Ny tomtefestelov

FORHØYELSER AV FESTEAVGIFT

Av advokat Hans Cappelen, 2002

Det har vært mye uro etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft den 1. januar 2002. For mange festere kommer forhøyelse av festeavgiften som et ubehagelig krav fra grunneierne. Vi har hørt stigning med 2-3000 prosent !

Noen av disse forhøyelsene kommer i et riktigere perspektiv når vi får høre at stigning fra 200 kr pr år til 6.000 kr pr år utgjør 3.000 prosent. Ikke minst kan slike økninger bli håndterbare dersom det dreier seg om boligsameier og borettslag hvor festeavgiften blir delt på 20-30 leiligheter.

De som ønsker å forandre loven for å stanse økningen i festeavgifter, bør vite at det under hele forberedelsen av loven har vært forutsatt at festeavgifter kom til å øke. Det omstridte politiske spørsmålet har vært hvor mye avgiften skal bli økt. Fordi dette har vært så omstridt, har loven vært endret etter at den først ble vedtatt den 20.12.1996 og før den trådte i kraft 1.2.02. Derfor har loven flere begrensninger på hvor mye en festeavgift kan øke.

Historien bak loven av 1996 har gjort at det er gitt forskjellige regler ettersom hva festet gjelder, når avtalen er fra og hva det står i avtalen. Den nye loven etterfulgte den tidligere tomtefesteloven fra 1975 og i mellomtiden har det vært prisforskrifter fra 1983 som holdt forhøyelser av festeavgifter på nivå med stigningen i konsumprisindeksen.

Utgangspunktet for enhver festeavgift er at den ikke skal være urimelig høy, ifølge loven § 11. Det kan verken avtales eller kreves inn urimelig høy festeavgift. Hva som er urimelig skal måles mot det som vanligvis blir betalt på stedet ved nye festeavtaler for lignende tomter på lignende avtalevilkår.

De nærmere reglene om forhøyelse av festeavgift står i loven § 15 som lyder slik:

§15. Regulering av festeavgift

Kvar av partane kan krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om ikkje dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på anna måte.

Rett til å regulere til eit høgare beløp enn det som følgjer av endra pengeverdi, er avgrensa for avtaler om feste av tomt til bustadhus og fritidshus som er inngått 26. mai 1983 eller tidlegare. I desse høva skal den årlege festeavgifta ikkje bli sett høgare enn til kr. 9.000,- for kvar dekar tomt. Er tomta mindre enn eit dekar, blir grensa kr. 9.000,-. Høgste beløpet etter andre og tredje punktumet skal regulerast ved kvart årsskifte i samsvar med utviklinga i konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå.

Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.

Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.

Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminer.

Kongen kan i forskrift2 fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når festeavgifta vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien.

Reguleringer skal skje etter endringer i ”pengeverdien”, dersom partene ikke har avtalt annen form for regulering. Loven stiller strenge krav til festeavtalen: den må være helt klar om hvordan regulering av festeavgift skal foretas, dersom avtalen skal gå foran lovens ordning. Annen regulering enn etter pengeverdien, skal bare skje når det utvilsomt er avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller er avtalt annen regulering. Lovgiverne har dermed satt en grense, men de har likevel villet være litt forsiktige med å gripe inn i løpende festeavtaler.

Med endring i pengeverdien er det ment inflasjons- og deflasjonsjustering. Denne reguleringsordningen er på mange måter en videreføring av det som gjaldt etter prisforskriftene. Multiplikator for pengeverdien blir fastsatt i forskrift og vil følge kunne følge bevegelsene i konsumprisindeksen fra Statistisk Sentralbyrå.

Loven har en særregel for feste av bolig og fritidshus avtalt før 26.mai 1983. Der er det et maksimumsbeløp på kr. 9.000,- pr. dekar. Også dette beløpet kan komme til å bli regulert årlig etter bevegelsene i konsumprisindeksen.

Festeavgiften skal kunne kreves regulert hvert 10 år, dersom ikke noen annet er avtalt. Det kan likevel ikke avtales regulering av avgiften for oftere enn hvert år. En endret avgift kan bare kreves for fremtidig terminer, med mindre det i avtalen er sagt at avgiften skal reguleres automatisk.

Det er mange problemer knyttet til forhøyelser av festeavgift, bl.a. at mange festere hadde vendt seg til at avgiften var lav og sto stille i årevis, samt at prisnivået på tomter har steget så mye i populære områder. Den nye loven har flere kompromisser mellom festernes interesser i å unngå for stor stigning, og grunneiernes interesser i å få en markedsmessig avkastning på den verdien som tomtene representerer.