Bygget skrider frem, og du ser med lengsel frem til den dagen da bygget skal være ferdig. Som oftest går det bra, og du får overta bygget til avtalt tid. Men hva skjer i de situasjoner hvor bygget ikke er ferdig den dagen du hadde planlagt å flytte inn? Vi skal nå se både på hvilket tidspunkt det foreligger en forsinkelse og på hva som blir forbrukerens krav ved forsinkelser.

Dersom bygget ikke kan overtas til rett tid, foreligger det forsinkelse. Dette reguleres i

§ 17.

Når loven snakker om ytelsen er forsinket, menes det entreprenørens arbeid. Entreprenørens arbeid er gjerne også sammenfallende med boligen eller bygget.

I utgangspunktet foreligger det en forsinkelse dersom ytelsen ikke kan overtas til det tidspunkt som forbrukeren kan kreve det. Det er dermed overtakelsen som er det sentrale skjæringspunkt. Det avgjørende for å vurdere om det foreligger forsinkelse er imidlertid ikke hvorvidt forbrukeren faktisk overtar bygget, men hvorvidt forbrukeren har rett til å kreve overtakelse. Der forbrukeren har rett til å nekte overtakelse, vil det også være forsinkelse selv om entreprenøren har meldt arbeidet ferdig. Vi går nå over til å se på når forbrukeren har rett til å kreve overtakelse.

Dersom partene har avtalt at bygget skal overtas til en bestemt dato, vil det foreligge en forsinkelse dersom bygget ikke kan overtas den dagen. Det er ikke nødvendig at det er noe å klandre entreprenøren. Det er tilstrekkelig at bygget ikke kan overtas til den avtalte datoen.

Dersom det ikke er avtalt en bestemt dato, må det som er avtalt mellom partene tolkes og utfylles ut fra forholdene. På den måten kan partene finne ut av når de egentlig har ment at bygget skulle være ferdig og dermed også når bygget vil være forsinket. Blir partene ikke enige, kan forbrukeren løse den uklare situasjonen ved å kreve at bygget blir ferdig innen en dato. Denne datoen må settes ut fra det som er rimelig i forhold til gjenstående arbeider. Forbrukeren må så varsle at oversittelse av denne fristen vil bli ansett som forsinkelse. Dette går frem av §10, 3. ledd, som vi tidligere har sett på under pkt. 2.4.4 (hva når det ikke er avtalt tidsfrister).

Foreligger det forhold som gir entreprenøren rett til fristforlengelse (se om dette pkt. 2.4.5), foreligger det ikke forsinkelse. Forsinkelse vil i disse tilfeller ikke inntreffe før fristforlengelsen er utløpt. Dersom forsinkelsen skyldes forhold som forbrukeren er ansvarlig for, anses heller ikke det som forsinkelse, da entreprenøren i en slik situasjon vil ha rett til fristforlengelse.

Selv om en forsinkelsessituasjon først og fremst skapes av forsinket overtakelse, kan også fullføringen av arbeidet eller hjemmelsoverføringen medføre forsinkelse.

§17, 1. ledd, 2. setning:

Forsinkelse på deler av arbeidet er mest aktuelt der det er avtalt delfrister. F.eks. kan det være satt frister for deler av arbeidet som må være ferdige til en bestemt tid av hensyn til arbeid fra andre entreprenører. Overholder ikke entreprenøren en slik frist, kan det medføre forsinkelse selv om entreprenøren greier å holde fristen for overtakelse av bygget.

Det er imidlertid bare forsinket overtakelse som gir krav på dagmulkt om ikke annet er avtalt. Forsinkelse på fullføringen av arbeidet eller deler av arbeidet gir ikke rett til dagmulkt, men det kan gi rett til heving, erstatning og tilbakehold av forbrukerens betaling. Disse forskjellige sanksjonene til forbrukeren skal vi se nærmere på i neste punkt (punkt 3.1.2).

Hjemmelsoverføring vil si å få eierforholdet til tomten tinglyst i grunnboken. Før hjemmelsoverføringen, vil selgeren være den formelle eier av tomten og kjøperen blir først den formelle eier ved hjemmelsoverføringen. Hjemmelsoverføringen skjer ved at entreprenøren /selger sender inn skjøtet eller festekontrakten til tinglysingsmyndighetene i eiendommens rettskrets eller gir dokumentene til forbrukeren/kjøperen, som da selv sender inn dokumentene. Det vanlige er nok at det er entreprenøren/selgeren som tar seg av tinglysingen. Forsinket hjemmelsoverføring er naturligvis bare aktuelt ved de sammensatte avtalene, der forbrukeren kjøper både tomt og hus under oppføring av samme entreprenør.

Forsinket hjemmelsoverføring vil foreligge dersom skjøte eller festekontrakt ikke blir tinglyst til slikt tidspunkt som forbrukeren kan kreve. Som oftest vil det være avtalt i partenes kontrakt at hjemmelsoverføringen skal skje samtidig som sluttbetalingen. Dersom det ikke er avtalt noe spesielt tidspunkt for overføring av hjemmelen, vil det normalt følge av §10, 3. ledd, at entreprenøren skal sørge for hjemmelsoverføringen "utan unødig avbrot". Dette vil antagelig si kort tid (kun få dager) etter overtakelsen. (Se nærmere i punkt 2.4.4 - hva når det ikke er avtalt tidsfrister).

Sørger ikke entreprenøren for tinglysing i rett tid, vil det foreligge forsinkelse. På samme måte som ved forsinkelse med hensyn til fullføring av arbeidet eller deler av arbeidet, gir heller ikke forsinket hjemmelsoverføring forbrukeren rett til dagmulkt, men derimot til heving, erstatning og tilbakehold av betaling.

Foreligger det forsinkelse, har forbrukeren forskjellige virkemidler.

Forbrukerens virkemidler er dermed:

- forbrukeren kan kreve dagmulkt

- forbrukeren kan heve avtalen

- forbrukeren kan kreve erstatning

- forbrukeren kan holde tilbake sin egen betaling

Dagmulkt kan bare kreves ved forsinket overtakelse og ikke når forsinkelsen gjelder resterende arbeid eller hjemmelsoverføring. Ellers er det opp til forbrukeren hvilket virkemiddel som skal benyttes. Som hovedregel må likevel forbrukeren velge det virkemidlet som er minst alvorlig overfor entreprenøren, men likevel tilstrekkelig til å oppfylle forbrukerens behov.

Det kan også foreligge forsinkelse av andre forpliktelser etter avtalen. Med det tenker man på de såkalte sidepliktene. For disse sideplikter skal reglene om forsinkelse gjelde så langt de passer med unntak for dagmulkt.

§ 17, 3. ledd:

Dersom entreprenøren ikkje i tide oppfyller andre plikter etter avtalen, gjeld føresegnene om forseinking tilsvarande så langt dei høver, likevel ikkje føresegnene om dagmulkt.

Som eksempel på forsinkelse med sideplikter, er at entreprenøren etter avtalen skal gjøre i stand byggeplassen, og er for sent ute med dette. Forsinkelsen kan ha betydning for andre entreprenører som skal ta til med arbeid på samme byggeplass eller for byggherren som skal utføre deler av arbeidet selv. I en slik situasjon foreligger det forsinkelse med hensyn til sideplikt og byggherrens sanksjoner ved forsinkelse skal gjelde med unntak for dagmulkt.

Vi skal nå gå over til å se nærmere på de forskjellige virkemidlene eller sanksjoner som forbrukeren har ved forsinkelse.

Lovtekst:

Dagmulkt er det virkemiddel som oftest benyttes ved forsinket overtakelse. Vi kan dermed si at dagmulkt er forbrukerens viktigste virkemiddel ved forsinkelse.

Dagmulkt gjelder selv om forbrukeren ikke lider noe tap. Som regel vil det være en ulempe for forbrukeren å ikke kunne flytte inn til avtalt dato. Ofte vil forbrukeren ha solgt sin tidligere bolig og er avhengig av å flytte inn i ny bolig som planlagt. I noen situasjoner har det likevel ikke noe å si for forbrukeren om overtakelse skjer til avtalt tid eller senere. Selv da vil forbrukeren ha krav på dagmulkt.

Grunnen til dette, er at forbrukeren skal få slippe å regne ut og bevise sitt økonomiske tap. Videre regner en med at en fast ordning med dagmulkt, kan være med på å redusere tvister. Partene unngår på denne måten å tviste om hvorvidt det skal betales dagmulkt eller ikke. Det kan også nevnes at vi har en lang og innarbeidet tradisjon for dagmulkt i byggeforhold. Siden dagmulkt vil redusere entreprenørens fortjeneste, regner en med at entreprenøren for å unngå dagmulkt vil anstrenge seg for å få sitt arbeid ferdig til avtalt tid.

Dersom partene ikke har avtalt noe om dagmulkt, skal dagmulkten være 1 promille av det samlede vederlaget som entreprenøren skal ha. Skal entreprenøren f.eks. ha en samlet betaling for hele bygget på kr. 1 million, blir dagmulkten kr. 1.000,- pr. dag.

Samlet betaling innebærer hele det samlede beløp som entreprenøren skal ha, både kontraktssummen og betaling for eventuelle tilleggs- og endringsarbeider. Merverdiavgift skal også være med i samlet betaling.

Dersom avtaleforholdet med entreprenøren også omfatter tomt, skal dagmulkten ha en lavere sats. Dagmulktsatsen skal da være 0,75% promille av det samlede beløp.

Dagmulkt skal regnes for alle dager frem til overtakelse kan skje. Det er det samme om det er hverdag, helligdag eller ferietid. Alle kalenderdager skal regnes med.

Dersom det først foreligger forsinkelse, har loven både en minstesats for dagmulkt og en øvre grense. Minstesatsen er en halv prosent av grunnsummen i folketrygden. Grunnsatsen i folketrygden pr. 01.05.97 var kr. 42.500,-, slik at minstesummen for dagmulkt vil være kr. 212,50 pr. dag. Minstesatsen vil dermed være aktuell for små byggeoppdrag under 212.500,-. Dette vil gjerne gjelde for deloppdrag på et bygg ( såkalte delentrepriser ) som f.eks. elektrikerarbeidet eller rørleggerarbeidet. Er det samlede vederlaget til en entreprenør på under kr. 212.500,- og forsinkelsen varer én dag, så må denne entreprenøren på grunn av minstesatsen betale en dagmulkt som er over 1 promille.

