ENTREPRENØRENS KALKULERING OG BYGGHERRENS KONKURRANSEGRUNNLAG

Av Hans Cappelen

Når entreprenøren kalkulerer sitt tilbud legger han grunnlaget for hvordan prosjektet skal utvikle seg økonomisk. For byggherren får entreprenørens kalkyler og prissetting også stor betydning. Prisen kan avgjøre om entreprenøren skal få kontrakten, og prisingen kan medføre store og uønskede tillegg. Dessuten er erfaringen at en entreprenør som taper penger på et prosjekt, kan være en vanskelig entreprenør å ha med å gjøre.

Utgangspunktet for entreprenørens pris er det konkurransegrunnlaget som er utarbeidet på byggherrens side. Konkurransegrunnlaget består særlig av (1) beskrivelsen av arbeidene med mengdefortegnelsen inndelt i poster, (2) tegninger og beregninger, (3) en orientering om prosjektet og annen beskrivelse (4) samt kontrakts- og konkurransebestemmelser. Det blir mange dokumenter og mye å passe på for arkitekt, ingeniør eller annen rådgiver som utarbeider dette for byggherren.

Godt nok grunnlag ?

Dersom konkurransegrunnlaget ikke er godt nok, vil det normalt bety usikkerhet, tilleggskrav og problemer. Byggherren kan tro at han vil spare kostnader på å nøye seg med et svakt og tynt konkurransegrunnlag. Men denne ”sparingen” kan byggherren tape mye på under gjennomføringen av prosjektet, når svakhetene plutselig viser seg. Da blir det vanskelig å holde byggebudsjettet. Dette er dessverre et tilbakevendende problem. Byggherrene bør derfor være oppmerksom på problemet allerede tidlig mens de planlegger prosjekter.

Jeg bruker ordet konkurransegrunnlaget, men ofte brukes ordene anbudsgrunnlag eller tilbudsgrunnlag om det samme. Det må være et konkurransegrunnlag, hva enten det er en anbudskonkurranse der forhandlinger er forbudt, eller en konkurranse der tilbudet skal være gjenstand for forhandlinger. I begge tilfeller må entreprenørene ha et konkurransegrunnlag som de kan gi sine priser på. Prisene skal normalt bli satt inn i postene i mengdefortegnelsen, i rubrikker for summering og i et oppsummerende anbuds- eller tilbudsskjema med hovedposter. I tillegg skriver entreprenøren vanligvis et følgebrev som kan inneholde forbehold, alternativer eller andre avvik som har betydning for prisen.

Entreprenørens vurderinger

Skal entreprenøren kalkulere på et svakt og tynt konkurransegrunnlag, kan entreprenøren komme i en vanskelig situasjon. Han kan måtte velge: enten å inngi et tilbud med forbehold og avvik fra konkurransegrunnlaget. Eller han kan satse på å vente og fremme tilleggskrav senere, når svakhetene kommer på spissen under prosjektets gang. Tar han forbehold, kan byggherren komme til å rangerer tilbudet lavt, slik at entreprenøren ikke får kontrakten. Hvis entreprenøren i stedet venter og reiser tilleggskrav senere, kan han bli møtt med at dette har han varslet for sent. Da kan det oppstå mange rettslige tvistepunkter.

Entreprenøren må normalt kalkulere slik at hans samlede pris dekker både variable og faste kostnader samt den fortjeneste han skal ha på prosjektet. Prissettingen skal skje på konkurransegrunnlaget som normalt består av mange poster. Derfor må entreprenøren vurdere om han skal legge sine kostnader og fortjeneste jevnt på alle postene. Hans alternativ er å fordele kostnader og fortjeneste ujevnt på de forskjellige postene. Det er nokså vanlig at entreprenørene gjør det og legger mer på noen av postene enn på andre. Vi snakker om taktisk prising.

Entreprenøren kan vurdere det slik at noen av postene vil øke, fordi mengdene er regulerbare og byggherren har satt lave mengder i konkurransegrunnlaget. Disse postene vil entreprenøren vurdere å prise høyt.

Så har vi andre poster med enhetspriser som det kan bli aktuelt å benytte, dersom byggherren pålegger tilleggsarbeider som endring. Også disse prisene kan det være gunstig for entreprenøren å prise høyt.

Hvordan vet entreprenøren hvilke poster og priser som det her er snakk om ? Vel, den erfarne entreprenør kan være god til å vurdere hvilke tilleggsarbeider som vil komme, slik at han kan ha høye priser på disse postene. Når entreprenøren ser dette mens han kalkulerer prisene, kan han sette lavere priser på de arbeidene der han ikke venter tillegg. Dermed blir entreprenørens samlede pris på alle arbeidene likevel konkurransedyktig. Når tilleggene kommer, kan han dessuten få bedret sitt økonomiske resultat.

Konsekvenser

Byggherren og hans prosjekterende må tenke i samme baner som entreprenøren. Byggherresiden må være spesielt oppmerksom på de poster der omfanget er usikkert. For disse postene må de ikke anslå mengdene for lavt. Ellers blir det overskridelser av den anslåtte kontraktssummen, når mengdene blir regulert opp og avregnet etter hvor mye som er gått med.

Noen ganger kan overskridelsene bli veldig store. Det kan være at de anslåtte mengdene blir vesentlig høyere enn det som entreprenøren burde ha tatt i betraktning da kontrakten ble inngått. I så fall kan økningen bli så stor at arbeidenes omfang skal regnes med i ”15 %-grensen”. Denne grensen gjelder for hvor store endringer byggherren kan pålegge entreprenøren. Under grensen skal entreprenøren utføre arbeidene etter kontraktens enhetspriser. Over 15 %-grensen kan endringene bli svært kostbare for byggherren. Da er entreprenøren ikke lenger bundet til å utføre endringer etter kontraktens enhetspriser. Og da kan entreprenøren kreve høyere priser.

Det burde være en selvfølge at den som lager byggherrens arbeidsbeskrivelse og mengdefortegnelse, nøye kontrollerer om alle arbeider er kommet med, eller om noe mangler. Likevel ser vi ikke så sjelden at poster er uteglemt eller at de er ufullstendig beskrevet. Dermed vil det lett oppstå fordyrelser. Entreprenøren kan ha sett dette og ha satt høye enhetspriser som da må bli benyttet. Eller entreprenøren kan kreve tillegg til enhetsprisene, dersom forutsetningene for prisene blir forrykket, fordi byggherren pålegger endringer som må gjøres med en gang.

Endringene og tilleggene kan dessuten bety at entreprenøren får rett til fristforlengelse og dekning av merutgifter. Det hender ikke sjelden at entreprenørene i disse tilfellene krever store tillegg for økt byggetid, økt rigg og drift, ineffektiv produksjon, ”plunder og heft”.

Risiko og ansvar

I byggherrens kontrakt med entreprenøren er det byggherren som har risikoen for at konkurransegrunnlaget er dårlig. Byggherren får krav fra entreprenøren om tilleggsbetaling og mer tid. Da kan ikke byggherren bare henvise entreprenøren til å gå rett på byggherrens prosjekterende. Det er byggherren som må betale de tilleggskrav som entreprenøren fremmer på riktig måte. Feil og mangler i konkurransegrunnlaget kan skyldes byggherrens prosjekterende, og dette kan påføre byggherren et økonomisk tap. Da må byggherren selv gå på de prosjekterende og kreve at de erstatter tapet. Dette må byggherren kreve på riktig måte, ellers kan han miste sitt krav, særlig hvis byggherren ikke har overholdt reklamasjonsfristene i kontraktene med de prosjekterende.