Salg av fast eiendom:

kjøpers ansvar for å avdekke årsaken til en mangel som selgeren har opplyst om

Av Silje Hassellund, advokatfullmektig, Advokatfirmaet Cappelen & Krefting DA

2002

Det er forholdsvis sjelden at en tvist som omhandler avhending av fast eiendom, behandles av Høyesterett. Høyesterett har imidlertid nå behandlet en avhendingssak som de mener vil ha prinsipiell interesse. Dommen ble avsagt 14.11.02.

Det sentrale spørsmålet i saken var om det var kjøper eller selger som hadde risikoen for at det ikke ble foretatt undersøkelser for å avdekke årsakene til en mangl som det var opplyst om. Selgeren hadde opplyst om selve mangelen, men årsaken som var oppgitt til mangelen, var ikke riktig. Høyesterett kom til at årsaken til mangelen ikke spilte noen rolle, så lenge kjøperne hadde fått opplysninger om selve mangelen, og i tillegg atskillige oppfordringer om å undersøke eiendommen nærmere.

Faktum i saken

Kjøperne hadde i denne saken kjøpt en boligeiendom for kr. 1.150.000,-. Taksten var på kr. 950.000,-. Etter overtakelse og innflytting oppdaget kjøperne flere mangler ved eiendommen. Spørsmålet som Høyesterett behandlet, omhandlet imidlertid bare én av disse manglene. Det dreide seg om manglende drenering fra den ene ytterveggen av bolighuset som førte til vanninntrengning i kjelleren. Saken var at selgeren hadde opplyst om at det forekom vanninnsig i kjelleren. Dette fremkom både i salgsoppgaven for eiendommen, i taksten og av selgerens egenerklæring. Videre var det anslått en årsak til mangelen, nemlig at vanninnsiget skyldtes en feil i konstruksjonen med dreneringen. Kjøperne mente at dette ikke var årsaken, og at den nye årsaken medførte skader av en langt mer alvorlig karakter og omfang enn det de hadde grunn til å regne med ut fra opplysningene de hadde fått. Kjøperne hevdet videre at det måtte være en grense for risikoen de pådro seg, og at selger måtte være ansvarlig. Selgeren på sin side, hevdet at det var opplyst om mangelen og at kjøperne var oppfordret til å foreta nærmere undersøkelser.

Resultatet i de ulike rettsinstansene

I tingretten ble kjøperne tilkjent et beløp på kr. 180.000,-. Dette beløpet dekket både den mangelen Høyesterett behandlet, men også andre mangler. Selgeren og hans forsikringsselskap anket dommen til lagmannsretten. Også her kom retten til at manglende drenering utgjorde en mangel, selv om kjøperne visste om selve problemet. Kjøperne ble tilkjent et lavere beløp enn i tingretten, denne gang kr. 130.000,-. Også dette beløpet refererer seg til flere mangler enn utelukkende til drenasjeproblemet. Etter dette anket selgeren den delen av dommen som dreide seg om drenasjeproblemer, inn for høyesterett. Kjøper og selger ble enig om at dersom høyesterett kom til at drenasjeproblemet utgjorde en mangel, så var den verdt kr. 70.000,-. Høyesterett skulle derfor utelukkende behandle spørsmålet om drenasjeproblemet her utgjorde en mangel.

Høyesteretts avgjørelse og vurdering

Høyesterett kom til drenasjeproblemet ikke utgjorde en mangel. Kjøperne var i salgsdokumentene uttrykkelig gjort oppmerksom på at det var problemer med drenasjen på den ene ytterveggen, og at dette medførte lekkasje inn i kjelleren. Årsaken til drenasjeproblemene var mindre viktige, mente Høyesterett. Særlig gjaldt dette her, hvor kjøperne i salgsoppgaven var blitt oppfordret til å befare eiendommen godt, og gjerne sammen med en sakkyndig. Denne oppfordringen ble også gjentatt muntlig på de to besiktigelsene kjøperne deltok i før de la inn bud. Vanninntregningen var synlig ved besiktigelsene.

Høyesterett la videre vekt på at kjøperne ikke hadde tatt noe forbehold da de inngikk avtalen om kjøp av eiendommen. Det indikeres dermed at dersom kjøperne hadde gjort selgeren oppmerksom på at årsaken bak mangelen var viktig for dem, så ville dette kunne ha medført ansvar for selgeren. Dette ble imidlertid ikke gjort, og høyesterrett frifant dermed selgerne. Drenasjeproblematikken utgjorde dermed ingen mangel i dette tilfellet.

Viktig å huske for kjøper

Hva er så viktig å merke seg for eiendomskjøpere etter denne avgjørelsen i Høyesterett? Det er for det første viktig å lese salgsdokumentene nøye. Hvis det er noe som står opplyst der, er det vanskelig senere å gjøre noen krav gjeldende mot selger angående dette.

For det andre vil det være viktig å foreta nærmere undersøkelser av forhold det er gjort særlig oppmerksom på i salgsdokumentene, og som kan utgjøre en risiko. En slik undersøkelse bør helst foretas sammen med en fagkyndig.

For det tredje bør man klarere alle forhold før avtale inngås. Dersom dette ikke er mulig på tidspunktet for avtaleinngåelsen, bør man vurdere å innta et forbehold i avtalen. Et slikt forbehold kan for eksempel gå ut på at et bestemt forhold er å anse som en mangel, dersom forholdet inntreffer.

Viktig å huske for selger

For selger er det, som tidligere, viktig å opplyse om alt man vet om eiendommen som skal selges. Særlig gjelder dette de forhold ved eiendommen som er mindre bra. Mange tror det er lurt å ikke informere kjøpere om de negative forholdene ved eiendommen man selger, men dette kan få store og uheldige konsekvenser ved et eventuelt fremtidig saksanlegg. Det er også viktig å sørge for at den informasjonen man vil formidle til mulige kjøpere, er med i salgsdokumentene. I ettertid vil det da være atskillig lettere å dokumentere, for eksempel for en domstol, at opplysningene faktisk er gitt til kjøper.