Øvre grense for dagmulkt er 100 dager. Foreligger det en forsinkelse på over 100 dager, slutter dagmulkten å løpe etter 100 dager. Ved 100 dager betaler da entreprenøren 10 % av det samlede vederlaget sitt som dagmulkt. Men hva skjer etter 100 dagers forsinkelse? Det forbrukeren må gjøre da, er å benytte seg av andre virkemidler. Forbrukeren kan da f.eks. kreve erstatning i tillegg til dagmulkt. eller heve kontraktsforholdet.

Det er ikke anledning for partene å avtale at dagmulkt ikke skal gjelde eller å avtale en lavere sats på dagmulkt enn det loven bestemmer. Dette er en del av forbrukerens beskyttelse. Dette gjelder imidlertid hva som kan avtales i kontrakten. Det er selvsagt full anledning for forbrukeren til å la være å kreve inn dagmulkten når oppgjøret skal skje. Det kan tenkes situasjoner hvor forbrukeren ut fra forholdene ikke ønsker eller finner det rimelig at entreprenøren skal betale dagmulkt. Videre kan partene i oppgjørssituasjonen forhandle om at dagmulkt bortfaller ved at entreprenøren på sin side frafaller et krav eller gir en vederlagsfri ytelse.

Lovens dagmulktsatser er satt i forbrukerens interesse. Det er derfor full anledning for partene til å avtale en høyere sats.

Hva skal forbrukeren gjøre for å få sin dagmulkt dersom det foreligger forsinkelse? Det vanlige er at forbrukeren fremsetter krav om dagmulkt. I og med at dagmulkt er en lovbeskyttet rettighet for forbrukeren, spiller det ingen rolle om bestemmelse om dagmulkt er tatt med i kontrakten eller ikke. Dagmulkt kan kreves med en gang forsinkelse er oppstått eller forbrukeren kan vente med å kreve dagmulkt til sluttoppgjøret skal finne sted. Det siste er nok det mest vanlige, og da skjer betalingen av dagmulkt som en fradragspost i den sluttregningen som forbrukeren skal betale.

Regelen om dagmulkt gjelder som nevnt selv om forsinkelsen ikke skulle påføre forbrukeren noe økonomisk tap.

§ 18, 3. ledd:

Forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap.

Dagmulkt er ment å være en kompensasjon for forsinkelsen eller en såkalt normalerstatning uten hensyn til eventuelt økonomisk tap. Dette innebærer at forbrukeren får det samme beløpet uansett hvilke økonomiske tap som forsinkelsen har medført. Det kan være at forbrukeren tjener på forsinkelsen og det kan være at dagmulkten ikke er stor nok til å dekke de økonomiske tap som forbrukeren er blitt påført pga. forsinkelsen.

Dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd, har forbrukeren rett til å heve avtalen ( § 20 ).

Det er vanskelig å si nøyaktig hva som skal til for at det foreligger et vesentlig avtalebrudd. Dette må avgjøres ut fra en totalvurdering av hele situasjonen mellom partene. Et utgangspunkt er at forbrukeren kan heve dersom forsinkelsen gir en rimelig grunn for det. Det må bl.a. legges vekt på om forsinkelsen tyder på manglende evne og vilje hos entreprenøren til å rette opp forsinkelsen. Omfanget av forsinkelsen spiller også inn. En langvarig forsinkelse vil naturlig nok lettere innebære vesentlig avtalebrudd enn en kortere forsinkelse. Hvor stor betydning forsinkelsen har for forbrukeren og entreprenørens kunnskap om dette, kan også spille inn.

Generelt kan det også sies at å heve kontrakten er en alvorlig reaksjon. Dersom forbrukerens interesser like gjerne kan ivaretas ved dagmulkt, skal den reaksjonen velges i stedet for heving.

Det er ikke nødvendig å vente til forsinkelsen er oppstått. Det er tilstrekkelig at det er klart at forsinkelse som vil innebære et vesentlig avtalebrudd, vil oppstå.

§20, 1. ledd, 2. setning:

Dersom forsinkelsen ikke har inntrådt ennå, må det foreligge en meget stor grad av sannsynlighet for at forsinkelse vil inntreffe og at entreprenøren ikke viser evne og vilje til å rette på forholdene.

Skal forbrukeren heve avtalen, må det skje før bygget overtas.

§ 20, 1. ledd, 3. setning:

Når bygget er ferdig og overtatt, vil det ikke lenger være noen grunn for forbrukeren til å heve pga. forsinkelse. Har det imidlertid vært en forsinkelse, vil forbrukeren i en slik situasjon, være henvist til å kreve dagmulkt.

Det er tilstrekkelig for å kunne heve avtaleforholdet at forbrukeren gir en melding til entreprenøren om at kontrakten heves. Selv om det ikke er noe krav om skriftlighet, vil det være en fordel at melding om hevning gis skriftlig dersom det senere blir tvist mellom partene.

Det er ikke noe vilkår for å kunne heve, at forbrukeren har gitt noe varsel på forhånd. For å få entreprenøren til å innse alvoret, kan det imidlertid være fornuftig å gi et varsel.

Hvis forbrukeren må heve kontrakten med entreprenøren, er det et spørsmål hva forbrukeren skal gjøre med tomten. Hører tomten med i entreprenørens leveranse, altså de situasjoner hvor en forbruker kjøper tomt med hus under oppføring av en entreprenør, må hele kontrakten i så fall sies opp.

I de tilfeller hvor forbrukeren derimot har kjøpt tomt av én (selger/entreprenør) og lar huset bli oppført av en annen, kan forbrukeren få en valgsituasjon. Slike tilfeller med to avtaler er gjerne aktuelt i de såkalte gründer-prosjektene eller utbyggingsprosjektene. Det er da et samarbeid mellom den som står som selger av tomten og den som skal stå for oppføringen. I avtalen med tomteselger er det en forutsetning om at bygget skal oppføres av en bestemt entreprenør og i avtalen med entreprenøren er det forutsatt at det er en bestemt tomt som kjøpes av nevnte tomteselger.

I disse situasjoner kan forbrukeren velge å holde fast på avtalen om rett til tomten og heve avtalen med entreprenøren dersom denne er forsinket. Forbrukeren kan da la en annen entreprenør fullføre byggingen. Men forbrukeren kan også velge å heve begge avtalene. Forutsetningen for å kunne heve begge avtalene er imidlertid at følgende betingelser er oppfylt:

Vanligvis vil heving skje etterat entreprenøren har utført en del av arbeidet. Heving kan imidlertid også skje før arbeidet er kommet i gang, nettopp fordi entreprenøren ikke kommer igang med arbeidet til avtalt tid.

Er først en del av arbeidet utført, skal entreprenøren ha sin betaling for dette. Dette reguleres i § 21 hvor det sies at entreprenøren ved heving har krav på vederlag i samsvar med avtalen for det som er utført.

Det kan være at det er vanskelig å prise det delarbeidet som entreprenøren har gjort. Dette vil være tilfelle der det kun er avtalt en fast sum for hele arbeidet eller leveransen, og ikke enhetspriser (f.eks. pris pr. m² eller pr. veggflate). Er det ikke avtalt noen enhetspriser, skal entreprenøren ha dekket sine faktiske utgifter og et rimelig påslag.

Når forbrukeren hever, vil entreprenøren ha plikt til å sikre byggeplassen på en rimelig måte.

Det kan være aktuelt å dekke til med plast eller å låse, stenge vannet og lignende ting. Noe omfattende sikring er det ikke snakk om, bare det som er påkrevet. Entreprenøren skal ved hevning jo forlate byggeplassen så snart som mulig. Når entreprenøren forlater byggeplassen, er det forbrukeren som overtar ansvaret. Normalt vil forbrukeren få inn en ny entreprenør så snart som mulig.

Materialer og utstyr som entreprenøren har kjøpt inn og anbrakt på byggeplassen, kan forbrukeren beholde og nyttiggjøre seg videre. Forutsetningen er at forbrukeren betaler entreprenøren et rimelig vederlag for dette..

Dersom avtalen også omfatter tomten, får forbrukeren en valgsituasjon. Forbrukeren kan velge den form for heving som gjelder i entreprisetilfeller slik som omtalt ovenfor. Et annet alternativ er at hevingen skjer slik som i kjøpstilfeller, ved at hver part tilbakefører det som er ytet.

Det vil gjerne bli dyrere for forbrukeren å få inn en ny entreprenør underveis i byggeprosessen. Disse merutgiftene kan forbrukeren kreve dekket av den opprinnelige entreprenøren (som erstatning). Disse merutgiftene trekkes normalt ifra i det oppgjøret som skjer mellom partene etter hevingen. Se mer om erstatning for merutgifter etter heving under neste punkt om erstatning.

Forsinkelsen kan skyldes grov uaktsomhet hos entreprenøren eller noen som entreprenøren bærer ansvaret for. Da kan forbrukeren i tillegg til eller i stedet for dagmulkt få dekket sitt økonomiske tap. Dette fremgår av § 19.

§19, 1. ledd:

Dagmulktordningen innebærer, som vi har sett, en form for ansvarsbegrensning for entreprenøren. Dagmulkten er et fast beløp og gjelder innen visse grenser. Dette betyr at det ikke er sikkert at forbrukeren får dekket hele sitt økonomiske tap ved dagmulkt. Denne ansvarsbegrensningen gjelder ikke dersom entreprenøren eller noen han har ansvaret for, har forårsaket forsinkelsen ved grov uaktsomhet. Dette er forsåvidt også i tråd med det vanlige kontraktsrettslige prinsipp om at ansvarsbegrensning ikke gjelder ved grov uaktsomhet.

