denne tiden fra hybelboeren som jeg deler badet med.

Hilsen en som står på

Svar :

De pengebeløpene som du krever at selgeren skal betale, er dels kostnadene til utbedring, dels det følgetapet du har hatt. Du nevner prisavslag eller erstatning, og disse to juridiske begrepene ser vi både i avhendingslova og i en lang rekke dommer. Likevel bruker ofte juristene en kombinasjon av begrepene og de sier: ”krav om prisavslag/erstatning”. Dette er det enkleste, dersom kjøperen fullt ut vinner eller taper sitt krav om å få dekning. Da er det likegyldig om kravet er kalt det ene eller det andre.

I mange tilfeller bør vi skille mellom prisavslag og erstatning, fordi reglene ikke er helt de samme. Prisavslaget dekker enten verdireduksjon eller utbedringskostnader, mens erstatning dekker det økonomiske tapet som mangelen påfører kjøperen. Ditt krav om dekning av de rene utbedringskostnadene kan derfor være både prisavslag og erstatning. Men ditt økonomiske tap omfatter også dine utgifter til pensjonat og den bortfalte inntekten av utleie. For disse to postene skal du derfor kreve erstatning. Vi kaller slike poster som dine utgifter og bortfallet av inntekter, for indirekte tap.

Du får ikke erstattet det indirekte tapet, dersom selgeren ikke kan bebreides for å ha utvist skyld, dvs. uaktsomhet eller forsett. Fra denne regelen har avhendingslova gjort noen unntak, bl.a. kostnader til tiltak som kompenserer for mangelen, og til tiltak som avgrenser tapet du lider ved ikke å kunne benytte eiendommen. Dermed vil du kunne få erstatning uten skyld også for utgiftene til pensjonatopphold, såframt disse utgiftene var nødvendige. Derimot vil tapte leieinntekter vanligvis bare bli erstattet når selgeren har utvist skyld.

Det kan være farlig å bare kreve prisavslag for utbedringskostnadene. Vi har en høyesterettsdom der kjøperen fikk prisavslag for verdireduksjonen, men ikke for kostnadene til å utbedre manglene på eiendommen. Verdireduksjonen var mindre enn utbedringskostnadene. Det ble resultatet av noen takster da selgeren fikk takstmenn til å verdsette eiendommen med og uten mangler. Kjøperen hadde på sin side nøyd seg med bare å kreve prisavslag da saken gikk for Høyesterett. Derfor ville ikke Høyesterett ta stilling til om kjøperen kunne få erstatning for de kostnadene som han hadde hatt i tillegg til det beløpet som verdireduksjonen ble fastsatt til. Kjøperen burde ha krevd både prisavslag og erstatning da han anket til Høyesterett.

Hilsen Hans Cappelen

2002