KAPITTEL 1

INNLEDENDE ORD OM BOKENS INNHOLD OG LOVENS OMRÅDE

 

 

 

1.1. Boken og loven

Vi skriver her først og fremst for deg som er privatperson og skal få oppført din egen bolig eller fritidsbolig. Din beslutning om å få oppført boligen betyr en stor økonomisk investering -hus og hytte er som oftest de største økonomiske investeringene som folk foretar. Du må da inngå avtaler med en eller flere profesjonelle som skal gjøre arbeid for deg. Disse avtalene er det boken her handler om.

Selvom boken er skrevet med forbrukerne for øyet, retter den seg også til flere persongrupper. Vi tenker på forbrukernes avtalemotparter, dvs. håndverkere, husleverandører og andre entreprenører. De har naturligvis sine egne interesser å ivareta. Men de må gjøre seg kjent med den styrkede rettsstillingen som forbrukerne har fått, for å unngå tapte rettstvister, dyre reklamasjoner og dårlig omdømme. God innsikt i forbrukernes rettigheter er dessuten sentralt for rådgiverne, dvs. arkitekter og ingeniører, advokater, økonomikonsulenter og andre.

Forbrukere har i årevis kommet opp i mengder av konflikter på grunn av uklare og ubalanserte avtaleforhold om oppføring av bolig. Disse konfliktene har ført til utallige søvnløse netter, økonomiske hengemyrer og frustrerte mennesker. En av årsakene til dette er at vi tidligere ikke har hatt en egen, tvingende lov som kunne skjære tvers gjennom de dårlige avtalene.

Derfor har myndighetene i flere år forberedt en egen lov for å beskytte forbrukere som skal få oppført sin egen bolig. Dette har resultert i at Stortinget har gitt bustadoppføringslova som har virkning fra den 1. juli 1998. Det livsområdet som loven omfatter, er først og fremst avtaler mellom forbruker og entreprenør. Den nye loven har hele 66 paragrafer og juridisk språkbruk med mange avanserte problemstillinger. I boken her skal vi gi en veiledning om loven og hvordan man skal tolke og anvende den.

 

Lovens offisielle betegnelse er lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova). Den er gitt som lov av 13. 6.1997 nr. 43, og lovforarbeidene er særlig Ot prp nr 21 (1996-97), NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad og NOU 1992 : 9 Forbrukarentrepriselov.

Hele lovteksten er gjengitt samlet bakerst i denne boken. Bustadoppføringslova har nynorsk ordlyd, slik som en rekke andre lover. Språkformen følger språket til formannen i lovkomiteen.

 

Vi skal nedenfor i første kapittel nevne hovedpunktene i loven og ta opp noen av de grunnleggende begrepene. Deretter skal vi se på gangen i et byggeprosjekt og inndelingen av prosessen i faser med gjøremålene i disse fasene.

I bokens neste kapitler ser vi på gjennomføringen av et vanlig byggeprosjekt (kap.2), hva som er reglene når prosjektet ikke går som planlagt (kap. 3), og bestemmelsene i loven om arkitekt- og ingeniør-ytelser (kap.4).

 

1.1.1 Hovedpunktene i bustadoppføringslova

Loven er en nyskapning som er like viktig for forbrukerne som for avtalepartene til forbrukerne. I loven er det både nye bestemmelser og en del bestemmelser som inneholder de vanlige rettsreglene for entreprisekontrakter. Vi lister her først opp de viktigste nyhetene i loven, og deretter de hovedprinsippene som gjelder:

Nyhetene

Ved den normale utviklingen i avtaleforholdet og byggeprosjektet

Tvingende lov: loven er i hovedsak tvingende for de avtalene om boligoppføring som den regulerer (entrepriseavtalene og de sammensatte avtalene)

Omsorgs- og frarådningsplikt: loven krever at entreprenøren skal ivareta forbrukerens interesser, og bl.a. fraråde arbeid som ikke forbrukeren er tjent med

Garanti-stillelse: loven pålegger entreprenøren å stille garanti for sin oppfyllelse (når pris er over 2 ganger folketrygdens grunnbeløp, G)

Komplett ytelse: ved kombinert overføring av tomt og oppføring av bolig (de sammensatte avtalene), må entreprenøren skriftlig opplyse det dersom han ikke vil levere alt som trengs for å ta boligen i vanlig bruk

Regningsarbeid: er prisen ikke avtalt på forhånd, skal entreprenøren bare ha dekket nødvendige kostnader med et rimelig påslag

Bindende prisoverslag: entreprenørens prisoverslag kan ikke bli overskredet med mer enn 15 %

Begrensede pristillegg og forskudd: entreprenørens rett til pristillegg og til forskudd er begrenset

Betalingstid: når tidspunkt for betaling ikke er avtalt, betaler forbrukeren etter overtagelsen av bygget

Kontrollerbar regning: entreprenørens regning skal kunne kontrolleres

 

Når byggeprosjektet ikke går som planlagt

Forsinkelser o.l.

Dagmulkt: loven gir forbrukerne krav på dagmulkt ved forsinkelser

Oppsi avtalen: langvarige avbrudd i arbeidene kan gi rett til å si opp avtalen

Mangler

Fem års reklamasjonsfrist: loven gir forbrukerne en reklamasjonsfrist på fem år

Mangelfulle opplysninger: entreprenørens ytelse er mangelfull hvis ytelsen ikke er i samsvar med opplysninger som er blitt gitt under markedsføring

Erstatning pga mangler: entreprenøren må betale erstatning for økonomisk tap som skyldes mangel

Regress mot de bakre leddene: forbrukeren kan gjøre ansvar gjeldende direkte mot entreprenørens andre avtaleparter

Opplysningsansvar for 3. mann: forbrukeren kan kreve erstatning fra tredjeperson som har gitt feil opplysninger

Rettsmangel: det regnes som mangel med ansvar for entreprenøren, hvis tredjeperson har rettigheter som hindrer at forbrukeren får sin rett

Ansvarsfraskrivelser: arkitekter og konsulenter kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar

Femårsfristen: forbrukeren får fem års reklamasjonsfrist på arkitekt og konsulent-ytelser

Tvister

Deponering av betaling: ved uenighet om betalingen, kan forbrukeren sette inn beløpet på særskilt bankkonto

Voldgift: bindende avtale om voldgift kan først inngås etter at en tvist oppstår

Nemnd-behandling: hver part kan kreve en tvist forelagt for en kompetent nemnd før en rettssak starter

 

Noen andre hovedprinsipper som gjelder for avtaler mellom byggherre og entreprenør:

Når byggeprosjektet utvikler seg normalt

entreprenøren leverer arbeid og materialer -eventuelt også byggets tomt

byggherren leverer tegninger, beskrivelse og arbeidsunderlag

byggherren betaler avtalt pris til avtalt tid

byggherren kan kreve en del endringer i det avtalte arbeidet, mot å betale pristillegg

tidsfrister skal overholdes og arbeidet skal ha rimelig fremdrift

bygget overtas ved felles befaring og overtagelsesforretning, eller ved ibruktagelse/innflytting

hver part kan kreve ett årsbefaring

entreprenørens sluttoppgjør er endelig og etterpå kan entreprenøren ikke kreve tillegg

byggherrens innvendinger mot sluttoppgjøret må gjøres innen en viss tid

Byggeprosjektet går ikke som planlagt

avtalepartene får tilleggsfrister (fristforlengelse) når den andre har skyld i forsinkelse, eller det oppstår hindringer utenfor deres kontroll

fram til overtagelsen bærer entreprenøren risikoen for skader på materialer og arbeid

entreprenørens forsinkelse gir byggherren -på visse betingelser- rett til dagmulkt, heve avtalen, få erstatning og tilbakeholde betalingen

entreprenørens ytelse har en mangel bl.a. hvis den på tidspunktet for overtagelsen er i strid med avtalen

entreprenøren skal utbedre mangler kostnadsfritt, og byggherren får på visse betingelser rett til å tilbakeholde betaling, kreve prisavslag, hevning og erstatning

reklamasjon på mangler skal gjøres ved overtagelse, eller senere når mangelen blir oppdaget eller burde ha blitt det, men senest innen et visst antall år fra overtagelsen

byggherren kan avbestille hele eller deler mot å betale entreprenøren erstatning

ved byggherrens forsinkelse får entreprenøren på visse betingelser rett til å stanse arbeidet, krav på pristillegg, hevning, erstatning og forsinkelsesrente

 

Alle disse reglene skal vi komme nærmere inn på senere i boken her.