Grov uaktsomhet eller grov skyld betyr at det er klart at entreprenøren kan klandres for forsinkelsen. Entreprenøren må i slike tilfeller med enkle midler ha kunnet unngå forsinkelsen. Det må også etter vanlige normer i bransjen kunne vært forventet at forsinkelsen hadde vært unngått. Entreprenøren vil også være erstatningsansvarlig dersom forsinkelsen skyldes grov uaktsomhet hos noen av hans ansatte, underentreprenører eller konsulenter som han har benyttet. Det er imidlertid usikkert om entreprenøren vil være erstatningsansvarlig dersom forsinkelsen skyldes grov uaktsomhet hos materialleverandøren.

Ved grov uaktsomhet skal forbrukeren ha erstattet hele sitt økonomiske tap som skyldes forsinkelsen. Om forbrukeren får dagmulkt og i tillegg erstattet det økonomiske tapet som overstiger dagmulkten, eller om forbrukeren får full økonomisk erstatning istedet for dagmulkt, går ut på ett. Det er derfor ikke nødvendig å skille mellom disse to alternativer. Eksempler på tapsposter kan være økte renteomkostninger, utgifter til midlertidig husvære, tilleggsutgifter til annen entreprenør og økte reiseutgifter.

Andre tilfeller hvor forbrukeren kan kreve erstatning, er ved forsinkelsessituasjoner hvor det ikke kan kreves dagmulkt.

Eksempel på tap som skyldes forsinket hjemmelsoverføring, kan være økte byggelånsrenter. Erstatning kan bare kreves for det tidsrom hvor det ikke kan kreves dagmulkt.

Det er bare forbrukerens økonomiske tap som skal erstattes. Forbrukeren kan ikke kreve noe for andre ulemper, f.eks. irritasjon, bryderi og ikke-økonomisk "tort og svie".

Tap i næring og tap som følge av personskade, kan ikke kreves erstattet etter denne loven. Tapet må videre ha vært påregnelig og ikke en helt fjern følge av forsinkelsen. Ved vurderingen av om et tap var påregnelig eller ikke, må det foretas en objektiv vurdering. Det er ikke hva den aktuelle entreprenøren kunne forutse som er avgjørende, men hva en vanlig aktsom entreprenør i tilsvarende situasjon kan ventes å forutse.

Vi har nå sett på de tilfeller hvor forbrukeren kan få erstatning ved forsinkelse fra entreprenørens side. Dersom forbrukeren hever kontrakten på grunn av at forsinkelsen representerer et vesentlig mislighold, kan det også være aktuelt med erstatning i tillegg til det oppgjøret som skjer ved hevning. Siste ledd i § 19 viser til egne regler for erstatning for de tilfeller hvor kontrakten heves.

Reglene om erstatning når kontrakten heves, finner vi i § 22. Som vi ser, kan forbrukeren kreve erstattet nødvendige merutgifter som følge av at andre må fullføre arbeidet.

Som vi så under punktet om heving, skal forbrukeren som hovedregel betale for det arbeidet som er utført frem til heving og ellers være fri for kontraktens videre betalingsforpliktelser. Forbrukeren vil som oftest sette bort det resterende arbeid til en annen entreprenør slik at bygget kan bli ferdig. Det å la en annen entreprenør komme inn underveis i byggeprosjektet og gjøre ferdig det en annen har begynt på, vil normalt medføre merutgifter.

Disse merutgiftene har forbrukeren krav på å få erstattet. De merutgifter som skal erstattes, er det som forbrukeren må betale til andre med fradrag for det som entreprenøren skulle hatt for det resterende arbeidet.

Det er kun nødvendige merutgifter som skal erstattes. I det ligger at forbrukeren ikke kan kreve erstatning for merutgifter som skyldes at entreprenør nr. to skal yte noe bedre eller annerledes enn etter den opprinnelige kontrakten. Derimot må det anses som en nødvendig konsekvens av hevingen, at forbrukeren får en høyere pris fra den nye entreprenøren i forhold til den opprinnelige kontrakt.

I tillegg til prisdifferansen mellom den nye entreprenørens pris og opprinnelig kontrakt, skal forbrukeren også ha erstattet andre utgifter som hevingen fører med seg.

I tillegg kan forbrukaren krevje bøtt anna økonomisk tap som forseinkinga fører til, så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av forseinkinga.

Disse utgiftene kan være både direkte og indirekte tap. Det er imidlertid kun

økonomisk tap som erstattes, og ikke f. eks. følelsesmessig belastning. Videre må det økonomiske tapet ha vært påregnelig for entreprenøren. En fjern følge av hevingen som en vanlig entreprenør ikke kunne ha forutsatt, vil ikke bli dekket.

Forbrukeren må som ellers gjøre det som er rimelig å forvente for å begrense tapet sitt.

Gjør ikke forbrukeren dette, skal erstatningen reduseres med tilsvarende beløp som forbrukeren kunne forhindret.

I § 22, 2. ledd er det gitt bestemmelser om forholdet mellom dagmulkt og erstatning ved heving.

§22, 2. ledd:

Forbrukaren kan ikkje krevje dagmulkt for tida etter hevinga, og pådregen dagmulkt går til frådrag i skadebot etter første ledd andre punktum.

Som vi tidligere har sett på, kan ikke forbrukeren kreve dagmulkt for tiden etter heving. Er kontrakten hevet, skal entreprenøren ikke fullføre arbeidet, og et dagmulktkrav vil ikke lenger gi mening. For å unngå at tap blir dekket dobbelt opp, er utgangspunktet også at dagmulkt fra tiden før hevingen går til fradrag i den erstatning som forbrukeren har eventuelt har krav på på grunn av forsinkelsen.

Det er mulig å redusere entreprenørens erstatningsansvar samt dagmulkten etter lempningsregelen i §23.

Det er et vanlig rettsprinsipp at det skal være mulig å redusere et erstatningsansvar dersom det er helt spesielle forhold som tilsier det. Det avgjørende er hvorvidt erstatningen i det enkelte tilfellet gir uventede og urimelige utslag. Erstatningsansvaret faller da ikke bort, men blir redusert. Det skal normalt mye til for å få redusert eller lempet erstatningsansvaret. Men for de ekstreme situasjoner er det godt å ha en slik regel å falle tilbake på, sett fra entreprenørens side.

Entreprenøren kan få redusert dagmulkten etter denne bestemmelsen. Det antas imidlertid at dette svært sjelden blir aktuelt. Men det kan tenkes tilfeller der entreprenøren uten skyld har pådratt seg dagmulkten med et stort beløp i forhold til det økonomiske tapet som forbrukeren har lidt. Virker dette urimelig for entreprenøren, vil det være mulig å få redusert dagmulkten, ifølge bestemmelsen.

Man kan kanskje lure på hvem som i så fall bestemmer at en erstatning eller dagmulkt skal nedsettes etter denne bestemmelsen. Blir en slik situasjon aktuell, må partene først og fremst prøve å forhandle seg frem til en løsning ut fra de hensyn som her er nevnt. Gir ikke dette noe resultat, må entreprenøren bringe saken inn for en reklamasjonsnemnd eller for domstolene. (Se for øvrig mer om tvisteløsninger under pkt. 3.5).

Ved forsinkelse har forbrukeren rett til å holde tilbake hele eller deler av sin betaling ( § 24 ).

For det første vil forsinkelse forrykke den avtalte betalingsplanen. Forbrukeren skal normalt betale ut fra hvor langt arbeidet er kommet. Er entreprenøren forsinket med sitt arbeid, betyr det også forskyvning av forbrukerens betaling.

Men det kan være at forbrukeren også har et krav på entreprenøren på grunn av forsinkelsen. Typisk krav vil være krav på dagmulkt. Forbrukeren vil da kunne holde tilbake tilstrekkelig av sin betaling til å dekke opp sitt krav på dagmulkt.

Da det er vanskelig å vite hva kravet vil komme opp i til slutt, vil forbrukeren ha et visst slingringsmonn. Forbrukeren kan holde tilbake så meget av sin betaling at det vil dekke både allerede påløpte krav og mulige fremtidige krav ved fortsatt forsinkelse. Men dersom forbrukeren tar feil og holder tilbake med urette eller holder tilbake så meget at det overstiger slingringsmonnet, vil entreprenøren ha krav på morarenter. Det kan også tenkes tilfeller der entreprenøren vil kunne stanse arbeidet eller heve avtalen på grunn av manglende betaling.

Når sluttbetalingen skal foretas (sluttoppgjør ved ferdigstillelsen av bygget), kan forbrukeren så bruke det tilbakeholdte beløp til motregning i den betaling som entreprenøren skal ha.

Du har overtatt og flyttet inn i din nye fine bolig. Kort tid etterpå oppdager du det ene etter det andre som ikke er som det skal. Eller det kan være at du oppdager feil og mangler underveis og påpeker disse ved overtakelsen.

Stort sett går det bra. Feil og mangler lar seg rette opp og entreprenøren ønsker å ta vare på sitt gode renommé og kommer derfor og utbedrer. Men i noen tilfeller oppleves feil og mangler ved bygget nærmest som et mareritt.

I følge loven § 25 foreligger det mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller loven. Vi skal se på hva dette innebærer.

Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i §7, §9 og §13.

Forbrukeren skal ha den ytelsen som er avtalt (og det loven gir rett til). Har ikke forbrukeren fått det som fremgår av avtalen, vil det i utgangspunktet foreligge en mangel. For å finne nærmere ut av hva avtalen sier om resultatet, må avtalen gjennomgås nøye og muligens tolkes og suppleres av partenes forhold for øvrig.

I følge § 25, 1. ledd, 1. setning skal resultatet også være i samsvar med bestemmelsene i § 7

(entreprenørens utføring og materialer), § 9 ( entreprenørens plikt til å endre og utføre tillegg i visse situasjoner ) og § 13 (særskilte krav ved visse avtaler, spesielt kravet til komplett ytelse). Som eksempel nevnes at dersom entreprenøren ikke har utført arbeidet på en faglig god måte, kan det foreligge en mangel. Videre nevnes som eksempel at dersom entreprenøren ikke har oppfylt sin generelle rådgivningsplikt og at resultatet av den grunn ikke er tilfredsstillende, vil det også kunne utgjøre en mangel.

Det vil ikke være en mangel dersom årsaken til mangelen ligger hos forbrukeren selv.

