Av advokatfullmektig Fredrik Jadar, Advokatfirmaet Cappelen & Krefting DA

Vi har en hytte på festet tomt. Muntlig festekontrakt ble inngått på ubestemt tid av våre foreldre i 1944. I avisene står det skrevet at grunneier kan si opp kontrakten uten at vi kan kreve forlengelse av festeforholdet, og at grunneieren kan pålegge oss å kjøpe tomten til full markedspris dersom vi fortsatt ønsker å ha hytten stående på grunnen. Kan grunneier virkelig kreve dette? Tomteprisene i området der hytten ligger er så høye at vi ikke vil ha råd til å kjøpe tomten til markedspris, og det ville være trist å måtte rive en hytte som vi har et så kjært forhold til.

Slik vi tolker den nye tomtefesteloven kan grunneier ikke uten videre avslutte festekontrakten på denne måten. Den nye loven tok nettopp sikte på å styrke leietakers rettigheter i festeforhold. Loven reiser en rekke kompliserte tolkningsspørsmål. Dette er følgelig svært beklagelig, særlig med tanke på at loven i stor utstrekning leses av ikke-jurister. Loven stiller opp ulike regler for feste av grunn til bolig og fritidshus. Samtidig gjelder ulike regler for kontrakter inngått før og etter 1976, samt for kontrakter inngått etter 2001. Det har også betydning hvorvidt kontraktene er inngått på bestemt eller ubestemt tid.

Vårt svar bygger på den forutsetning at det her dreier seg om en tidsubestemt kontrakt inngått i 1944, det vil si før 1976, samt at det dreier seg om feste av grunn til fritidshus. Vi kan ikke legge til grunn at vårt svar passer for de av dere lesere som sitter på festekontrakter til bolighus, på kontrakter inngått etter 1976, eller på tidsbestemte kontrakter.

Grunneier kan si opp kontrakten med 2 års oppsigelsesfrist. Oppsigelsen må skje skriftlig for å være gyldig. Dere kan imidlertid imøtegå oppsigelsen ved å kreve forlengelse av kontrakten for 10 år av gangen, men her må dere være på vakt! Dere risikerer nemlig å miste retten til å kreve slik forlengelse dersom dere ikke gir grunneier skriftlig beskjed senest 1 år før oppsigelsesfristen utløper. Dersom dere ønsker ytterligere forlengelser av kontrakten, må dere gi nytt varsel senest 1 år før utløpet av 10-årsfristen, og slik kan det fortsette på ubestemt tid.

Dersom dere ikke benytter dere av retten til å kreve forlengelse kan grunneier kreve at dere kjøper tomten, ellers risikerer dere å måtte rive hytten (rydde tomten). Vår konklusjon er derfor at dere har rett til å forlenge kontrakten på ubestemt tid, såfremt dere passer på å overholde de nevnte fristene.