 

1.1.2 Loven er tvingende

Det er en klar fordel for forbrukerne at lovens bestemmelser stort sett er tvingende. Loven skal hindre at forbrukeren får dårlige avtaler og gir derfor bestemmelser om hva det er tillatt å avtale. Det skal ikke være mulig å avtale eller gjøre gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukerne enn det som følger av lovens bestemmelser. Hvis forbrukeren inngår avtale som er i strid med loven, vil ikke de lovstridige avtalevilkårene være bindende.

Lovtekst:

3, 1. ledd:

Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova her.

Dersom forbrukerens avtalemotpart prøver å påberope seg de lovstridige avtalevilkårene i en rettssak, kan han ikke få medhold av retten. Krever avtalemotparten å få slike vilkår inn i avtalen, kan forbrukeren avslå. Og er vilkårene likevel kommet inn i avtalen, kan forbrukeren kreve at de ikke skal bli anvendt. I diskusjoner om dette med avtalemotparten, behøver forbrukeren ikke å bøye seg.

Selvom de lovstridige avtalevilkårene er tatt inn i avtalemotpartens standardvilkår, er de ikke bindende for forbrukeren. Mange profesjonelle - bl.a. ferdighusfirmaer - har slike standardvilkår med bestemmelser i mer eller mindre tung, juridisk språkdrakt. Disse standardvilkårene har imidlertid ikke status som en lov, og de er ikke gyldige så langt de er i strid med bustadoppføringslova. Vi tror at mange standardvilkår som er i strid med loven vil entreprenørene (leverandørene) selv endre etter at loven trådte i kraft. Men det kan jo være noen som er sent ute med forandringene sine, og da vil de lovstridige vilkårene ikke lenger ha gyldighet.

Når alt dette er sagt, vil vi her understreke at loven bare er tvingende for de avtalene som er inngått fra og med den 1. juli 1998 da loven trådte i kraft. Antagelig vil likevel domstolene se med skjerpet blikk på tolkningen og anvendelsen av vilkår som er i strid med den nye loven, selvom de er avtalt før loven trådte i kraft. Blir det tvil om tolkningen av slike vilkår, vil det være nærliggende for domstolene å tolke vilkårene i retning av bustadoppføringslovas regler. Dette iallfall når det kan reises fornuftig tvil om hvordan disse avtalevilkårene er å forstå, fordi de er uklart formet e.l. Ved den såkalte urimelighetssensur av avtalevilkår etter lempningsreglene i avtalelovens 36-37, vil man nok også kunne trekke inn i vurderingen hvorvidt vilkårene er urimelige i forhold til prinsippene i bustadoppføringslova.

I flere av bustadoppføringslovas bestemmelser er det oppstilt alternativer. Avtalen mellom forbruker og entreprenør kan da inneholde det ene eller det andre alternativet, uten å være i strid med loven. Som oftest er det ene av alternativene best for forbrukeren og det andre best for entreprenøren. Vi kommenterer disse alternativene etterhvert i boken. De lovlige alternative avtalebestemmelsene er tatt inn i bustadoppføringslovas 9, 10, 12, 13, 18, 41, 42, 44, 46, 47, 48, 49, 53, 57 og 58.

 

 

1.2. Mer om lovens virkeområde og grunnbegreper

Vi skal i dette punktet skrive om bestemmelser i bustadoppføringslova som fastsetter når loven gjelder. Som andre lover, har loven sitt eget virkeområde eller "anvendelsesområde". Bustadoppføringslova regulerer ikke alle de mangeartede problemene som en forbruker kan komme opp i under oppføringen av en bolig. Andre lover kommer også inn i bildet. Vi skal også si noe om flere av disse andre lovene.

De grunnbegrepene som vi omtaler, blir benyttet i mange av lovens bestemmelser. Vi tror det kan være nyttig for dem som leser boken og loven å orientere seg om disse grunnbegrepene.

 

Lovtekst:

1. Verkeområde

Lova gjeld avtalar mellom ein yrkesutøvar (entreprenøren) og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad. Dette omfattar

a. avtale om oppføring av bygning til bustadføremål og avtale om arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring, og

b. avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida.

Kapittel IX gjeld avtalar mellom ein konsulent og ein forbrukar om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring.

Oppføring av ny eigarbustad omfattar her i lova òg oppføring av fritidshus. Eigarseksjon vert rekna som eigarbustad. Full ombygging skal reknast likt med oppføring.

 

 

1.2.1 Avtaler: Loven er om avtaleforhold

Avtale-begrepet

Bustadoppføringslova gjelder for visse, bestemte avtaler. Og da spesielt avtaleforholdet mellom entreprenøren (håndverkeren/husleverandøren) på den ene siden og forbrukeren på den andre. (De få bestemmelsene i loven om avtaler med arkitekter og rådgivende ingeniører -konsulentene - skal vi omtale i bokens kap. 4.)

Lovtekst:

1, 1. ledd, 1. setning:

Lova gjeld avtalar mellom ein yrkesutøvar (entreprenøren) og ein forbrukar.

Det er når to parter er blitt enige om noe, at vi kan si at de har en avtale. Ordene kontrakt eller overenskomst brukes også om avtaler. Mest vanlig i bygge- og anleggsprosjekter er nok ordet kontrakt om avtaleforholdet. Også det som partene måtte bli enige om underveis i prosjektet, kan være inkludert i begrepet kontrakt. I boken her brukes ordene kontrakt og avtale litt om hverandre, men med samme mening.

Avtaler kan inngås både muntlig og skriftlig; det er ikke nødvendig å skrive avtalen ned på et stykke papir, hvis ingen av partene i avtalen ønsker det. Men det er ikke alltid så enkelt å huske helt klart hva man er blitt enige om muntlig. Når avtalen gjelder noe mer komplisert og kostbart, er det derfor best å skrive ned avtalen. Bustadoppføringslova tar hensyn til dette og gir hver av partene en rett til å få avtalen satt opp skriftlig. Dette kan hver av dem kreve både før og etter at avtaleforholdet er inngått. Den skriftlige avtalen blir et bevis for hva man er blitt enige om, hvis det senere blir en tvist.

Lovtekst:

3, 2. ledd:

Partane kan krevje at avtalen vert sett opp skriftleg.

Hva inneholder disse avtalene med entreprenørene ? Blant det viktigste i avtalene er å fastsette hva entreprenøren skal gjøre og levere. En utførlig beskrivelse av dette arbeidet kan settes direkte inn i avtalen. Mer vanlig er det likevel å ha bare en kort angivelse av byggeprosjektet i avtalen, og så en egen henvisning i avtalen til de aktuelle tegningene og beskrivelsene av boligen. Disse dokumentene er utarbeidet enten av arkitekt og ingeniør som forbruker-byggherren selv har engasjert, eller de er utarbeidet av husleverandøren, av et ferdighusfirma e.l.

Avtalene pleier å inneholde mer enn denne arbeids-beskrivelsen. Det vanlige er å ha avtale-bestemmelser særlig om :

hvilke personer som inngår avtalen (partene)

hva entreprenøren skal gjøre

når entreprenøren skal utføre arbeidet (oppstart og ferdigstillelse)

hvilken pris forbruker-byggherren skal betale og når betalingen skal skje

hva som skal foretas når avtaleforholdet ikke går som planlagt, bl.a. dagmulkt

når avtalen er inngått: tid og sted da partene undertegnet den.

Hvor mye skal man ta med i avtalen ? Det er ikke nødvendig å ta inn i avtalen de bestemmelsene som allerede følger av loven. Men loven gir noen steder adgang til å ha noe annet enn lovens ordning, f.eks en høyere dagmulkt-sats. Vil forbrukeren ha en eller flere av disse tillatte særordningene, så må det avtales særskilt med entreprenøren. For øvrig kan det variere hvor mye man vil bestemme i avtalen. Rent generelt kan vi imidlertid si at byggherren blir sittende igjen med "restansvaret". Det vil si ansvar og risiko for alt som ikke det er avtalt eller lovbestemt at de andre involverte i byggeprosjektet skal bære ansvaret og risikoen for. Det er f.eks. lovbestemt i 13 om komplett ytelse at entreprenøren særskilt må nevne ytelser som skal være unntatt Dette er når avtalen omfatter både grunn og bolig under oppføring.

