Mangler ved byggearbeider og reklamasjonsfrist

Av advokat Annie Krefting (februar 2002)

Spørsmål

For sent ute med klage på gulv ?

Vi kjøpte en leilighet i et nybygd hus i 2000. Vi merket sommeren 2001 at det da var oppstått mange stygge sprekker i skjøtene på parketten og vi klaget på disse høsten 2001. Byggmesteren som vi kjøpte fra, sier at det var for sent å reklamere på gulvet etter nesten halvannet år. Har han rett i det ?

Svar

Dette med fristen for å reklamere, er et tilbakevendende problem for kjøpere av boliger. Vi har hatt problemet oppe tidligere, men fordi vi ofte får henvendelser om dette, så tar vi det opp igjen her.

Har du en grei og hyggelig husselger og entreprenør, så kommer han ikke trekkende med en frist som skal avskjære krav. Men det er mange selgere som selv har presset økonomi, og/eller som vil insistere på rettigheter og forpliktelser. Derfor er det viktig at kjøperne skaffer seg kunnskap om disse reglene. Greier forbrukerne å overholde fristene, så kan de få oppmerksomheten konsentrert om det sentrale: er det en mangel som selger/entreprenør er ansvarlig for, eller er det ikke ?

Vi skal nå se litt nærmere på reklamasjonsfristene. Når dere er forbrukere, er den store fristregelen at dere må reklamere ”innen rimelig tid”. Utgangspunktet for en rimelig tid, er det tidspunktet da dere oppdaget mangelen. For dere betyr dette at dere kan reklamere også på mangler som dukker opp etter overtagelsen. Disse manglene er det vi kaller for ”skjulte mangler”. Hvor lang tid dere har på dere, fra dere oppdaget mangelen, kan variere noe. Lovens litt ulne uttrykk ”innen rimelig tid”, betyr at det skal foretas en viss skjønnsmessig vurdering.

For å være helt sikre, bør dere reklamere så snart dere oppdager mangelen, og ikke vente noe med å henvende dere til den ansvarlige. Går det mange måneder mellom tidspunktet da mangelen var på det rene, og den dag dere henvender til den ansvarlige, kan dere risikere å oversitte fristen. Etter det jeg forstår har dere ikke kommet i en slik situasjon, så derfor kan dere stå på kravet deres.

Vi har også en annen frist for å reklamere på mangler. Regelen er at dere kan ikke reklamere, ikke engang ”innen rimelig tid”, dersom det er gått mer enn fem år fra overtagelsen. Unntaksvis kan dere likevel reklamere også da, men bare dersom det foreligger grove forhold hos entreprenør eller husselger. Det er viktig å være klar over at fem årsfristen er en siste frist. Dere må for all del ikke bli sittende å vente, når dere har oppdaget en mangel, bare fordi det finnes en fem årsfrist. Som jeg skriver ovenfor, så er det innen rimelig tid som er fristen, og den begynner å løpe da dere oppdaget mangelen. Fem år er bare lovens siste grensen for å reklamere.

Jeg nevner for ordens skyld at også foreldelseslovens bestemmelser kan avskjære krav som ellers er rettmessige. Foreldelsesfristen er på tre år fra overtagelsen - det er lovens hovedregel. Deretter er det en ett årsfrist bl.a. for skjulte mangler. Ett årsfristen begynner å løpe fra dere fikk nødvendig kunnskap om at dere har et mangelskrav. Tilleggsfristen på ett år kan dere påberope i inntil 10 år. Foreldelsesfristen blir avskåret bare ved å ta rettslige skritt eller ved at den ansvarlige erkjenner kravet.