§ 25, 1. ledd, 2. setning:

Det kan være at mangelen kan spores tilbake til manglende medvirkning eller en feil fra forbrukeren eller en av hans medhjelpere. Det kan videre være at det er svakheter ved materialer som forbrukeren har skaffet eller at det viser seg å være en spesiell svakhet ved forbrukerens tomt. Tomteforholdene er normalt forbrukerens ansvar unntatt der forbrukeren har kjøpt tomten av entreprenøren. I alle de tilfeller der mangelen kan spores tilbake til noe som forbrukeren har ansvaret for, så vil det ikke foreligge en mangel på entreprenørens arbeid.

Ved vurderingen av om noe er en mangel, må vi dessuten også se på hva som er entreprenørens oppgave etter avtalen. Dersom entreprenøren skal utføre arbeid og levere materialer etter tegninger og beskrivelser som han har fått av forbrukeren, så vil ikke entreprenøren ha noe ansvar for såkalte prosjekteringsfeil. Prosjekteringsfeil foreligger hvis mangler eller feil kan føres tilbake til prosjekteringen, som er tegningene, de tekniske beregningene eller beskrivelsene. Har entreprenøren i et slikt tilfelle utført sitt arbeid og levert materialene ut fra den gitte prosjekteringen, så vil det ikke være mangel ved entreprenørens arbeid dersom feilen skyldes prosjekteringen. Det er også ganske naturlig at entreprenøren ikke skal være ansvarlig for et dårlig resultat, når dette skyldes en prosjektering som er gjort av en annen.

Det kan oppstå unntak der hvor entreprenøren så eller burde ha sett prosjekteringsfeilen og dermed burde ha frarådet arbeidet (se punkt 2.2.3 om frarådning).

I de tilfeller hvor entreprenøren også har hatt prosjekteringen, vil ansvaret for mangler gå lenger. Da vil entreprenøren også være ansvarlig for mangler som skyldes prosjekteringen. En kan si at entreprenøren i slike tilfeller også har et ansvar for at resultatet funksjonerer etter forutsetningene. Som eksempel nevnes lekkasjer. Skyldes en lekkasje at entreprenøren har gjort for dårlig arbeid, vil det alltid være en mangel. Skyldes lekkasjen derimot prosjekteringsfeil, så foreligger det kun mangel hos entreprenøren dersom det er entreprenøren som har prosjektert. Er det ikke entreprenøren som har prosjektert, ligger ansvaret for mangelen hos den som har hatt prosjekteringen.

For forbrukeren er det ikke alltid enkelt å si hva mangelen eller feilen skyldes og hvem som i så fall har ansvaret for dette. I de vanskelige tilfellene bør forbrukeren engasjere en byggeteknisk rådgiver som kan vurdere hva mangelen eller feilen skyldes og hvem som i så fall har ansvaret. Forbrukeren kan også velge å ikke ta stilling til hvem som har ansvaret og reklamere til både entreprenøren og den prosjekterende, og la disse selv finne ut av hvem som er ansvarlig.

I utgangspunktet vil entreprenørens arbeid ha en mangel dersom det ikke er i samsvar med offentligrettslige krav. Offentligrettslige krav finner vi i lover, og da vil plan- og bygningsloven være sentral. Videre finner vi offentligrettslige krav i byggeforskrifter.

§25, 2. ledd, 1. setning:

Dette vil gjerne være krav som går på brannfare, miljøhensyn eller på sikkerhet. Det er resultatet, det vil si det ferdige arbeidet, som er avgjørende.

rettslige krav helt frem til overtakelsen. Derimot vil brudd på offentligrettslige krav som utelukkende vedrører byggeprosessen, ikke være en mangel, da det jo er resultatet som er avgjørende.

Eksempel på brudd på offentligrettslige regler, er hvis peisen ikke tilfredsstiller brannforskrifter. Videre nevnes at dersom det elektriske anlegget ikke blir godkjent av el-verket, vil det være en offentligrettslig mangel. Dersom badegulvet ikke er vanntett, vil det være brudd på byggeforskrift som krever vanntett badegulv.

Dette omfatter for det første tilfeller der en løsning i strid med offentligrettslige krav er valgt med åpne øyne av forbrukeren. Dersom forbrukeren er klar over at han velger en løsning som er i strid med offentligrettslige krav, kan han ikke etterpå velte ansvaret over på entreprenøren. Men i denne sammenheng må en vurdere om entreprenøren har oppfyllt sin rådgivningsplikt etter § 7. Hvis ikke, kan det likevel foreligge en mangel.

Det kan også være at valget av løsning beror på vurderinger og fagkunnskap fra en annen enn entreprenøren. Dersom entreprenøren har oppfyllt både veiledning- og frarådningsplikten, vil han normalt ikke ha ansvar for brudd på offentligrettslige krav, når han ikke står bak valget av løsning. Det nye ansvarssystemet i plan- og bygningsloven, gir nærmere regler for hvem som er ansvarlig for brudd på offentligrettslige krav.

Forbrukeren har krav på å få alle relevante opplysninger av entreprenøren før endelig avtale inngås, både om arbeidet, materialene og tomten.

§ 26, 1. setning:

Mangel ligg òg føre dersom forbrukaren før avtalen vart gjord ikkje har fått opplysningar om arbeidet, materialane eller eigedomen som entreprenøren kjende eller måtte kjenne til, og som forbrukaren hadde grunn til å rekne med å få.

Entreprenøren skal dermed gi alle de opplysninger som han kan regne med at forbrukeren har bruk for eller ønsker. Det er ikke nødvendig at forbrukeren spør etter opplysningene. Entreprenøren har plikt til å gi opplysningene uoppfordret.

Relevante opplysninger om arbeidet, kan være forskjellige løsninger eller metoder slik at forbrukeren får gjort sine valg. Slike opplysninger ville dessuten også gå innunder veiledningsplikten. Opplysninger om materialene kan gå både på bruken og kvaliteten. Opplysninger om tomten går selvsagt lenger der forbrukeren også kjøper tomten av entreprenøren. Der entreprenøren kun står for oppføringen (såkalt entrepriseavtale), vil han ikke ha så stor kjennskap til tomten. Entreprenøren må også gi opplysninger om miljømessige forhold ved materialene, tomten og arbeidet. Den allmene interessen for miljøspørsmål har økt med årene, slik at forbrukere venter også mer miljøinformasjon enn før.

Det er ikke noe krav om at det må dreie seg om vesentlige opplysninger. Entreprenøren må forsøke å sette seg inn i forbrukerens sted, og ut fra dette gi de opplysninger som det antas at en forbruker vil være opptatt av.

Det må dreie seg om opplysninger som entreprenøren kjente til eller burde kjenne til. I det ligger det at det må nærmest være uforklarlig at entreprenøren ikke kjente til de aktuelle opplysningene. Eller sagt på en annen måte, at entreprenøren ikke hadde noen rimelig grunn til å være uvitende om de aktuelle opplysninger.

Videre må det dreie seg om opplysninger som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få. Entreprenøren må i den sammenheng i utgangspunktet kunne bygge på en objektiv vurdering av hvilke opplysninger en forbruker normalt er interessert i. Dersom forbrukeren er opptatt av noen spesielle opplysninger/forhold, må han gjøre entreprenøren oppmerksom på dette.

I neste setning i § 26, er det et viktig forbehold. Den manglende opplysningen må nemlig ha virket inn på avtalen for å bli ansett som en mangel.

§ 26, 2. setning:

Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtalen at opplysningane ikkje vart gjevne.

Dette innebærer at det ikke vil være en mangel dersom det må legges til grunn at avtalen mellom partene ikke ville blitt noe annerledes dersom opplysningen hadde vært gitt. Dette vil gå både på pris og på forskjellige vilkår i avtalen. Dersom forbrukeren kan vise til at prisen for entreprenørens arbeid ville ha vært lavere dersom opplysningen hadde vært gitt, foreligger det mangel. Likeledes dersom forbrukeren kan vise til at han ville stilt andre krav til entreprenørens arbeid, dersom han hadde fått opplysingen.

Men legges det derimot til grunn at avtalen ville vært akkurat den samme dersom opplysningen hadde vært gitt, foreligger det ingen mangel. Det er ikke krav om at avtalen ville vært vesentlig annerledes dersom opplysningen hadde vært gitt. Det holder at det kan sannsynliggjøres at avtalen ville fått visse mindre justeringer.

Uriktige eller misvisende opplysninger kan føre til at det foreligger en mangel.

§ 27, 1. ledd:

Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje svarer til opplysningar om eigenskapar eller bruk som er gjevne i samband med avtaleinngåinga eller ved marknadsføring

a. av entreprenøren eller på entreprenørens vegner, eller

b. av nokan annan i eigenskap av eller på vegner av materialleverandør eller tidlegare salsledd.

Selv om ingenting er galt med resultatet av entreprenørens ytelse, foreligger det likevel en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med gitte opplysninger. Opplysningene kan være gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller i den generelle markedsføringen. Det er i første rekke opplysninger om egenskaper ved materialene som er aktuelle, f.eks. at veggplater skal tåle vann eller at taksteinene ikke skal misfarges. Men det kan også dreie seg om opplysninger om arbeidet, f.eks. resultatet av å legge gulvvarme, effekten av dobbel isolering osv.

Opplysningene kan være gitt av entreprenøren selv eller hans ansatte eller kontraktsmedhjelpere (bestemmelsens alternativ a.). Dette vil sannsynligvis være den mest vanlige situasjonen. Men entreprenøren vil også være ansvarlig for opplysninger som er gitt av visse andre (bestemmelsens alternativ b.). I praksis vil dette være produsenter, importører og grossister.

I § 27, 2. ledd er det presisert at bestemmelsen bare gjelder for opplysninger som kan ha virket inn på avtalen. Dette tyder bl.a. på at opplysningene må ha vært noenlunde konkrete. Runde talemåter om et godt produkt kan ikke regnes som opplysninger om egenskaper eller bruk.

§ 27, 2. ledd:

Første ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtalen, og opplysningane ikkje er retta i tide på ein tydeleg måte.