Avtalen kan skrives på et papirark oppsatt for anledningen. Den kan alternativt skrives inn i et skjema eller et formular som er ferdigtrykt med åpne rubrikker til å fylle ut. (Et slikt formular er NS (Norsk Standard) 3408 for enkle bygg og anlegg som også inneholder alminnelige kontraktsbestemmelser.) I alle tilfeller bør forbrukeren ta seg den nødvendige tid til å lese og tenke gjennom det som står der. Forbrukeren må spørre seg: er det dette jeg vil være bundet til ?

Vi har allerede i flere generasjoner hatt en generell avtalelov (fra 1918) som gjelder for alle typer avtaler. Der er det gitt bestemmelser om inngåelse av avtaler, fullmakter og ugyldige avtaler. Bl.a. har avtaleloven bestemmelser om at avtaler som er inngått under tvang, trusler, svik og utnyttelse ikke blir bindende. Avtaleloven har også bestemmelser om at urimelige avtaler og standardvilkår kan settes til side helt eller delvis. Vi skal ikke si noe særlig mer om disse lovbestemmelsene her i boken.

Det er utarbeidet egne, nye standarddokumenter for avtaler etter bustadoppføringslova. Disse avtalene er utarbeidet ved hjelp av Norges Byggstandardiseringsråd (NBR) og i samarbeid med entreprenør-siden. Standardavtalene inneholder visse bestemmelser som ikke gir forbrukerne så omfattende rettigheter som bustadoppføringslova gir muligheter for. Imidlertid kan disse avtalebestemmelsene anvendes, så langt de er lovlige etter bustadoppføringslova. Dette fordi loven noen steder gir adgang til å avtale noe annet enn det som gir forbrukeren den beste avtaleposisjonen. Dermed oppnås for så vidt en noe større balanse mellom forbrukernes og entreprenørenes rettigheter og forpliktelser.

Som et motstykke, har vi laget et forslag til avtale der forbrukeren får utvidete rettigheter i forhold til bustadoppføringslova. Avtaleforslaget er gjengitt bakerst i boken her. Hvis en forbruker ønsker å legge en så sterk avtale til grunn, må entreprenøren vurdere om han kan gå med på dette. Kanskje vil ikke entreprenøren påta seg så store forpliktelser. Eller kanskje entreprenøren vil kreve høyere pris, dersom han skal bære større risiko enn bustadoppføringslova krever. Dette vil være spørsmål til forhandling mellom forbrukeren og entreprenøren. Iallfall når markedsforholdene er slik at forbrukerne kan gjøre seg håp om å komme i en forhandlingsposisjon med entreprenørene.

 

 

1.2.2. Forbruker: Loven skal beskytte forbrukere (forbruker-begrepet)

Det er forbrukeren som bustadoppføringslova er laget for. Gjennom de siste tiårene er det kommet flere tilsvarende lover til beskyttelse av forbrukernes rettsstilling, når de har en profesjonell yrkesutøver på den andre siden.

Vi har håndverkertjenesteloven (for bl.a. begrensede byggeoppdrag), avhendingslova for fast eiendom (for bl.a. salg av eksisterende boligeiendom -også når både selger og kjøper er forbrukere), tomtefesteloven, deler av kjøpsloven ( for løsøre), deler av forsikringsavtaleloven m.v. Flere av disse lovenes virkeområder ligger nær opp til bustadoppføringslova, og vi skal etterhvert si litt om grensegangen mellom de forskjellige lovene. I bustadoppføringslovas 4 er det sagt noe direkte om forholdet mellom den og noen av de andre lovene.

Lovtekst:

4. Tilhøvet til anna lovgjeving

Føresegnene i lova her gjeld berre så langt ikkje anna følgjer av lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp.

For avtale om rett til fast eigedom som ikkje er omfatta av 1 første ledd bokstav b, gjeld lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom eller lov av 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste om ikkje anna går fram av lova her.

Med ordet forbrukere sikter vi særlig til privatpersoner, som ikke er fagfolk, når de skal ha dekket sine personlige behov. Hvem som skal regnes som forbruker, er nærmere bestemt i de forskjellige lovene. Oftest er det bestemt at rettsbeskyttelsen for en forbruker går noe lenger enn vi kan finne ut av bare ved hjelp av dagliglivets språkbruk. Også bustadoppføringslova har i sin 2 en presisering av hva som menes med forbruker i loven. Her merker vi oss både at det er snakk om "hovedsakelig til personlig bruk", og at denne bruken må være for vedkommende persons "familie, husstand eller omgangskrets".

Lovtekst:

2, 1. ledd:

Avtale med forbrukar er det dersom avtalen gjeld bustad hovudsakleg til personleg bruk for oppdragsgjevaren med familie, husstand eller omgangskrins. Lova gjeld likevel ikkje dersom entreprenøren på avtaletida korkje visste eller burde ha kjent til at bustaden er til eit slikt føremål.

Det er nok bare sjelden at entreprenøren er i tvil om den boligen som han skal oppføre, virkelig skal være til forbrukeren personlig med familie osv. Men forbrukeren bør likevel alltid gjøre det helt klart for entreprenøren at boligen er til et slikt personlig formål. Dersom entreprenøren ikke vet om dette, gjør loven et unntak, dvs. da får ikke forbrukeren de lovbestemte rettighetene. Imidlertid har loven likestilt det som entreprenøren visste og det han burde ha kjent til. Så entreprenøren må spørre seg for, hvis han skulle være i tvil. Entreprenøren skal passe på selv også.

Privatfolk som bygger bolighus til bare utleie eller videresalg, er ikke med under lovens beskyttende vinger. Men her kommer det ofte inn grensetilfeller ; hva med delvis utleie ? Da blir det spørsmål om boligen likevel hovedsakelig er til bruk for forbrukeren. Utleie av et par rom til hybel, eller utleie av fritidsbolig noen sommeruker, gjør ikke at tilfellet faller utenfor loven.

Skal borettslag og lignende selskaper høre inn under bustadoppføringslova ? Dette var drøftet under forberedelsen av loven. Man kom til at de normalt ikke skal være omfattet av loven, mens derimot boligsameier er omfattet når de er parter i slike avtaler. Ofte inngår entreprenøren avtale med hver enkelt sameier om dennes bolig.

 

Er det ikke som forbruker at man får et hus eller bygg oppført, så finnes det ikke noen egen lov om avtalen med entreprenøren. For flere slike avtaletyper finnes derimot de såkalte Norsk Standard (særlig NS 3408, 3430 og 3431) som inneholder alminnelige kontraktsbestemmelser. Disse standardene er riktignok ikke lover, men de har bl.a. mange bestemmelser som gir uttrykk for de ulovfestede rettsreglene som gjelder selv når ikke noe annet er avtalt. Poenget er her at standardene og ulovfestet rett ikke er tvingende, men kan fravikes ved partenes avtale. Dette i motsetning til bustadoppføringslovas mange tvingende bestemmelser.

Det finnes en egen standard for kjøp av byggesett til typehus, NS 3404, som er knyttet til kjøpslovens bestemmelser. Forbrukeren kjøper da et byggesett i form av elementer, materialer o.l., og blir beskyttet av flere ufravikelige bestemmelser i kjøpsloven.

NS 3408 er til bruk ved "enkle bygg og anlegg". Inngår forbrukeren en entreprisekontrakt i henhold til NS 3408, skal avtalepartene fylle ut de åpne rubrikkene som standarden inneholder. Generelt går bustadoppføringslova foran NS 3408. Men ikke foran bestemmelser i NS 3408 som gir forbrukeren bedre rettsvern enn det som bustadoppføringslova selv gir.

Selvom bestemmelsene i NS er tilsiktet å være balanserte, så er det mange leverandører og sterke parter som gjør endringer i NS og svekker rettsvernet i den. Ubalanserte endringer til fordel for leverandører, kan ikke gjøres gjeldende overfor forbrukerne. En forbruker skal ikke kunne få en svakere rettsstilling enn den som følger av de ufravikelige, tvingende lovene, som bustadoppføringslova og deler av kjøpsloven.

