Dagmulkt for utbedring ?

Av Hans Cappelen

Det er bare bestemmelser om dagmulkt for forsinkelse av ferdigstillelse i standardene for entreprisekontrakter. Noen byggherrer har imidlertid også dagmulkt for forsinket utbedring.

Ofte er det et problem at entreprenøren ikke kommer tilbake og utbedrer innen en rimelig frist etter overtagelsen. Entreprenøren kan da allerede ha sluttfakturert og fått betalt det vesentlige av kontraktssummen med eventuelle tillegg. I slike tilfeller er det noen entreprenører som dropper bryet og kostnadene med å utbedre. Den ordentlige entreprenør er ikke slik; han kommer og utbedrer de feil og mangler han har akseptert å ha ansvar for. Men noen entreprenører kommer ikke, selv om byggherren purrer og maser.

Kanskje kan entreprenøren ha så mye å gjøre med nye prosjekter at han ikke vil bruke tid til å utbedre på et avsluttet prosjekt. Og det finnes entreprenører som kynisk regner seg fram til at hans kostnader til å utbedre er større enn det beløp han ennå ikke har fått betalt. Derfor lar han like godt være med å følge opp sin plikt til å utbedre.

For byggherren er dette en frustrerende situasjon; spesielt hvis han har holdt tilbake for lite penger. Byggherren oppdager at han burde ha holdt tilbake et beløp som kunne dekke kostnadene til å få inn en annen entreprenør for å utbedre.

En mulighet for den forutseende byggherre er å ta inn en kontraktsbestemmelse om dagmulkt for forsinket utbedring. Dagmulktens beløp bør settes så stort at det motiverer entreprenøren til å utbedre. Samtidig må byggherren sikre seg ved å holde tilbake et passe stort beløp som kan dekke både dagmulkt og utbedringskostnader.

Slike kontraktsbestemmelser vil være avvik fra standardene, så byggherren og hans konsulenter må være nøye med hvordan de utformer bestemmelsene. For det første bør de vurdere om tidsfaktoren er så viktig at det er behov for slike avvik. For det annet må de vurdere ordlyden i bestemmelsene for å unngå uklarheter.

Jeg kjenner til at flere byggherrer har gjort endringer i NS 3430 pkt. 32.3 (som gjelder frist for utbedring). Endringene kan for eksempel si at ”alle mangler som er påvist ved overtagelse skal være utbedret innen en måned etter overtagelse. Denne fristen er dagmulktsbelagt.” Dagmulkten er fastsatt til kr. 3.000,- eller kr. 10.000,-. Samtidig er fristen for betaling av sluttfaktura satt til to måneder etter overtagelse eller senere. Det er viktig at dette blir bestemt på en ryddig og klar måte i kontraktsdokumentene.

På denne måten sikrer byggherren seg. På betalingstidspunktet kan byggherren se hvor mye som hittil er påløpt av dagmulkt. Dermed får han også et visst grunnlag for å vurdere hvor sannsynlig det er at forsinkelsen vil fortsette og dagmulkten øke. På denne bakgrunn ”kan byggherren holde tilbake så mye av betalingen at han har tilstrekkelig sikkerhet til å få dekket et spesifisert krav”, som det heter i NS 3430 pkt. 25.3.

Noen dagmulkt for forsinket utbedring er ikke tatt med i høringsutkastet til ny NS 3430. Hvorfor ikke ? Slike bestemmelser ville ha vært nyttige for byggherrene. Denne ideen ser ut til å ha blitt ofret på kompromissenes alter……..