Dette tilsvarer det som fremgår av § 26 om manglende opplysninger. Det presiseres også at uriktige opplysninger ikke vil være en mangel dersom disse er rettet opp i tide på en tydelig måte. Det er ikke nok å ta et generelt forbehold i kontrakten om at opplysninger i kataloger, annonser osv. ikke skal gjelde. (Dette er mest aktuelt for typehus.) Slike forbehold vil ikke være en tydelig rettelse. Videre må rettelsene også ha kommet før avtaleinngåelsen.

For å vurdere om noe er en mangel, må en også ha et tidspunkt å gå ut i fra. I § 28 slås det fast at vurderingen som hovedregel må gjøres ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet.

§28, 1. ledd:

Om ytinga frå entreprenøren har mangel eller ikkje, skal avgjerast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet sjølv om mangelen viser seg først seinare.

Om en mangel viser seg før overtakelsen, kan det være en byggefeil som entreprenøren har plikt til å rette. Men reglene om mangler kommer først inn ved overtakelsen.

Mangler som viser seg senere enn ved overtakelsen, må ha vært latente ved overtakelsen, ellers er det ikke en mangel. Slike latente mangler kalles også for skjulte mangler. Som kjent skjer det en risikoovergang ved overtakelsen. Feil som oppstår ved en tilfeldig hendelse etter denne risikoovergangen, ved uforsvarlig bruk eller ved manglende vedlikehold, er ikke en mangel, men noe som forbrukeren selv bærer ansvaret for. Det må imidlertid her vurderes hvor lenge en bygningsdel, en teknisk innretning eller et apparat skal vare, før den må vedlikeholdes eller skiftes ut. Slik vurdering må gjøres konkret ut fra tingens egenart.

Feil som oppstår etter overtakelsen, vil entreprenøren være ansvarlig for, dersom årsaken til feilen beror på et avtalebrudd fra entreprenøren.

§ 28, 2. ledd, 1. setning:

Entreprenøren svarer òg for feil som oppstår seinare, dersom årsaka til feilen er eit avtalebrot frå entreprenøren.

Avtalebruddet kan skje både før og etter overtakelsen. F.eks. kan entreprenøren ha forsømt å gi veiledning om bruken, f.eks. angående nødvendig etterbehandling. Avtalebruddet foreligger da en gang mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen. Arbeidet vil være i orden ved overtakelsen, men på grunn av avtalebruddet, oppstår det en feil. Den feilen/skaden som da oppstår, blir å regne som en mangel. Eksempel på avtalebrudd etter overtakelsen ,kan være mislykket retting av andre mangler.

Dersom entreprenøren har garantert at enkelte deler av ytelsen skal ha visse egenskaper over et visst antall år etter overtakelsen, snakker vi om såkalte funksjonsgarantier.

Entreprenøren kan f.eks. ha garantert at en maling eller et belegg skal vare i minst et visst antall år før det må fornyes. Viser dette seg å ikke være tilfelle, foreligger det en mangel selv om mangelen ikke forelå på overtakelsestidspunktet.

Selv den som ikke har mangelsansvar, kan komme i erstatningsansvar overfor forbrukeren.

§38. Tredjepersons ansvar for opplysningar

Forbrukeren skal kunne stole på de opplysninger som han får om boligen. Entreprenørens ansvar for opplysninger er spesielt regulert i lovens §§26-27. Dette ansvaret omfatter også noen som opptrådte på entreprenørens vegne eller på materialleverandørens vegne. Se det vi skriver i pkt. 3.2.3.

Lovens § 38 pålegger dessuten tredjepersoner, dvs. utenforstående, et ansvar for opplysninger. Forbrukeren kan gå direkte på den utenforstående og kreve erstatning. Men helt "utenforstående" må ikke denne tredjepersonen være. Loven nevner at vedkommende må ha opptrådt på vegne av entreprenøren eller tidligere leverandørledd. Hvor langt forbrukeren kan gå med ansvar mot reklamefolk o.l., er noe usikkert. Lovteksten viser at ansvaret skal kunne gjøres gjeldende overfor de tredjepersoner som iallfall har en viss forbindelse med entreprenør og leverandør.

Skal forbrukeren kreve erstatning av tredjeperson, må forbrukeren overholde reklamasjonsfristene, på samme måte som overfor entreprenørene. Bl.a. kommer den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år inn i bildet her. Se nærmere om reklamasjon i det vi skriver ovenfor i pkt. 2.5.4. Der skriver vi også om foreldelseslovens regler. De kan få anvendelse også på krav mot tredjeperson. Oversittelse av frister for foreldelse medfører

vanligvis at kravet bortfaller. Også i forbrukerlovgivningen ellers, finnes bestemmelser om tredjepersons ansvar for opplysninger, se håndverkertjenesteloven § 27 og kjøpsloven § 86.

En spesiell type "mangel" er såkalt rettsmangel. Denne mangelstypen innebærer at forbrukeren ikke får sine rettigheter fullt og ubeskåret.

Blant de rettighetene som kan gripe inn i forbrukerens rett, nevner loven bare eiendomsrett og panterett. Det kan dreie seg om salgspant i materialer, tekniske installasjoner e.l. Annen rettighet kan være adkomstvei over tomten, opplagsplass for båt eller annet.

I avtalen med entreprenør eller tomteselger kan det være særskilt avtalt at forbrukeren godtar slike rettigheter. Forbrukeren overtar da rettighetene. Er ikke noe slikt avtalt, anses rettighetene som mangel ved ytelsene. Da gjelder mangelsreglene som gir forbrukeren en del virkemidler (sanksjoner). Se mer om dette i bokens pkt. 3.3

Forbrukeren kan likevel ikke kreve "retting" etter lovens § 32, dvs. ikke kreve at entreprenøren fjerner rettighetene . Men erstatning og/eller prisavslag kan forbrukeren kreve, og da kan forbrukeren iallfall bli satt i samme økonomiske stilling som om rettsmangelen ikke var der.

Et utvidet erstatningsansvar kan pålegges entreprenøren ifølge § 39, 2. ledd. Han er i disse tilfellene ansvarlig selv om han ikke har utvist uaktsomhet. Dette er når entreprenørens ytelse tilhørte en annen allerede ved avtaleinngåelsen (såkalt "opprinnelig vanhjemmel"). Eksempler på dette er at en annen har eiendomsrett til materialer, tekniske installasjoner o.l. Men hvis forbrukeren kjente til dette - eller burde ha kjent det - kan han ikke kreve erstatning etter denne regelen. Forbrukeren må ha åpne øyne og se etter om det er tegn på at andre har slike rettigheter som kan gripe inn i hans rett. Han må si fra ved avtaleinngåelsen hvis han ikke vil godta slike rettigheter som han vet om eller bør kjenne til.

Når det foreligger tvist mellom entreprenøren og noen som hevder å ha rettigheter i hans ytelse, kan forbrukeren gjøre gjeldende mangelssanksjoner mot entreprenøren. Slike tvister er det en ulempe for forbrukeren å bli blandet inn i. Han slipper det ifølge § 39, siste ledd. Og han kan kreve erstatning, prisavslag osv. for det tap og de ulemper som han blir påført. Unntak gjelder de klart ugrunnete kravene fra tredjepersoner. Da kan forbrukeren ikke bruke mangelssanksjoner.

En tilsvarende regel gjelder ved kjøp, ifølge avhendingslova § 4-17 (fast eiendom) og kjøpsloven § 41, 3. ledd (løsøre).

I vårt moderne gjennomregulerte samfunn er det mange lover og offentlige vedtak som kan begrense bruken av en eiendom eller adgangen til å disponere rettslig over den. Vi snakker om de såkalte offentlige rådighetsinnskrenkninger ("rådvaldsband") . Det er en bestemmelse i bustadoppføringslova § 40 om betydningen av slike bånd på eierrådigheten. Bestemmelsen kommer til anvendelse når det er avtaler om både tomtegrunn og boligoppføring.

Velkjente eksempler på lover med slike "rådvaldsband", er plan- og bygningsloven samt veiloven. Normalt er ikke bestemmelsene i disse lovene noe som kan sidestilles med mangler, tvertom er slike lovreguleringer noe man bare må regne med. Men det kan være at entreprenør og/eller tomteselger har gitt feil opplysninger om rådighetsinnskrenkningene, eller de kan ha gitt løfte ("garanti") om at tomten ikke skal ha de innskrenkningene som senere viser seg å foreligge. I slike situasjoner kan forbrukeren kreve mangelsanksjoner overfor entreprenør/selger. (Se for øvrig det vi skriver om opplysningsansvaret, i bokens pkt. 3.2.2 og 3.2.3.)

De offentlige myndigheter kan ha gitt forskrifter eller ha fattet enkeltvedtak som legger rådighetsinnskrenkninger på eiendommen. Innskrenkningene kan gjelde hele strøket eller bare den enkelte eiendommen. Et vanlig eksempel er fredning -vi kan tenke oss f.eks. et vedtak om fredning av trær, slik at bolighuset må plasseres annerledes enn det som er ønskelig og mest økonomisk. Dette kan være en ubehagelig overraskelse for forbrukeren.

Hvis det følger av avtalen om tomten at slike rådighetsinnskrenkninger finnes, vil det ikke være en mangel - eller et avtalebrudd - at de er der. Men avtalen kan være ufullstendig om betydningen av innskrenkningene. Eller avtalen kan være misvisende på andre måter. Et eksempel er en reguleringsplan som viser seg å være strengere enn vanlig, fordi den legger større bånd på bruken av tomten. Da kan forbrukeren få rett til å gjøre sanksjoner gjeldende, så som erstatning, prisavslag og tilbakeholdsrett (se nærmere i bokens pkt. 3.3).

Visse offentlige byrder (tyngsler) hviler det vanligvis på faste eiendommer, men de kan i noen tilfeller få virkning som mangler. Vanlig eiendomsskatt og kommunale avgifter må imidlertid en forbruker regne med. De gir ikke grunnlag for å anvende sanksjoner. Noe annet er det hvis selgeren har gitt feil eller misvisende opplysninger om avgifter eller andre byrder på tomten.

En lignende bestemmelse om offentlige bånd og byrder på faste eiendommer, har avhendingslova i § 4-18.