 

1.2.3 Andre betegnelser på forbrukeren

De to ordene byggherre og tiltakshaver blir ikke brukt i bustadoppføringslova, fordi den bare har betegnelsen "forbruker". Likevel står de tre ordene for en og samme person. Det er bare snakk om litt forskjellige sammenhenger som de tre ordene brukes i. Står det "forbruker" i bustadoppføringslova, så kan det altså bety det samme som "byggherre" og "tiltakshaver".

"Byggherre" er en gammel betegnelse på den som bestiller et bygg eller anlegg fra en entreprenør. Byggherren er altså det motsatte av entreprenøren ! En byggherre kan være såvel en mann som en kvinne ("byggdame" brukes ikke). Ordet "byggherre" er godt innarbeidet i bygge- og anleggsbransjen. Dette ordet gir uttrykk for en bestemt person i en entreprenørkontrakt, så vi kommer til å benytte ordet "byggherre" eller "forbrukerbyggherre" noe også her i boken selv når loven bruker betegnelsen "forbruker".

Ordet kjøper kan være benyttet i avtaler om de kombinerte anskaffelser av både tomt og bolighus under oppføring. Disse anskaffelsene er også omfattet av bustadoppføringslova. Når denne kjøperen er forbruker, vil derfor han eller hun være beskyttet av loven.

I samme betydning bruker mange også ordene bestilleren og oppdragsgiveren, selvom det sistnevnte ordet mest brukes om byggherren i avtaler med arkitekt og ingeniør. I loven kan vi se ordet oppdragsgjevaren også brukt om forbrukeren i avtalen med entreprenøren.

Som en ny betegnelse på byggherren, er det i plan- og bygningsloven innført ordet tiltakshaveren. Dette ordet er greit nok i den loven, fordi den gjelder forholdet til plan- og bygningsmyndighetene og ikke forholdet til entreprenøren. Sett fra myndighetenes side, er byggherren en som har et "tiltak" som skal underlegges myndighetenes krav.

Gjennom tidene har mange vært selvbyggere for egen bolig. Fortsatt er det mange nevenyttige folk som selv vil gjøre så mye som mulig av byggearbeidene. Forbrukere som er uten faglige kvalifikasjoner kan likevel ikke gjøre bl.a. de typene elektro- og rørleggerarbeider som bare de profesjonelle kan utføre. Når forbrukeren er selvbygger og gjør det meste selv, mens noe arbeid gjøres av profesjonelle fagfolk, så vil avtalene med fagfolkene gå under bustadoppføringslova.

 

 

1.2.4 Forholdet til plan- og bygningsloven

Mens bustadoppføringslova gjelder avtaleforholdet mellom forbruker og entreprenør, så gjelder plan- og bygningsloven (pbl.) de offentlige myndighetenes regulering og tillatelser.

Disse reguleringene og tillatelsene dreier seg om det bygget som skal bli oppført. Dessuten gjelder loven for arbeidet med planlegging og oppføring av bygget. Loven har også bestemmelser om offentlige planer for større områder, samt en del andre bestemmelser. I det siste er loven blitt revidert med sikte på å bedre kvaliteten i de byggverkene som blir oppført. I alt er det blitt et ganske omfattende regelverk med myndighetskrav, ikke minst fordi vi også har fått flere forskrifter til loven.

Forskriftene er disse :

Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (av 21.1.97 nr. 34).

Forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett (22.1.97 nr. 35).

Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (22.1.97 nr. 33).

Forskrift om organisering av den sentrale godkjenningsordningen for foretak for ansvarsrett, (13.3.97 nr. 246).

Forskrift om konsekvensutredning (13.12.96 nr. 1145).

 

Det må søkes om å få tillatelser

Vi skal ikke her redegjøre for alle bestemmelsene. Vi vil imidlertid minne om det nokså velkjente: man må søke kommunen om tillatelse for å kunne få oppført en eierbolig. Det er til og med nødvendig å søke om tillatelser i flere omganger. Søknadene må skrives på bestemte måter og de skal ha vedlegg med dokumentasjoner, bl.a. tegninger og planer. De fleste forbrukere vil vel derfor benytte profesjonelle til å ordne opp i dette, så som arkitekt, byggmester, ferdighus-leverandør eller andre.

Den forbrukeren som likevel vil ordne opp selv, kan be om en forhåndskonferanse med myndighetene for å klarlegge hva de krever. Der skal forbrukeren få en orientering om hvilke rammer og innhold for byggetiltaket som kommunen tillater. Forbrukeren kan også be om å få vite hvordan saksbehandlingen av søknadene skal foregå. Et spørsmål som må bli avklart, under konferansen er om forbrukeren skal starte innhentingen av tillatelser med en eller to søknader. Den ene som en søknad om å få en rammetillatelse. Dette for å bringe på det rene på et tidlig stadium, om byggeprosjektet kan la seg gjennomføre som planlagt. Så kan den neste søknaden -om å få igangsettingstillatelsen- sendes inn når alle forberedelsene er klare. Det vil si klare til å sette igang byggearbeidene. Når byggearbeidene er utført, og forbrukeren er klar til å flytte inn, men noen mindre ting står igjen, må forbrukeren be om en midlertidig brukstillatelse for å få lov til å flytte inn i boligen. Sist og når alt er ferdig, ber forbrukeren om å få kommunens ferdigattest.

Det finnes en mulighet for forbrukeren til å kunne sette igang arbeidene uten å ha fått myndighetenes tillatelse. Det er når byggearbeidet er et såkalt enkelt tiltak, ifølge pbl. 95 b. Men også da skal det sendes inn en fullstendig søknad til kommunens bygningsmyndighet om å få tillatelse. Såframt kommunen ikke har greid å treffe noe vedtak innen fire uker, etter at den har mottatt søknaden, så regnes likevel tillatelse for å være gitt !

I søknadene er det mye å passe på. Ikke bare er det krav til hvordan man skal utforme innholdet i søknadene og vedleggene. Bl.a. har vi også de viktige kravene om at det skal være flere ansvarshavende i et byggeprosjekt. Disse "ansvarlige" personer eller foretak (firmaer/selskaper) skal sikre at kravene i lovgivningen blir oppfylt. Formålet med disse kravene er at byggverkets kvalitet skal bli i samsvar med loven. Bare personer og foretak som myndighetene godkjenner, får lov til å være ansvarshavende. Vi sier at de da får "ansvarsrett". Plan- og bygningsloven krever at det er utpekt ansvarshavende allerede

fra den første søknaden.

 

Å ha ansvarsrett er nødvendig

Skal forbrukeren selv være den ansvarlige søker, må han redegjøre særskilt i søknaden for at han har den faglige innsikten til å utarbeide søknaden og vedleggene. Som oftest har jo ikke forbrukeren en slik innsikt selv. Derfor må han normalt avtale med en fagkyndig at denne påtar seg ansvaret for søknaden mot en viss betaling. Denne personen blir da den ansvarlige søkeren og skal undertegne søknaden. Dette gjør han sammen med forbrukeren som da selv bare blir stående som "tiltakshaver". Ved de kombinerte avtalene om både tomt og hus under oppføring, kommer forbrukeren som oftest ikke inn i bildet før etter at prosjektet er i gang. Da er det entreprenøren (leverandøren) som står som tiltakshaver.

Når forbrukeren er tiltakshaver, må han vanligvis inngå avtale om hvem som skal være ansvarshavende for de forskjellige gjøremålene. Forbrukeren avtaler da hvem som er ansvarlig for prosjektering, for kontroll, for samordning av de involverte i prosessen og for de neste stadiene i byggeprosessen. I stedet for å avtale separat med de forskjellige ansvarlige, kan forbrukeren avtale med bare en av disse profesjonelle personene. Den som forbrukeren avtaler med, kan få i oppdrag å sørge for engasjering av de øvrige fagfolkene. Det må da avtales hvem som skal stå for innsending av den nødvendige dokumentasjonen til myndighetene.

Den forbrukeren som er selvbygger for egen enebolig, kan i prinsippet bli godkjent av bygningsmyndighetene som ansvarlig søker, prosjekterende, utførende og kontrollerende. Selvbyggeren har altså en mulighet til å få godkjennelse til selv å ha ansvaret for disse gjøremålene. Isåfall må selvbyggeren redegjøre for at han har god kjennskap både til de tekniske fagene og til de lovbestemte kravene. Derfor er det neppe særlig mange forbrukere som vil få godkjennelse til å stå som ansvarshavende i alle disse sammenhengene.

