BYGGHERREN

BYGGHERREANSVARET

Av advokat Hans Cappelen

Hvilket ansvar innebærer det å være byggherre ? Ordet ”ansvar” er mangetydig. Ordet trenger derfor en presisering, når vi skal bruke det til bestemte formål. I jussen snakker vi mest om erstatningsansvar og straffansvar. Slikt ansvar kan en byggherre pådra seg når noe går galt. Ofte brukes imidlertid ordet ”ansvar” om noe annet, nemlig om de oppgaver som byggherren har i et byggeprosjekt. Vi snakker da også om ”byggherre-rollen”.

Det er skrevet noe om hva som er byggherrens ansvar i Byggherren nr 9/10-2001. Der tas utgangspunktet i byggherreforskriften. Her skal jeg se litt på ”ansvar” når det brukes om byggherrens oppgaver. Ordet ”ansvar” kan imidlertid også ha en mer negativ klang, nemlig når det betyr de konsekvenser det får for byggherren at han ikke ivaretar sine oppgaver – enten han gjør oppgavene selv eller ved innleid bistand. Mange bruker heller ordet ”byggherrerisikoen” om de konsekvenser som byggherren finner ubehagelige.

Byggherrens hovedoppgaver

Hvilke oppgaver følger med byggherrerollen ? Det er mange oppgaver og mye å si om dem. Jeg vil bare kort nøye meg med en opplisting av byggherrens hovedoppgaver.

Byggherren skal

1 bestemme rammene for prosjektet (art og størrelse, økonomi, tid og eventuelle andre faste rammer). Jo senere byggherren bestemmer rammene, desto mer koster det ham, både i tid og penger

2 stille med en tomt som er egnet og lovlig å bygge på, dersom ikke det avtales at entreprenøren også skaffer tomt. Problemer med tomt betyr som oftest mer penger og mer tid for byggherren

3 sørge for finansiering av prosjektet og betaling underveis. Svikter dette, kan prosjektet stoppe opp og det kan påløpe renter og erstatningsansvar

4 være tiltakshaver etter plan- og bygningslovgivningen. Brudd på lov og forskrift kan medføre stansning, krav om retting, bøtestraff og erstatning

5 avtale hvem som skal være ansvarlig søker, prosjekterende, utførende osv., etter plan- og bygningslovgivningen. Er ikke ansvarlige blitt utpekt, vil søknader ikke bli innvilget

6 ha det overordnede ansvaret etter Byggherreforskriften for helse, miljø og sikkerhet. Her kan også byggherren bli møtt med myndighetenes krav om stansing, retting, bøtestraff og erstatning

7 velge rådgivere (arkitekt og andre konsulenter). I forhold til de andre aktørene i byggeprosjektet, svarer byggherren for sine medhjelperes feil og forsinkelser

8 velge kontraheringsmåte, entrepriseform og kontraktstype. Disse valgmulighetene avhenger bl.a. av om byggherren er offentlig eller privat. Feil valg kan medføre bl.a. stansning og erstatning, økt risiko for ”hull” mellom flere kontrakter, uforutsett prisstigning, lenger tid og mer penger

9 velge utførende entreprenør - én eller flere. Også her vil byggherren i forhold til de andre aktørene i byggeprosjektet, svare for sine kontraktsparter og medhjelpere

10 ta stilling til uforutsette begivenheter: bestemme hva som skal gjøres, når det foreligger valgmuligheter, samt sørge for å ivareta konsekvensene for tidsrammer og kostnader

11 godta avslutningene av oppdrag og byggearbeid, slik at reklamasjonstiden begynner

12 forfølge uoppfylte krav, helst ved frivillige løsninger, men eventuelt ved tvist og søksmål

13 sitte med "restansvaret" for alt som ikke ved kontrakt er pålagt andre aktører

14 sørge for å iverksette forvaltning, drift og vedlikehold av det ferdige bygget eller anlegget.