Hva er forholdet mellom reklamasjonsfristene og foreldelsesreglene?

Spørsmål til advokatfirmaet:

Jeg kjøpte et nybygget hus i 1995. I 1999 ble et fuktproblem oppdaget, og byggherren/selger ble kontaktet. Denne foretok da noen utbedringer. Fra 2000-2005 eksisterer fuktproblemet fortsatt, men byggherren hevder at forholdet nå er foreldet, og vil ikke foreta flere undersøkelser/utbedringer. Hvilke regler gjelder for dette?

Hilsen en som er redd for foreldelse.

Svar:

Fordi det foreligger en mangel ved boligen vil det være en del frister og forholdsregler eieren må innrette seg etter for å unngå å forspille sine rettigheter overfor selgeren/byggherren.

Reklamasjon

Utgangspunktet for all reklamasjon på feil og mangler er at den som mener å ha et krav mot den annen part, må reklamere så fort som mulig, og innen rimelig tid.

Hovedregelen er at risikoen for mangler går over på kjøperen ved overtakelsen av eiendommen, og at man derfor må reklamere innen rimelig tid etter overtakelsen. Men dersom det er snakk om en såkalt skjult mangel, utvides reklamasjonsfristen til innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som ligger i dette må vurderes i det enkelte tilfelle.

Uansett gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra overtakelsen. Etter fem år kan ikke kjøper reklamere, selv om han ikke har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen før etter at disse fem årene var utløpt. Unntak kan tenkes hvis selgeren uttrykkelig har påtatt seg en videre garantiforpliktelse enn det som følger av loven.

Poenget er at selv om mangelen oppdages innenfor den absolutte femårsfristen, må reklamasjonen skje innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Hvis ikke bortfaller kjøperens krav pga manglende reklamasjon.

Det kan legges til grunn at det i denne saken som du spør om, ble reklamert innen rimelig tid etter at fuktproblemet ble oppdaget. Dette var innenfor den absolutte femårsfristen, slik at kravene til rettidig reklamasjon er oppfylt.

Foreldelse

Spørsmål om foreldelse kommer først på spissen dersom reklamasjonsfristen er overholdt. Foreldelseslovens regler gjelder krav (fordringer) på penger eller andre ytelser, jfr foreldelsesloven § 1. Reglene bygger i likhet med reklamasjonsfristene på den generelle rettstanke at subjektive rettigheter kan tapes ved passivitet.

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, og løper ”fra den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse”, jfr. loven § 3. Som for reklamasjonsspørsmålet, vil dette utgangspunktet være fra overtakelsen av huset, fordi mangelen antas å ha eksistert på dette tidspunktet.

Men ettersom det her er snakk om en skjult mangel, har ikke huseieren hatt den nødvendige kunnskap om sitt krav til å kunne gjøre den gjeldende. Etter loven § 10 inntrer foreldelse i slike tilfeller tidligst ett år etter at vedkommende fikk eller burde skaffet seg slik nødvendig kunnskap om fordringen(dvs. mangelens eksistens).

Ettersom mangelen ble gjort gjeldende innen rimelig tid etter at den var kommet til huseierens kunnskap, var det innenfor tilleggsfristen etter foreldelsesloven.

Spørsmålet er om foreldelsesfristen ble avbrutt på dette tidspunktet.

Foreldelsesfristen kan avbrytes på to måter:

1)Ved at skyldneren uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner sin forpliktelse.

2)Ved at fordringshaveren tar rettslige skritt mot skyldneren, f.eks. forliksklage eller stevning.

Ved at byggherren/selger faktisk foretok enkelte utbedringer, må dette tilfredsstille kravet til erkjennelse. Foreldelsesfristen ble derfor avbrutt ved selgers utbedringer i 1999.

Imidlertid løper det en ny foreldelsesfrist fra tidspunktet for erkjennelse etter loven § 14. Denne fristen følger de alminnelige reglene, og løper ut etter tre år.

Slik jeg forstår saken viste de utbedringene byggherren/selgeren foretok seg å være uten effekt, og problemet var det samme i tiden etterpå. Imidlertid ville byggherren/selgeren ikke lenger erkjenne noe ansvar, eller foreta nye utbedringer. Den nye foreldelsesfristen løp derfor uten å bli avbrutt av erkjennelse eller rettslige skritt, og vil ha gått ut i 2002, tre år etter den opprinnelige erkjennelse fra byggherren/selger. Fordi det ble åpenbart at utbedringene var uten virkning, og at byggherren/selgeren ikke lenger erkjente noe ansvar, måtte huseier ha gått til rettslige skritt for å unngå foreldelse.

Etter de opplysninger du har oppgitt ser det derfor ut som at byggherren/selger kan ha rett i at saken nå er foreldet. Imidlertid er dette svært vanskelig å ta stilling til uten mer utførlig kjennskap til faktum i saken.

Reglene om reklamasjonsfrist og foreldelse er et tosporet system, som også for erfarne jurister synes uoversiktelig og komplisert. Trolig vil de forskjellige regelsettene komme til å bli forandret og samordnet bedre. Justisdepartementet har hatt spørsmålet om en eventuell endring av reglene ute til høring.