Vi skal ikke omtale plan- og bygningsloven så mye her i boken. Heller ikke de andre lover og forskrifter som gjelder tillatelser fra de offentlige myndighetene.

Vi sier her noen ord om Byggherreforskriften. Den er gitt for å bedre sikkerhet, helse og arbeidsmiljø ("HMS") på bygge- og anleggsplasser. (Forskrift i kongelig resolusjon av 21.4.1995.) Denne forskriften har et strengt ansvar for "byggherrer, prosjektledere og arbeidsgivere". Først og fremst er det arkitekten og andre profesjonelle rådgivere som må fortelle forbrukeren om de HMS-kravene som må bli overholdt. Rådgiverne har plikt til å gi byggherren de opplysninger som trengs om HMS, bl.a. meldinger til myndighetene, tillatelser som må innhentes osv. Byggherreforskriften nevner bare prosjektleders plikt, men også andre fagfolk som gir byggherren råd, må kjenne HMS-kravene godt og de må sørge for at forbrukeren får vite hva han skal gjøre for å oppfylle forskriftens krav.

Tør en forbruker selv å ordne opp med de mange tillatelsene fra myndighetene ? Da må han iallfall sette seg inn i de bestemmelsene som kan komme til anvendelse i hans prosjekt.

 

 

1.2.5 Entreprenøren: Den andre parten

Entreprenør-begrepet

De to partene i avtalene som bustadoppføringslova gjelder for, er stort sett forbrukeren og entreprenøren (i kap. 4 skal vi si mer om lovens anvendelse på avtaler med de prosjekterende, dvs. arkitekt og ingeniør).

Når loven bruker ordet "entreprenør", så betyr det slett ikke bare de store landskjente entreprenørfirmaene. Også håndverkere som byggmestere, snekkerfirmaer, rørleggere, elektrikere, anleggsgartnere m.fl. kan være entreprenør i lovens forstand. Lovens begrep entreprenør er altså en lovteknisk samlebetegnelse på flere yrkesutøvere.

 

Lovtekster

1, 1. ledd, 1. setning:

Lova gjeld avtalar mellom ein yrkesutøvar (entreprenøren) og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad

2, 2. ledd, 1. setning :

Lova gjeld berre dersom entreprenøren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd

Bustadoppføringslova sier i 1 at den gjelder når entreprenøren er yrkesutøver. Lovens 2 presiserer enda mer og avgrenser til avtaler som er ledd i næringsvirksomhet. Dreier det seg om en entreprenør som gjør en gratis vennetjeneste utenom næringsvirksomheten, så går forholdet ikke under loven.

Med entreprenør mener loven også entreprenører som ikke personlig gjør alt arbeidet, men har ansatte som gjør noe av arbeidet eller det meste. Entreprenøren har da ansvaret for sine ansattes ytelser, og han har annet ansvar som arbeidsgiver. (Bl.a. ansvaret etter plan- og bygningsloven, og ansvaret for helse, miljø og sikkerhet på arbeidsplassen. Som arbeidsgiver har entreprenøren også et objektivt erstatningsansvar for sine ansattes uaktsomhet.)

Loven omfatter ikke bare de entreprenører som påtar seg hele arbeidet med oppføringen av huset. Også avtaler om arbeid som blir utført direkte som ledd i boligoppføringen, hører under loven. Dermed omfatter loven de tilfellene der forbrukeren inngår separate avtaler med rørlegger, elektriker , gartner m.fl. angående byggeprosjektet.

Med lovens beskyttelse i ryggen kan derfor forbrukerbyggherren legge opp byggeprosjektet på flere måter:

(1) Han kan f.eks. velge å avtale med en byggmester at denne skal ha alle de andre fagene som sine underentreprenører (en såkalt generalentreprise).

(2) En annen mulighet er å ha en byggmester som igjen har de tekniske entreprisene (elektro, rørlegger, VVS osv) som underentrepriser, mens byggherren har egne avtaler med f.eks. gravemaskinkjører og murer (såkalt hovedentreprise)

(3) Eller forbrukeren kan selv inngå alle de enkelte avtalene med gravemaskinkjører, tømrer, murer, snekker, rørlegger, elektriker osv. (såkalt delt entreprise).

(4) Et alternativ for forbrukeren -særlig ved typehus o.l.- er å ha avtale med entreprenøren om at denne står for både tegning/beregning av huset ("prosjekteringen") og for arbeidsutførelsen (dette kalles for en totalentreprise eller "ferdighus-leveranse" o.l.).

 

 

Modeller for entrepriseformer

Når vi snakker om entrepriseformer, sikter vi til hvem som skal være avtaleparter. Det kan være en eller flere entreprenører i prosjektet, eventuelt med underentreprenører. Videre kan forbrukeren ha egne avtaler med arkitekt og konsulent. Dessuten kan forbrukeren avtale med entreprenøren at denne også påtar seg mer eller mindre arkitekt- og konsulent-bistand.

 

Avtaleforholdene er i modellene markert med tegnene ----- og /

 

 

 


(1) GENERALENTREPRISE

Byggherre


/   /
Prosjekterende   Generalentreprenør
   
    /
    Underentreprenør

 

De prosjekterende som er nevnt her, er arkitekt og ingeniør som tegner, beregner og beskriver bygget. De har altså i denne entrepriseformen sine egne avtaler med forbrukerbyggherren. Begrepet underentreprenør brukes om entreprenører som selv ikke har avtale med forbrukerbyggherren. De har bare avtale med en annen entreprenør som igjen har avtalen med forbrukerbyggherren.

 

 

(2) HOVEDENTREPRISE

Byggherre


/ / /
Prosjekterende Hovedentreprenør
Sideentreprenører
  /  
  Underentreprenører  

 

Begrepet hovedentreprise kan ses brukt også når hovedentreprenøren har en avtale om å administrere sideentreprenørene. Da har hovedentreprenøren ansvaret for å administrere riktig, men ikke for mangler og forsinkelser i sideentreprenørenes arbeid. Det er bare for underentreprenørene at hovedentreprenøren har fullt ansvar for mangler og forsinkelser.



(3) DELT ENTREPRISE

Byggherre


/ / /
Prosjekterende Sideentreprenør Sideentreprenør

 

 

(4) TOTALENTREPRISE

Byggherre

  /  
  Totalentreprenør  
 
 
  / /  
  Prosjekterende Underentreprenører  

 

 

I prinsippet er det en kombinasjon av general- og totalentreprise, når forbrukeren har avtale med bare en entreprenør, og denne entreprenøren også har påtatt seg all prosjekteringen av boligen. Dette er situasjonen ved de "nøkkelferdige boligene", de komplette bolig-leveransene o.l. Som et alternativt opplegg for byggeprosjektet, kan forbrukeren avtale med flere sidestilte totalentreprenører. Det er tilfellet når hver av sideentreprenørene (byggmester, elektriker, rørlegger, maler osv.) står både for prosjekteringen og for utførelsen av sine egne arbeider.

 

*****************************************************

 

Alle disse entrepriseformene har sine fordeler og ulemper. I de situasjonene hvor noe går galt med deler av byggearbeidene, eller samarbeidet og den gode tonen mellom partene skjærer seg, kommer forskjellene mellom entrepriseformene mer på spissen. Det kan f.eks. være vanskelig å få inn en nye entreprenør i stedet for en som svikter. Eller det kan vise seg å være "hull" mellom de kontraktene byggherren har inngått, der byggherren selv må bære ansvaret for samordning av forsinkelser, kvalitetsbrist o.l. Forbrukerbyggherren gjør klokt i å vurdere om han har kunnskap og tid til å styre flere kontrakter selv. For mange er det best å ha en eller to avtaleparter - eventuelt noen få til.

Bustadoppføringslova bestemmer at organisasjoner eller offentlige virksomheter også skal regnes som entreprenør, når de får vederlag for ytelser som inngår i oppføring av ny eierbolig. Dermed omfatter loven de tilfellene der ideelle organisasjoner lar medlemmene gjøre entreprenørarbeid som "dugnadsinnsats", mot å få betaling fra en forbruker. Dugnader uten noen betaling eller annet vederlag, faller utenfor loven.