Dersom det ut fra det som er gjennomgått om mangler, kan konstateres at det foreligger en mangel, har forbrukeren forskjellige sanksjoner eller virkemidler. Dette fremgår av § 29, 1. ledd.

Forbrukerens sanksjoner eller virkemidler når det foreligger mangel, er følgende:

a) forbrukeren kan holde tilbake sin egen betaling

b) forbrukeren kan kreve mangelen rettet, kreve prisavslag eller heve avtalen

c) forbrukeren kan kreve erstatning

Som vi ser, ligner disse sanksjonene på de sanksjoner som forbrukeren har når det foreligger forsinkelse (om sanksjoner ved forsinkelse, se punkt 3.1.2).

Som ved forsinkelse, er det opp til forbrukeren å velge sanksjon/virkemiddel ut fra hva som passer best i den konkrete situasjon. Det er dessuten mulig å benytte flere sanksjoner samtidig. Forbrukeren kan både holde tilbake egen betaling, kreve utbedring av mangelen og erstatning dersom vilkårene for dette er til stede. Derimot er utbedring, prisavslag og hevning, alternative sanksjoner. Krever forbrukeren utbedring, sier det seg selv at han ikke samtidig kan heve avtalen. Prisavslag kan kreves dersom mangelen ikke blir utbedret, men prisavslag er ikke aktuelt dersom mangelen blir tilfredsstillende utbedret eller dersom avtalen blir hevet.

Denne sammenhengen mellom sanksjoner/virkemidler er markert i loven ved at utbedring, prisavslag og hevning er nevnt under samme bokstav, (b). Dette skal vise at disse sanksjoner/virkemidler er alternativer.

I § 29, 2. ledd bestemmes det at reglene for mangler også skal gjelde så langt de passer for brudd på sidepliktene.

§ 29, 2. ledd:

For andre feil ved entreprenørens oppfylling gjeld føresegnene om manglar så langt dei høver.

Tilsvarende bestemmelse har vi også når det gjelder forsinkelse.

Brudd på sideplikter kan f.eks. være manglende opprydning etter byggearbeidene. Hvilke sideplikter en entreprenør har, vil naturlig nok variere fra kontrakt til kontrakt.

Vi skal nå gå over til å se nærmere på de forskjellige sanksjoner eller virkemidler som forbrukeren har ved mangler.

Foreligger det en mangel, har forbrukeren rett etter § 31 til å holde tilbake det nødvendige av sin betaling som sikkerhet for kravet.

Denne bestemmelsen svarer til bestemmelsen om rett til tilbakehold ved forsinkelse. Det vises derfor til gjennomgangen under punkt 3.1.6 om forbrukerens rett til å holde tilbake sin ytelse ved forsinkelse.

Forbrukerens viktigste sanksjon når det foreligger mangler, er at forbrukeren kan kreve at entreprenøren retter mangelen. Vi finner reglene om utbedring i § 32.

Forbrukeren kan altså kreve at entreprenøren retter opp de feil og mangler han har ansvaret for. Forbrukeren kan kreve slik utbedring, så sant ikke utbedringen medfører utgifter eller ulemper for entreprenøren som ikke står i rimelig forhold til det som forbrukeren oppnår. Dette betyr at det må skje en interesseavveining mellom det forbrukeren oppnår og den ulempe og de utgifter som entreprenøren får. Som eksempler kan vi tenke oss et takutstikk som er noen cm kortere enn beskrevet i avtalen/tegningene. Dette vil være en mangel, men det ville medføre stor ulempe og store utgifter for entreprenøren å rette opp dette. Antakelig måtte taket legges på nytt. I et slikt tilfelle, vil en nok komme til at forbrukerens interesse ikke står i rimelig forhold til den ulempe og de utgifter som utbedringen vil medføre for entreprenøren. Forbrukeren må i et slikt tilfelle nøye seg med prisavslag, og ikke utbedring.

Det må vurderes konkret i hvert tilfelle hvorvidt utbedring vil medføre utgifter eller ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til forbrukerens interesse. Det er imidlertid ikke slik at det kun er den økonomiske betydningen for forbrukeren som skal veies mot entreprenørens ulempe og utgifter. Forbrukeren har full rett til å legge vekt på det estetiske også. Estetiske detaljer kan ha mye å si for trivselen i en bolig. Men der hvor utgiftene eller ulempen med utbedring er store for entreprenøren og mangelen må antas å ha lite å si for forbrukeren, kan utbedring ikke kreves. I slike situasjoner må forbrukeren istedet kreve prisavslag eller erstatning.

En mangel fører ofte til skade på andre deler av bygget. Er et badegulv lagt feil og av den grunn lekker, vil det gjerne skade taket i rommet under. Er det gjort feil ved legging av takpapp, kan vann ha trengt inn og skadet undertak og isolasjon. Kanskje vannet også har trengt videre ned i rommet under og skadet både gulvbelegg og møbler. Slike skader kaller vi gjerne følgeskader. Etter § 32, 1. ledd, 2. setning er entreprenøren også ansvarlig for slike følgeskader.

Det fastslås dermed at entreprenørens utbedringsplikt går lenger enn til å bare utbedre selve mangelen. Entreprenøren må også utbedre skade som mangelen har ført til på arbeid eller eiendom som er omfattet av avtalen mellom partene.

I og med at entreprenøren bare er ansvarlig for å utbedre følgene av mangelen dersom det er omfattet av avtalen, så vil Utbedringsplikten variere ut fra kontraktsforholdene. Den entreprenøren som har et begrenset oppdrag, f.eks. kun rørleggerarbeidet, vil bare måtte utbedre følgeskader som hører til hans arbeid. Dersom rørleggerarbeidet på badet har skadet gulvbelegg og møbler i etasjen under, vil ikke denne entreprenøren ha plikt til å utbedre følgeskaden. Men dersom det er en og samme entreprenør som står for hele oppføringen, vil følgeskadene høre innunder hans arbeid. Da vil entreprenøren også måtte utbedre følgeskaden.

Det er også et vilkår at følgeskaden må ha vært påregnelig. Dette vil si at en følgeskade som entreprenøren ikke burde ha forutsett, ikke vil bli ansett som en mangel som hører innunder Utbedringsplikten.

Det er ikke bare forbrukeren som kan kreve utbedring. Også entreprenøren kan kreve å få utbedre når forbrukeren reklamererer på feil og mangler.

Entreprenøren vil nemlig ha interesse av å utbedre feil og mangler for derved unngå at forbrukeren kommer med andre krav på grunn av mangelen. Blir ikke mangelen utbedret, kan forbrukeren kreve prisavslag eller erstatning. Som regel er entreprenøren mest interessert i å utbedre, istedet for å få et krav om prisavslag eller erstatning.

I § 32, 3. ledd heter det at utbedringen skal skje innen rimelig tid.

Hva som er innen rimelig tid, må avgjøres konkret i hvert tilfelle. Det må her legges vekt på mangelens art og hvor mye det haster for forbrukeren å få denne utbedret. Er det til ulempe for forbrukeren, kan ikke entreprenøren vente til ett-års-befaringen for å se om det da er flere mangler og så utbedre alt på en gang. Dersom entreprenøren ikke utbedrer innen rimelig tid, kan forbrukeren gjøre andre krav gjeldende, f.eks. kreve prisavslag.

Det kan synes nokså selvsagt at entreprenørens utbedring må skje vederlagsfritt. Dette gjelder også ved regningsarbeid. Men var mangelen i utgangspunktet ikke omfattet av prisen, kan entreprenøren kreve betaling så lenge slik betaling vill vært nødvendig dersom mangelen ikke hadde foreligget.

Dersom det konstateres en mangel, vil forbrukeren også ha krav på å få dekket utgifter han har hatt for å konstatere mangelen. Dette kan være utgifter til byggekyndig konsulent og det kan være andre utgifter for å undersøke hvorvidt noe er en mangel, f.eks. ved å åpne opp skadestedet.

Bestemmelsene om prisavslag fremgår av § 33. Dersom en mangel ikke blir utbedret, kan forbrukeren kreve prisavslag. Forbrukeren har dermed først og fremst krav på utbedring. Det er bare når entreprenøren ikke vil eller kan utbedre, at forbrukeren har krav på prisavslag.

Som vi så under foregående punkt om utbedring, så har entreprenøren rett til å utbedre fremfor å tåle prisavslag. Dette medfører at dersom forbrukeren avslår eller nekter entreprenøren å utbedre, så mister også forbrukeren retten til prisavslag.

Meningen med prisavslag er at forbrukeren skal kunne bruke det beløp som prisavslaget utgjør for å engasjere andre til å utbedre mangelen. Prisavslaget skal normalt regnes ut i fra hva det koster med utbedring utført av profesjonelle. Det skal ikke påvirke prisavslaget om forbrukeren bestemmer seg for ikke å utbedre, men beholde mangelen som den er. I slikt tilfelle, fungerer prisavslaget istedet som "et plaster på såret". På samme måte har forbrukeren rett til samme prisavslag om han selv utbedre mangelen og dermed sparer utgiften med å engasjere andre.

Koster det urimelig mye å la andre utbedre mangelen, skal prisavslaget i stedet settes tilsvarende den faktiske verdireduksjonen som mangelen har medført.

Har entreprenøren spart noe ved å levere en mangelfull ytelse, skal prisavslaget minst settes tilsvarende entreprenørens besparelse.

Forbrukeren kan heve avtalen dersom mangelen representer et vesentlig avtalebrudd. Det samme når en klart kan vente en slik mangel. Dette fremgår av § 34, 1. ledd.

Bestemmelsene om hevning på grunn av mangler, tilsvarer i stor grad bestemmelsene for hevning på grunn av forsinkelse. Vi viser derfor til gjennomgangen foran i punkt 3.1.4 , av vilkårene for hevning og rettsvirkningene av hevning når det er forsinkelser.

En av sanksjonene (virkemidlene) som forbrukeren har når det foreligger mangler, er å kreve entreprenøren for erstatning. Men forbrukerne kan ikke alltid regne med å få full erstatning for ethvert økonomisk tap på grunn av mangler. Bustadoppføringslova fritar entreprenøren fra en viss del av erstatningsansvaret. Det samme gjør standardavtalene for andre enn forbrukere (NS 3408 og NS 3430), men ikke helt på samme måte. Regler om erstatning for mangler har også forbrukerlovgivningen ellers.

