Litt om tomtefeste og regulering av festeavgift: 9000 kroner regelen

 

Spørsmål til advokatfirmaet:

 

Jeg har hørt at det finnes en regel i tomtefesteloven som sier noe om at festeavgiften kan reguleres opp til kr. 9.000,-. Hva innebærer denne regelen?

 

Hilsen fester

 

 

Svar:

 

En del endringer er gjort i tomtefestelova § 15 som vi siterer nedenfor. Reglene om justering av festeavgift ble også endret noe.

 

Utgangspunktet etter loven er at begge parter kan kreve at festeavgiften blir regulert i henhold til endringer i pengeverdien etter at festeavtalen ble inngått.

 

Hvis partene utvilsomt har en avtale om at festeavgiften ikke skal endres eller at den skal reguleres etter en lavere sats enn det som en endring i pengeverdien vil medføre, så gjelder denne andre avtalen i stedet. Poenget med en endring etter pengeverdien er å hindre at partenes avtale vil føre til en større økning enn en endring etter pengeverdien vil medføre.

 

I de tilfellene hvor festeavtalen ble inngått før 1. januar 2002, er det imidlertid visse særregler for den første reguleringen som gjøres etter 1. januar 2002.

 

Den viktigste regelen er her at bortfesteren kan kreve at festeavgiften reguleres i samsvar med det som beviselig er avtalt, selv om det ville bli mer enn stigningen i pengeverdien. Men i de tilfeller hvor festeavtalen er inngått før 26. mai 1983, gjelder til tross for eventuell avtale, et høyeste beløp på kr. 9.000,- pr dekar for mulig festeavgift etter regulering. For tiden etter 1. januar 2002 skal dette høyeste beløpet justeres i henhold til endringene i pengeverdien. 

 

Hvis partene ikke har gjort noen spesiell avtale om regulering av festeavgiften, skal økningen i pengeverdien legges til grunn. Dette gjelder selv om økningen medfører en total festeavgift som overstiger kr. 9.000,-.

 

 

Tomtefestelova § 15. Regulering av festeavgift

Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering, som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det som følgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.

Er ei avtale om feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjeld desse reglane for den første reguleringa etter 1. januar 2002:

1.	Når regulering skal skje i samsvar med endringa i pengeverdien, kan bortfestaren krevje regulering i samsvar med endringa sidan festeavtala vart inngått, sjølv om festeavgifta har vore regulert før.

 

2.

Bortfestaren kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt. Men er avtala inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfestaren likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet etter andre punktum er kr 9.000 justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar.

 

3.	Gjer avtala at verdien av tomt utan hus er ein del av reknegrunnlaget for ny festeavgift, skal verdien ikkje bli sett høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta.

 

4.	Har festeavgifta vorte regulert 1. januar 2002 eller seinare, kan festaren krevje ny regulering i samsvar med nr. 3 innan 1. januar 2006.

For andre festehøve enn tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om dei ikkje tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller dei har avtalt regulering på anna måte.

Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.

Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.

Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminer.

Når ei festeavgift - eller høgstebeløpet - etter lov eller avtale skal bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, skal reguleringa skje i samsvar med utviklinga i (den berekna) konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå. Ved regulering sidan festeavtala vart inngått i festehøve frå før 1865, skal ein regulere festeavgifta ut frå utviklinga i konsumprisindeksen frå 1865.

 

Endra med lover 7 juli 2000 nr. 70 (i kraft 1 jan 2002, etter res. 8 juni 2001 nr. 571), 2 juli 2004 nr. 63 (i kraft 1 nov 2004, etter res. 15 okt 2004 nr. 1336), 17 juni 2005 nr. 89 (i kraft 17 juni 2005 iflg. res. 17 juni 2005 nr. 628).