Lovtekst

2, 2. ledd

Lova gjeld berre dersom entreprenøren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd mot godtgjersle står for yting som er ledd i oppføring av ny eigarbustad.

Er det en som utgir seg for å være profesjonell entreprenør, men ikke er det, vil hans avtale med forbrukeren likevel være omfattet av loven.

De sammensatte avtalene er også omfattet av bustadoppføringslova, dvs. når forbrukeren i samme avtale får både tomt og bolig under oppføring. Da vil kontraktsmotparten gjerne betegne seg som selger eller leverandør. Men likevel vil vedkommende gå inn under lovens begrep entreprenør, og dermed få en entreprenørs rettigheter og forpliktelser i henhold til loven.

 

 

1.2.6 Boligoppføring: Hva er det ?

Bolig-begrepet

Et nøkkelbegrep i bustadoppføringslova er eierbolig (eigarbustad). Begrepet bolig er kjent nok fra dagligspråket, men loven har en mer presis og spesiell ordbruk for å fange opp flere grensetilfeller. Når loven bruker begrepet eierbolig, går det fram at må være forbrukerens egen bolig og ikke en leiet bolig, for at loven skal gjelde. Uansett om boligen eies sammen av ektefeller eller samboere, går forholdet inn under loven.

Lovtekst:

1, 1. ledd:

Lova gjeld avtalar mellom ein yrkesutøvar (entreprenøren) og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad. Dette omfattar

a. avtale om oppføring av bygning til bustadføremål og avtale om arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring, og

b. avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida.

Loven har med to ganske forskjellige avtalesituasjoner:

Den ene er de avtaler som går ut på at entreprenøren skal oppføre bolig for forbrukeren. Likt med avtalene om oppføring av hele boligen, har vi avtaler om arbeid som er deler av hele oppføringen. I begge tilfeller er det snakk om bolig på en tomt som forbrukeren allerede har. Disse rene oppføringsavtalene kalles gjerne entrepriseavtaler. (Opprinnelig var det tenkt at loven bare skulle omfatte denne typen avtaler og hete forbrukerentrepriseloven. Lovutkastet ble imidlertid utvidet til å ta med neste type også.)

Den andre typen avtaler: leveranse av både en fast eiendom og på denne eiendommen en bolig som ennå ikke er ferdig når avtalen blir inngått. Disse avtalene består av en overføring av retten til tomten og en oppføring av boligen. Dette kalles gjerne sammensatte avtaler. (Denne avtaletypen er vanlig og har skapt mange rettstvister. Derfor tok man med disse avtalene i loven for å gi forbrukerne en forbedret rettsbeskyttelse også i slike situasjoner.) Disse avtalene kan begge være med entreprenøren, eller det kan være èn avtale med entreprenøren og èn med tomte-overdrageren, når det er en viss sammenheng mellom de to avtalene.

Tomten som det er snakk om - "den faste eiendommen" eller "grunnen" - kan være en tomt som man eier eller blir eier av. Den kan også være en tomt man har eller får festerett til. Dreier det seg om en festet tomt, vil tomtefesteloven gjelde for festekontrakten. (Skulle det bli motstrid mellom bestemmelsene i denne loven og bustadoppføringslova, skal imidlertid bustadoppføringslova som hovedregel gjelde foran tomtefesteloven).

Det er noen forskjeller i lovreglene ettersom det dreier seg om rene oppføringsavtaler (entrepriseavtaler) og sammensatte avtaler. Vi skal redegjøre mer for dette etterhvert i boken. Her sier vi bare noe generelt om de sammensatte avtalene, dvs. de kombinerte ervervene av tomt og bolig under oppføring.

Som oftest er de sammensatte avtalene preget av å være en enhetlig leveranse. Da har gjerne forbrukeren ikke noen særlig innflytelse på utformingen av tomt og bolighus. Her kan vi ha situasjoner som de såkalte "nøkkelferdige" leveransene som er avtalt før boligen er ferdigstilt o.l. Da står entreprenøren (leverandøren) vanligvis for ferdig opparbeidet tomt, tegninger og beregninger av huset, byggearbeidene og alle de offentlige tillatelsene. Om dette bruker man ofte uttrykkene kjøp eller salg, men rettslig sett er det et viktig skille mellom salg når huset er ferdig, og når det er under oppføring.

I særtilfeller kan det være en tomte-overdragelse kombinert med bare mindre entreprenør-arbeider. Etter lovens ordlyd går også disse tilfellene inn under den. Men i lovforarbeidene er det nevnt at i slike avtaler hører arbeidene under bustadoppføringslova, mens tomte-ervervet går under avhendings- eller tomtefesteloven.

Når det er en sammensatt avtale, gjelder bustadoppføringslova også for avtalen om grunnen. Men det kan være at forbrukeren inngår to helt forskjellige avtaler; den ene om boligoppføringen og den andre om tomtekjøpet. Da går boligoppføringen under bustadoppføringslova, mens tomtekjøpet går under avhendingslova for fast eigedom (eventuelt under tomtefesteloven, hvis det er en festet tomt).

Avtale-situasjonen kan også være annerledes; nemlig der hvor det er en nær forbindelse mellom entreprenøren og tomteselgeren. Slik er det f.eks. i visse utbyggingsområder når det er flere boliger i området som bygges ut under ett (såkalte "grunder-prosjekter"). Går disse avtalene under bustadoppføringslova ? Ja, når forbindelsen er helt nær mellom entreprenør og selger. Årsaken til å ha to avtaler kan være at grunneier i et felles prosjekt med entreprenøren, skal skjøte tomten direkte til kjøper. Dette bare for å "spare" dokumentavgift. Når det er en tett nærhet mellom entreprenør og selger, vil nok avtaleforholdene gå under bustadoppføringslovas bestemmelser. I andre tilfeller kan forholdet mellom entreprenør og tomte-overdrager være for fjernt til at loven får anvendelse også på tomteavtalen.

Det samme kan være tilfellet når forbrukeren kjøper et byggesett til typehus og får en entreprenør til å oppføre dette. Hvis det her er nærhet mellom selgeren og entreprenøren, kan man komme over i de avtaletypene som bustadoppføringslova regulerer. Ellers vil kjøpet av byggesettet gå under kjøpsloven.

En type kjøp har vi når forbrukeren selv kjøper inn materialer, installasjoner o.l. til bygget. Dette er å anse som kjøp, når selgeren ikke skal utføre byggearbeidet, eller ikke skal foreta montering og installasjon av noen betydning. I disse tilfellene går kjøpet etter kjøpsloven. Den har mange bestemmelser til beskyttelse av forbrukere, når de er kjøpere av gjenstander og annet "løsøre".

Mens bustadoppføringslova omfatter hus under oppføring, er det avhendingslova for fast eiendom som gjelder for salg av hus som er ferdig oppført, salg av bare tomt o.l. For at bustadoppføringslova skal gjelde, behøver imidlertid ikke entreprenøren gjøre alt arbeidet. Mange forbrukere vil gjøre en del selv, så som grunnmur, snekring, maling eller annet. Da gjelder bustadoppføringslova likevel for de arbeidene som entreprenøren skal utføre.

Ved de sammensatte avtalene omtaler loven arbeid som ikke er fullført på avtaletiden. Er arbeidene ferdige, gjelder avhendingslova. Er det bare de rene bagatellene som står igjen, opprydning, mindre utbedringer o.l., regnes arbeidet som fullført.

Bustadoppføringslova omfatter uttrykkelig også avtaler om oppføring av fritidshus og eierseksjoner, ifølge lovens 1 siste ledd. Oppføring av hytte til forbrukerens eget bruk er derfor med under loven. Avtale om oppføring av eierseksjon betyr at entreprenøren leverer forbrukerne et sameiebygg med eierseksjoner til boligformål. Da skal forbrukeren få eneretten til en av flere boligenheter som ligger i sameie. Dermed omfatter loven både leilighet i en boligblokk og vertikalt delt rekkehus, samt eierseksjonene i en delt tomannsbolig enten den er vertikalt eller horisontalt delt.

Lovtekst:

1 siste ledd, 1. setning :

Oppføring av ny eigarbustad omfattar her i lova òg oppføring av fritidshus. Eigarseksjon vert rekna som eigarbustad.