Reglene om erstatning ved mangler står i bustadoppføringslovas §§ 35 og 36. Lovteksten er riktignok bygget opp med erstatning som hovedprinsipp, men det er flere unntak og presiseringer som gjør bestemmelsene nokså kronglete. Dette skyldes nok at man har presset inn i lovteksten ganske kompliserte erstatningsrettslige regler. Vi skal se nærmere på reglene, uten å gå altfor detaljert til verks.

Fra denne hovedregelen, gjør loven flere unntak.

Aller først er det gjort en presisering for de tilfellene der forbrukeren allerede har fått dekket tapet gjennom prisavslag; se lovens § 33 og ovenfor i bokens pkt. 3.3.3. Forbrukeren skal jo ikke ha dekket samme tapet to ganger. Videre gjelder lovens § 6 som unntar personskade og tap i næring.

Så kommer unntakene i § 35.

De begynner med at entreprenøren ikke har erstatningsplikt når mangelen skyldes en hindring utenfor entreprenørens kontroll. Det er imidlertid entreprenøren som må føre bevis for ("godtgjøre") at dette er tilfellet. Men det skal mye til før entreprenøren kan bli hørt med at han er blitt hindret i å levere sin ytelse i samsvar med god faglig standard. Har entreprenøren på vanlig måte skaffet materialene, er det heller ikke lett for ham å bli ansvarsfri for feil i materialene. Et tilleggsvilkår for entreprenørens ansvarsfrihet er at han rimeligvis ikke kunne ha regnet med hindringen da avtalen ble inngått. Det kan være litt usikkert hvor mye eller lite det her er "rimelig å vente". I denne vurderingen må man nok kunne ta hensyn til at entreprenøren er fagmannen og lovens formål er å beskytte forbrukeren. Entreprenøren blir ikke fritatt for ansvaret, dersom han kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen. Noen anstrengelser må han gjøre. Entreprenøren blir ikke fritatt hvis det er rimelig å vente at han kunne ha nøytralisert virkningene av hindringen på disse måtene.

Vi har her det såkalte "kontrollansvaret" som går igjen i andre bestemmelser i loven, og i forbrukerlovgivningen ellers. (Se bl.a. bustadsoppføringslova § 52, 4. ledd, som vi skriver om ovenfor i pkt. 2.3.4. Der er det forbrukeren som kan bli fritatt ved avbestilling. Ifølge lovens § 11 kan entreprenøren bli fritatt i tilfelle forsinkelse, se ovenfor pkt. 2.4.5.)

Det kan være at årsaken til mangelen ligger hos den underentreprenøren som entreprenøren har benyttet.

Da kan bare entreprenøren komme fri fra ansvaret, dersom underentreprenøren på sin side også har slike fritaksgrunner som lovbestemmelsen setter for entreprenøren. Denne regelen følger av at entreprenøren anses ansvarlig for den underentreprenøren som han benytter. Loven bestemmer at det må foreligger fritaksgrunner hos både entreprenøren og underentreprenøren. Selvom underentreprenøren går fri, kan entreprenøren måtte bære ansvaret. Reglene i § 35, 2.ledd, gjelder imidlertid bare i forhold til underentreprenører, og ikke i forhold til materialleverandører o.l.

Forbrukeren kan kreve erstattet sitt økonomiske tap selv for de tingskader som bare indirekte har sammenheng med den ytelsen som entreprenøren leverer. Men her har loven en unntaksregel, som kan frita entreprenøren fra erstatningsansvaret.

Forbrukeren kan dermed som hovedregel få erstatning for tingskade som ikke står i nær og direkte sammenheng med ytelsen. Eksempelvis skade på sideentreprenørs arbeid (utenom de nære sidearbeidene), skade på naboeiendom, forurensningskade m.v. Som vanlig i erstatningsretten, må det imidlertid være en viss årsakssammenheng. Her må det være årsakssammenheng mellom ytelsen og tingskaden. Likevel har entreprenøren fått en mulighet for å komme seg fri fra slikt erstatningsansvar for de indirekte tingsskadene. Loven fritar entreprenøren fra ansvar når entreprenøren kan bevise at den indirekte skaden ikke skyldes hans feil eller forsømmelser. (Dette kalles "skyldansvar med omvendt bevisbyrde".) Det er dermed èn regel for de indirekte tingskader, og en annen regel for direkte skader og økonomisk tap som følge av mangel i henhold til lovbestemmelsens første ledd.

Får forbrukeren erstattet hele det tapet han har lidt på grunn av mangelen? Ja, som hovedregel har han krav på det, men unntak finnes. Lovens § 36 nevner eksempler på de tapsposter som forbrukeren kan kreve erstattet: utlegg, prisforskjell, tapt arbeidsfortjeneste og tingsskade. Både indirekte og direkte tap skal dekkes (se likevel ovenfor om § 35, 3.ledd og § 6).

Fra denne hovedregelen om erstatningens omfang, har loven igjen gjort unntak. Disse unntakene er på linje med de som ellers finnes innenfor erstatningsretten.

Første unntak er at de upåregnelige tapspostene ikke blir erstattet. Og bare tap som det var rimelig å ta i betraktning, skal bli erstattet. Et eksempel på upåregnelig tap kan være når forbrukeren må bruke fritiden til å ordne opp med mangelen, i stedet for å pusse båten slik at en marina må gjøre jobben mot betaling.

Det andre unntaket fra entreprenørens erstatningsplikt, er når forbrukeren forsømmer å begrense sitt tap med rimelige tiltak. Dette er en vanlig erstatningsregel.

Da må forbrukeren selv bære det tapet som tilsvarer den begrensningen han skulle ha sørget for. Unntaksregelen vil bl.a. komme inn der forbrukeren ser at skaden utvikler seg uten at han prøver å stanse den, f.eks. stenge hovedkranen når vannrøret lekker.

Et tredje generelt unntak fra entreprenørens erstatningsplikt, har vi i § 36, siste ledd.

Her er det rimelighet som er i sentrum. Det avgjørende er om ansvaret vil virke urimelig for entreprenøren. Da kan erstatningsbeløpet bli satt ned. Men hva er "urimelig" ? Det skal noe mer til enn bare hva entreprenøren føler er urimelig. Lovbestemmelsen sier noe konkret og noe generelt om hvordan man skal vurdere "urimelig".

I urimelighetsvurderingen skal man legge vekt på tapets størrelse i forhold til slikt tap som er vanlig i lignende tilfeller. Dette er nært en vurdering av om tapets størrelse var påregnelig eller ikke. Videre åpner bestemmelsen for at også andre forhold kan ha betydning for å sette ned erstatningssummen. Lovbestemmelsen henviser i runde ordelag til å ta også "tilhøva elles" i betraktning. Det er dermed en totalvurdering som skal foretas, når en skal fastlegge hva som er urimelig for entreprenøren. I denne totalvurderingen må en nok også kunne trekke inn om det er rimelig at forbrukeren skal bli sittende igjen med hele eller deler av det tapet som entreprenøren har påført ham. Andre momenter av betydning kan være de som er nevnt i lovens § 23 i forbindelse med nedsettelse av dagmulkt og erstatning (omfanget av arbeidet og størrelsen på tapet). Vi skriver om dette i bokens pkt. 3.1.5.

Forbrukeren har muligheten for å fremme krav på grunn av mangler ikke bare overfor entreprenøren. Forbrukeren kan også gå på entreprenørens tidligere avtaleparter, de såkalte bakre ledd. Dette er også kalt for springende regress. Regler om dette har vi i § 37.

Det bakre leddet kan være materialleverandører, underentreprenører, konsulenter, selger av tomten. Eller det kan være andre som entreprenøren - eller et tidligere ledd - hadde avtale med. Entreprenøren kan f.eks. ha kjøpt materialer i en byggvareforretning. Byggvareforretningen kan ha kjøpt materialene av en grossist som igjen kan ha kjøpt disse av en produsent eller importør. Forbrukeren kan da fremme kravet sitt enten mot entreprenøren eller mot ett av disse andre leddene. På samme måte kan det være dersom mangelen går på det arbeidet som er utført. Entreprenøren kan da ha benyttet underentreprenører og konsulenter, og forbrukeren kan fremme krav overfor disse også.

Formålet med regelen om å kunne fremme krav direkte mot tidligere ledd, er at forbrukeren skal ha muligheten for å oppnå noe der hvor entreprenøren kanskje er konkurs eller ikke har økonomisk evne. Det kan også være hensiktsmessig å fremme kravet mot tidligere ledd, der hvor entreprenøren har nedlagt sin virksomhet eller har flyttet og dermed er vanskelig å få tak i.

Adgangen til å rette kravet mot et tidligere ledd, er betinget av at vedkommende er næringsdrivende. Er et av leddene en privatperson, entreprenøren kan f.eks. ha kjøpt materialer av en privatperson, må forbrukeren hoppe over dette leddet. Kravet kan da rettes mot de øvrige ledd der hvor vedkommende er næringsdrivende.

En annen forutsetning er at mangelen også foreligger mellom de tidligere avtalepartene. Kan ikke entreprenøren kreve noe hos leddet bak, kan heller ikke forbrukeren gjøre det. Har f.eks. materialleverandøren gitt opplysinger om mangler ved materialene til entreprenøren som entreprenøren ikke har viderebrakt til forbrukeren, foreligger det en mangel mellom entreprenøren og forbrukeren, men ikke mellom entreprenøren og materialleverandøren. Forbrukeren kan dermed bare rette krav mot entreprenøren og ikke mot materialleverandøren.

Kravet kan gå gjennom flere ledd. Entreprenøren har kanskje engasjert en rørlegger som underentreprenør, og denne rørleggeren kan ha kjøpt materialer fra en leverandør. Foreligger det en mangel i forholdet mellom rørleggeren og leverandøren, kan forbrukeren gå rett på leverandøren, og kan dermed hoppe over både entreprenøren og rørleggeren (underentreprenøren).

