Muntlig avtale bindende ?

Av advokat Hans Cappelen (2001)

Spørsmål

Jeg har inngått en muntlig avtale med en gammel venn om at han skal selge meg sitt tre år gamle bolighus til kostpris med en oppjustering etter konsumprisindeksen. Min venn sier nå at dette ikke var bokstavelig ment og at han ikke mente å binde seg. Er det ikke slik at muntlige avtaler binder like mye som skriftlige ?

Svar

Jo, muntlige avtaler binder også ved boligsalg, selv om det normale er at slike avtaler blir inngått skriftlig. Dessuten kan hver av partene i en muntlig avtale om eiendomssalg, kreve at den blir satt opp skriftlig.

Spørsmålet er dermed om dere virkelig inngikk en avtale. De opplysningene du gir er litt for kortfattede til å svare sikkert på dette spørsmålet. Jeg skal derfor bare nevne noen av de synspunkter som kan komme inn i bildet.

På den ene siden virker det som dere er blitt enige om hovedpunkter som salgsobjekt og pris, slik at avtalen kan gjennomføres nokså greit. En del øvrige forhold som ikke er avtalt nærmere, kan dere supplere med bestemmelsene i avhendingsloven. Prisfastsettelsen virker uvanlig, men hvis den ikke inneholder noe stort og ubegrunnet gavemoment, behøver den ikke tyde på at din venn ikke mente å binde seg.

På den annen side har vi bl.a. det viktig gjenstående spørsmålet om tidspunktet for overdragelsen: ble dette overhodet ikke omtalt, eller når skulle den skje ? Videre har vi spørsmålet om forholdene rundt avtaleinngåelsen: hvor forpliktende ordelag brukte din venn, og foregikk dette i en situasjon der man kunne forvente at det som ble sagt var ment å være forpliktende ? Eller skjedde det i et muntert vennelag der det ville være helt unaturlig å ta ordene bokstavelig ?