Andre hus eller bygninger som forbrukeren får entreprenøren til å oppføre, kommer ikke inn under lovens virkeområde. Garasjer, båthus, lysthus o.l. er ikke boliger etter bustadoppføringslova Det samme gjelder bygg som uthus og redskapsbod, eller anlegg som vei på tomten, uteplass, utepeis, hage og svømmebasseng. Men er oppføring av garasje osv. direkte et ledd i boligoppføringen, går disse arbeidene likevel under loven. Kanskje noe mer usikkert er anlegg av naust eller brygge som dog hører til ved mange boliger i kystområdene.

Så har vi håndverksarbeid som røropplegg, ventilasjons- ,elektroinnstallasjoner, maling osv. De er omfattet av loven, når de går inn i prosjektet med boligoppføringen. Men noe annet er senere selvstendige arbeider, som vedlikehold, påkostninger o.l. Da kommer håndverkertjenesteloven til anvendelse. Også den loven beskytter forbrukerne, men bestemmelsene i den avviker på noen punkter. Hvis håndverkernes arbeid gjøres før forbrukeren flytter inn i boligen, vil arbeidene normalt gå under bustadoppføringslova. Men hvis forbrukeren har latt et praktisk talt ferdig boligbygg stå uinnflyttet en tid, og så bestemmer seg for å engasjere håndverkere til noe spesielt arbeid, kan nok likevel arbeidene komme under håndverkertjenesteloven.

I noen tilfeller går det tid mellom de enkelte byggearbeidene. Kanskje blir tomte-opparbeidelsen, grunnmuren og den videre oppføringen gjort hver for seg og over lengre tid. Likevel vil arbeidene gå inn under bustadoppføringslova, når arbeidene foregår i en "tidsmessig og funksjonell sammenheng", som det heter i lovforarbeidene.

Når forbruker har avtale med entreprenør om en full ombygging, skal dette regnes likt med boligoppføring og høre under bustadoppføringslova. Men bare påbygg og tilbygg, eller begrenset ombygging, hører under håndverkertjenestelovens virkeområde.

Lovtekst:

1 siste setning :

Full ombygging skal reknast likt med oppføring.

 

 

1.3 Gangen i et byggeprosjekt

Den vanlige gangen i et byggeprosjekt er

fra forbrukerens beslutning om å få oppført boligen

over planlegging og prosjektering av boligen

til entreprenørens utførelse av arbeidene

og endelig til overtagelse og avslutning.

Hva er det som foregår innenfor disse forskjellige leddene i byggeprosessen ? I noen tilfelle er dette oversiktlig og greit, f.eks. når det er et nøkkelferdig prosjekt eller forbrukeren har bare en entreprenør som tar seg av alt. I de sammensatte avtalene om tomt og oppføring pleier entreprenøren å ordne opp i det meste. Isåfall blir det ikke nødvendig for forbrukeren å bry seg noe særlig om slikt som tomtens grunnforhold, prosjekteringens tegninger og beregninger, igangsettings-tillatelsen, samordningen av de tekniske fagene osv. Slike ting kan ellers by på problemer ved entrepriseavtaler om boligoppføring.

Når forbrukeren selv vil være aktivt med i det meste av prosessen, kan det bli mye som skal planlegges og utføres. Da kan det være praktisk å ha en skjematisk oppstilling av gangen i prosjektet for å få en viss oversikt. I bygge- og anleggsbransjen er det vanlig å inndele prosjektene i faser. Spesielt snakker vi om faser når det er store prosjekter, så som ved næringsbygg, offentlige bygg, veier m.v. Fasene er inndelinger av prosjektene dels etter tids-rekkefølgen, dels etter de ting som skal gjøres og som gjerne hører sammen. Rent praktisk er det ofte slik at inndelingene ikke er helt skarpe fordi fasene kan overlappe hverandre noe. Men det kan iallfall gi en viss oversikt for tanken å operere med faseinndelingene av byggeprosjekter.

Vi skal her gjengi fem faseinndelinger som kan gi en oversikt over de sentrale delene av mer krevende byggeprosjekter. Samtidig kan faseinndelingene være en form for sjekkliste. Men opplistingen nedenfor er ikke fullstendig for alt det som en byggherre må huske på. Trolig gir faseinndelingen også litt oversikt i de mindre prosjektene.

En todeling av fasene er gjort i Byggherreforskriften som gjelder for helse, miljø og sikkerhet på byggeplassen. Forskriften deler prosjektene bare i "prosjekteringsfasen" og "gjennomføringsfasen". I andre sammenhenger kan man se at prosjekteringsfasen igjen er delt inn i to: "analysefasen" og den egentlige prosjekteringsfasen.

 

 

       
FASER GJØREMÅL
   
1. fase: PLANLEGGING
(også kalt: analyse- eller ide-fasen)
- Forbrukeren selv utvikler sin idé om å få oppført egen bolig.
  - Overveie og ta beslutning.
  - Vurdere behov og økonomi. - Vurdere tomteforholdene.
  - Vurdere forhold til naboeiendommer.
  - Vurdere de offentlige planer, reguleringer og nødvendige tillatelser.
  - Vurdere å engasjere arkitekt / konsulent / leverandørfirma.
   
2. fase: PROGRAMMERING
(foretas av arkitekt/konsulent/leverandør)

-Planleggingen fortsetter med profesjonell hjelp.

  -Utarbeidelse av program for boligens funksjoner, rominndeling o.l.
  -Sette opp budsjett og finansieringsopplegg.
  -Inngå avtale om å prosjektere. -Innhente nødvendige offentlige tillatelser.
  -Nabovarsler må gis før søknad om rammetillatelse/igangsettingstillatelse.
   
3. fase: PROSJEKTERING -Først et enklere skisseprosjekt.
  -Så eget forprosjekt, om nødvendig.
  -Hovedprosjekt utarbeides med tegninger og beregninger.
  -Detaljprosjektering med tegninger, beregninger og beskrivelser for hele boligen.
  -Velge entrepriseform (en eller flere entreprenør-avtaler ?) og kontraheringsmåte (innhenting av pristilbud med eller uten forhandlinger).
  -Utarbeide spesifisert prisgrunnlag med dokumentasjon.
  -Sørge for de offentlige tillatelser som kreves på dette stadiet og som ennå ikke er blitt innhentet.
   
4. fase: KONTRAHERING
(av entreprenører)

-Forberedelser ved innhenting av informasjon om aktuelle entreprenører.

  -Innhenting av tilbud fra entreprenører.
  -Forhandlinger. Avtaleinngåelse.
  -Opplegg og planer for produksjonen.
  -Sørge for nødvendige offentlige tillatelser for å kunne starte og utføre arbeidet.
   
5.fase: PRODUKSJON
(også kalt : gjennomføringsfasen eller til byggeplassen).

-Klargjøring for oppstart (tomt, adkomstutførelsesfasen) -Eventuell samordning av de man har inngått avtaler med.

 

-Sjekke oppfyllelsen av myndighetskrav.

  -Oppstart.
  -Utførelse. Oppfølgning. Samordning.
  -Tester og innkjøring av tekniske anlegg. -Overtakelse med befaring.
  -Ettårsbefaring.
  -Reklamasjonstid og befaring.

 

1.4 Hvem gjør hva i et byggeprosjekt ?

For den forbrukeren som vil bli byggherre, er det nyttig å ha en viss oversikt over hvem som skal gjøre hva i byggeprosjektet. Vi bruker ofte uttrykket funksjonsfordelingen mellom de enkelte som er med i byggeprosjektet (eller ordet "roller" om de oppgaver som disse innehar). Funksjonene er i helt grove hovedtrekk fordelt slik:

(1) byggherren skaffer normalt tomt, ordner adkomst og naboforhold, bestemmer hvem/hvor mange han skal inngå avtaler med, informerer om sine ønsker og krav til boligen, betaler for leveransene og må ta beslutninger for byggeprosjektet (noen byggherrer kjøper selv inn materialer, og noen utfører byggearbeid selv)

(2) rådgiverne (konsulentene) skal gi råd og opplysninger om hele byggeprosjektet, de planlegger, prosjekterer og leverer tegninger og andre prosjekterings-dokumenter ( + eventuelt engasjeres til å lede byggherresidens medvirkning, og til å kontrollere entreprenørens produksjon, samt til å bistå med overtagelse og reklamasjoner)

(3) entreprenøren (èn eller flere) skal levere de avtalte materialer og arbeid til bygget ( + eventuelt levere avtalte dokumenter), på grunnlag av prosjekteringen og byggherrebeslutningene. (Eventuelt avtales at entreprenøren også leverer prosjekteringen og tomten til bygget.) Overfor forbrukere har entreprenøren omsorgsplikt og et innskjerpet ansvar for opplysninger han gir eller ikke gir.

Utenom disse tre avtalepartene inntar de offentlige myndighetene en meget viktig plass i byggeprosjekter, fordi de skal gi de nødvendige tillatelser og skal føre en viss kontroll. I tillegg til plan- og bygningslovens myndigheter har vi bl.a. veivesenet og arbeidstilsynet.

Hvis noen av de tre avtalepartene ikke greier oppgavene innenfor sin funksjon, vil de normalt selv måtte bære de kostnadene som denne svikten måtte føre til. Ja, til og med når en avtalepart ikke er noe å bebreide, kan han selv måtte bære kostnadene, hvis noe går galt innenfor hans eget funksjonsområde. Vi snakker derfor også om den enkeltes "risikoområde" eller "kontrollområde". (Lovbestemmelsene om det såkalte kontrollansvaret og ansvarsfritak for hindringer som inntreffer, skal vi omtale etterhvert i boken.)

 

 

Skjematisk oversikt for den normale

FUNKSJONSFORDELINGEN I BYGGEPROSJEKTER

BYGGHERRE ENTREPRENØR
* HA BYGGETOMT * VISE OMSORG. VEILEDE
* INNGÅ AVTALER * UTFØRE ARBEID
* TA BESLUTNINGER * LEVERE MATERIALER (OG EVT. DOKUMENTASJON)
* BETALE * (EVT. PROSJEKTERE)
* (EVT. LEVERE MATERIALER) * (EVT. LEVERE TOMT)
* (EVT. GJØRE ARBEID SELV)  
   
KONSULENTER OFFENTLIGE MYNDIGHETER
* GI RÅD.VISE OMSORG * REGULERE AREAL M.V.
* PLANLEGGE * KONTROLLERE SØKNADER
* PROSJEKTERE * GI ANSVARSRETT
* (EVT. KONTROLLERE) * GI TILLATELSER
* (EVT. LEDE BYGGHERRESIDEN) * GI FERDIGATTEST

 

Overlapping av funksjoner ?

Ja, funksjonene kan overlappe hverandre. Om de skal gjøre det, avhenger av de avtalene som forbrukeren inngår. Forbrukeren kan f.eks. avtale at entreprenøren tar noe av konsulent-funksjonen, at konsulenten tar seg av alt angående søknadene til myndighetene, at flere entreprenører er med, eller annet.

Enten nå forbrukeren har èn eller flere avtaleparter, kan det bli spørsmål om overlapping av funksjoner. I det vi kaller normalmodellen for organisering av byggeprosjekter, skal entreprenøren ikke prosjektere boligen, fordi forbrukeren har egen avtale med den, eller dem, som skal prosjektere. Da er det altså ikke et eget avtaleforhold mellom entreprenøren og den prosjekterende, men begge har sine separate avtaler med forbrukerbyggherren. I avtaleforholdet entreprenør/forbruker bærer da forbrukeren risikoen for at entreprenøren til rett tid får overlevert det riktige prosjekteringsmaterialet (tegninger, beregninger og beskrivelser) . I altfor mange byggesaker har det vært forsinkede tegninger, slik at entreprenøren har måttet vente uten å få gjort det han skal. Dette fører oftest til merkostnader. Forbrukeren må da normalt betale entreprenørens merutgifter, men forbrukeren kan snu seg rundt og kreve beløpet fra den prosjekterende.

Noe tilsvarende gjelder når forbrukerbyggherren har avtaler med flere entreprenører. Vi sier da at byggherren, i forhold til hver av sideentreprenøne, bærer risikoen for de andre sideentreprenørenes oppfyllelse av sine avtaler. Eksempler er: når elektrikeren må vente på snekkeren, de monterte vannrørene hindrer flisleggingen, eller maleren må fjerne murrester før han kan begynne på sitt arbeid. Annerledes er det når forbrukeren bare har avtale med èn entreprenør om alle arbeidene. Forbrukeren har da ikke risikoen for slike overlappings-problemer.

Bustadoppføringslovas regler om mye av dette, kommer vi etterhvert inn på i boken her.

Som vi har omtalt ovenfor i bokens pkt. 1.2.4, skal alle partene i byggeprosjektet være med i søknadene til bygningsmyndighetene. Forbrukeren må derfor avtale både hvem som skal sende inn søknader, og hvem som skal ha ansvarsrett til de ulike gjøremålene som plan- og bygningsloven regulerer. De enkelte ansvarshavende skal listes opp i søknadene, og myndighetenes tillatelser blir ikke gitt før dette er i orden. Men de prosjekterende og entreprenørene har normalt selv risikoen for at de blir godkjent og får ansvarsrett fra bygningsmyndighetene.

 

___________________________________________________________________________

OPPSUMMERING AV KAPITTEL 1 !

Bustadoppføringslova er tvingende, dvs. at man ikke kan avtale at loven ikke skal gjelde. Lovstridige kontraktsvilkår kan ikke påberopes.

Loven gjelder for avtaler som er inngått etter 1. juli 1998.

Loven inneholder en rekke nyheter som vil bidra til å styrke forbrukerens stilling.

Loven gjelder i to ulike avtalesituasjoner;

1) For det første gjelder loven når en entreprenør skal oppføre en bolig for forbrukeren på en tomt som forbrukeren allerede eier, de såkalte entrepriseavtaler.

2) For det andre gjelder loven når en forbruker kjøper både en tomt og en bolig som ennå ikke er ferdig når avtalen blir inngått, de såkalte sammensatte avtalene.

Kjøp av bolig som er ferdig oppført når avtalen blir inngått, faller utenfor bustadoppføringslova og reguleres av avhendingsloven.

Håndverksarbeid på bolig som ikke går inn i prosjektet med boligoppføringen, faller utenfor bustadoppføringslova og reguleres av håndverkertjenesteloven

Når loven bruker begrepet eierbolig, går det frem at det må være forbrukerens egen bolig og ikke en leiet bolig, for at loven skal gjelde.

Oppføring av fritidseiendom og eierseksjoner omfattes også av loven.

Oppføring av garasje, båthus, lysthus o.l., må være et direkte ledd i boligoppføringen for at de skal falle inn under bustadoppføringslova.

Loven regulerer først og fremst avtaler mellom forbruker og entreprenør.

Med forbruker i bustadoppføringslova, menes privatpersoner som skal oppføre bolig hovedsakelig til personlig bruk for seg, sin familie, husstand eller omgangskrets.

Med entreprenør menes foruten de store entreprenørselskapene, også håndverkere som byggmester, snekkerfirmaer, rørleggere, elektrikere, anleggsgartnere m.fl. Loven gjelder når entreprenøren er yrkesutøver og har inngått avtale som ledd i næringsvirksomhet. Organisasjoner eller offentlige virksomheter, regnes også som entreprenører når de får vederlag for ytelser som inngår i oppføring av ny eierbolig.

Avtaler kan inngås både skriftlig og muntlig, men når avtalen gjelder noe mer komplisert og kostbart, vil det alltid lønne seg å skrive ned avtalen.

Loven gir hver av partene en rett til å få avtalen satt opp skriftlig.

Generelt kan man si at forbrukerbyggherren sitter igjen med "restansvaret" for det man ikke avtaler noe om.

I forbindelse med et byggeprosjekt må man ikke glemme at det kreves en rekke tillatelser fra plan- og bygningsmyndighetene i kommunen. Ta derfor kontakt med offentlige myndigheter for å få klarlagt dette på forhånd.

Det finnes mange entrepriseformer, avhengig av hvor mange entreprenører en forbrukerbyggherre inngår avtaler med. En forbrukerbyggherre gjør klokt i å vurdere om han har kunnskap og tid til å styre flere kontrakter selv. For mange er det best å ha færrest mulig avtaleparter.

For den forbrukeren som selv vil være aktivt med i det meste av prosessen, kan det bli mye som skal planlegges og utføres. Vi anbefaler forbrukeren å sette seg nøye inn i gangen i et byggeprosjekt.

___________________________________________________________________________

felles/bok/kap1a)