Forbrukeren kan bare gjøre gjeldende krav overfor et bakre ledd i den grad som vedkommende er ansvarlig overfor sin opprinnelige avtalepart. Hvis vi ser igjen på eksemplet overfor med rørleggeren (underentreprenøren) som har kjøpt materialer av en leverandør, så kan ikke forbrukeren der kreve noe mer eller noe annet av leverandøren enn det rørleggeren kunne ha gjort. Det kan godt være at forbrukeren i dette tilfelle ville være bedre tjent med å rette kravet sitt mot sin avtalepart som er entreprenøren. Men velger forbrukeren å rette kravet direkte mot leverandøren, kan forbrukeren dermed ikke kreve noe annet enn det som leverandøren er ansvarlig for overfor sin avtalepart, som i dette eksemplet er rørleggeren.

Som vi har sett i forbindelse med § 3 foran i boken, kan ikke en entreprenør lovlig avtale dårligere vilkår med en forbruker, enn det som er tillatt i loven. Normalt vil derfor ansvarsfraskrivelser være ugyldige mellom entreprenøren og forbrukeren. Men hva skjer dersom et bakre ledd har en ansvarsfraskrivelse overfor entreprenøren? Dette reguleres i § 37, 2. ledd.

Som vi ser av bestemmelsen, skal ikke avtaler i tidligere ledd som innskrenker mangelsansvaret, kunne gjøres gjeldende overfor en forbruker i større grad enn det som gyldig kunne vært avtalt mellom entreprenøren og forbrukeren. Dette betyr at hvis f.eks. en leverandør tar inn en ansvarsfraskrivelse i sin avtale med entreprenøren, så gjelder ikke denne overfor forbrukeren. Men hvis det derimot er entreprenøren som retter et krav mot leverandøren, så gjelder naturligvis ansvarsfraskrivelsen. For leverandøren vil det derfor være å foretrekke at det er entreprenøren som kommer med kravet og ikke forbrukeren.

I § 37, 3. ledd reguleres reklamasjonsfristen for forbrukeren når kravet skal rettes mot et tidligere ledd.

Det følger av bestemmelsen at forbrukeren må reklamere overfor et tidligere ledd innenfor de samme frister som overfor entreprenøren. Forbrukeren kan fritt velge om han vil rette kravet sitt mot entreprenøren eller mot et tidligere ledd. Det er imidlertid ikke nødvendig at forbrukeren først retter kravet sitt mot entreprenøren for deretter å rette det mot et tidligere ledd.

Forbrukeren må rette kravet sitt innenfor de samme reklamasjonsfrister, både når det rettes mot entreprenøren, og når det rettes mot et tidligere ledd. Som vi så under punkt 2.5.4, om reklamasjonsfrister, så må forbrukeren reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Ved vurderingen av hva som er rimelig tid, må en likevel ta hensyn til at det normalt vil være naturlig at forbrukeren tar opp saken med entreprenøren først, før det reklameres overfor det tidligere leddet. "Rimelig tid" kan derfor innebære noe lenger tid overfor et tidligere ledd enn overfor entreprenøren. Men noe særlig lenger tid enn ellers, kan neppe aksepteres. Tar det lang tid å få en avklaring fra entreprenøren, må nok forbrukeren reklamere overfor det tidligere leddet uten å vente på avklaringen, for dermed å kunne holde seg innenfor reklamasjonsfristen. Blir det så en løsning med entreprenøren, kan forbrukeren trekke reklamasjonen overfor det tidligere leddet tilbake. Forbrukeren skal naturligvis kun ha dekket kravet sitt èn gang.

I tillegg til kravet om at forbrukeren må reklamere innen rimelig tid, kommer reglene bl.a. om den "absolutte" 5 årsfristen, og om foreldelsesfristen på 3 år. Se nærmere om reglene i pkt. 2.5.4 ovenfor.

§ 37, 4. ledd regulerer entreprenørens reklamasjonsfrist overfor tidligere ledd, når forbrukeren gjør krav gjeldende mot entreprenøren.

Dersom forbrukeren i stedet for å gå på entreprenøren, kunne ha gått direkte på et tidligere ledd, blir entreprenørens reklamasjonsfrist overfor det tidligere leddet, tilsvarende det reklamasjonsfristen ville vært for forbrukeren. Dette gjelder så sant ikke avtalen mellom entreprenøren og det tidligere leddet ikke bestemmer noe annet. I og med at § 37, 4. ledd ikke vedrører forbrukeren, går vi ikke nærmere inn på det.

Vi har foran under pkt. 2.6 gjennomgått hvilke regler som gjelder for når betaling skal foretas. Forbrukerens medvirkning, forbrukeren skal for eksempel levere tegninger, skaffe materialer eller medvirke på andre måter ved gjennomføringen av byggeprosjektet, omtaler vi foran under pkt 2.8. Når forbrukeren ikke betaler eller medvirker til de tider som entreprenøren kan kreve, har dette konsekvenser for gjennomføring av avtalen og for forbrukeren.

Entreprenøren kan i slike tilfelle velge å stanse arbeidet eller heve avtalen, avhengig av hvor alvorlig forbrukerens mislighold er.

Stans i arbeidet vil medføre at entreprenøren har krav på å få dekket sine kostnader ved stansen. Heving av avtalen vil medføre at entreprenøren har krav på oppgjør for utført arbeid og erstatning for sine merkostnader og tap.

I stedet for å stanse arbeidet eller heve kontrakten, kan entreprenøren velge å fortsette arbeidet og bare kreve forsinkelsesrente på forsinket betaling. Forsinkelsesrenten er for tiden på 12 % p.a. Det blir derfor fort dyrt å betale for sent, selv om entreprenøren ikke stanser arbeidet på grunn av betalingsmisligholdet. Forsinkelsesrente påløper også på forsinket betaling selv om entreprenøren velger å stanse arbeidet eller heve kontrakten.

De nærmere regler om hvordan entreprenøren kan reagere dersom forbrukeren er forsinket med sine ytelser, betaling eller medvirkning, er tatt inn i lovens kapittel VII.

Dersom forbrukeren er forsinket med sin betaling eller medvirkning, kan entreprenøren

De nærmere betingelsene for når entreprenøren kan stanse arbeidet eller heve avtalen, skal vi gjennomgå nedenfor. Men for at entreprenøren skal kunne stanse arbeidet eller heve avtalen, må forbrukeren være forsinket med betalingen eller medvirkningen. Det må derfor først vurderes om det foreligger en forsinkelse fra forbrukeren som gir entreprenøren rett til å stanse arbeidet eller heve avtalen.

Det foreligger en forsinkelse når tiden for betaling eller medvirkning overskrides, enten disse tidspunktene er spesielt avtalt eller følger direkte av loven.

Dersom det er avtalt en betalingsfrist som ikke er lovlig, kan ikke entreprenøren stanse arbeidet eller heve om en slik frist ikke blir overholdt. Vi har foran under pkt. 2.6 gjennomgått hva som lovlig kan avtales om betalingstidspunkt, og vi viser til det som er sagt der om betalingstidspunktet.

Men det er viktig å merke seg at overskridelse av en lovlig avtalt frist ikke nødvendigvis medfører at forbrukeren betaler eller medvirker for sent. Etter loven kan forbrukeren ha rett til tilleggsfrist (fristforlengelse) for sine ytelser. Dersom forbrukeren har krav på fristforlengelse med betalingen eller medvirkningen, vil det ikke være noen forsinkelse før tilleggsfristen er ute. Entreprenøren kan da heller ikke lovlig stanse arbeidet eller heve avtalen.

Reglene om forbrukerens rett til tilleggsfrist for sine ytelser, står i lovens § 51. Før det kan fastslås at det foreligger en forsinkelse fra forbrukeren, må det vurderes om forbrukeren har krav på tilleggsfrist etter § 51.

Hovedregelen er at forbrukeren har krav på forlengelse av frist for betaling eller medvirkning dersom

Denne regelen om forbrukerens rett til fristforlengelse er gjennomgått foran under 2.6, betalingstidspunktet. Tilsvarende regel gjelder for entreprenørens rett til fristforlengelse. Denne er gjennomgått foran under pkt. 2.4.5 Vi viser derfor til det som er sagt om fristforlengelse under pkt 2.6 og pkt. 2.4.5 og gjengir her bare lovens bestemmelse om forbrukerens rett til fristforlengelse.

Avtaler som også omfatter grunnen.

Loven har spesielle regler om konsekvensene av forbrukerens forsinkelse for avtaler som også gjelder retten til grunnen. Forbrukeren har ved slike avtaler ikke krav på å få overta eller få hjemmel til eiendommen før han har betalt som avtalt. Men entreprenøren kan ved slike avtaler heller ikke kreve at forbrukeren skal betale uten at hjemmelen samtidig overføres til forbrukeren. Betaling uten samtidig hjemmelsoverføring kan bare kreves dersom det stilles selvskyldnergaranti fra en finansieringsinstitusjon (dvs. normalt en bank) for det som er betalt. Betaling og hjemmelsoverføring må derfor skje samtidig. I praksis vil dette foregå gjennom en mellommann som stiller den nødvendige sikkerheten for betalingen. Mellommannen vil vanligvis være en eiendomsmegler eller advokat.

Fordi forbrukeren ikke har krav på få overta eller få overført hjemmelen før han har betalt som avtalt, gir dette entreprenøren et sterkt pressmiddel for å få gjennom sin oppfatning av oppgjøret. Dette har loven tatt hensyn til ved at det er bestemt at forbrukeren i slike tilfelle kan deponere beløp som er omtvistet. Entreprenøren kan da ikke lenger nekte forbrukeren å overta og få hjemmelen til eiendommen på grunn av omtvistet beløp.

Deponeringen må foregå på den måten som er bestemt i loven, dvs. at omtvistet beløp må settes inn på sperret konto i en finansinstitusjon. Vi har gjennomgått reglene om deponering av omtvistet beløp i pkt.2.6 foran, og vi viser til det som er sagt der.

Dersom det er klart at forbrukeren er forsinket med betalingen eller sin medvirkning, kan entreprenøren som nevnt ovenfor, enten stanse arbeidet eller heve avtalen. Betingelsene for å kunne heve avtalen er strengere enn betingelsene for å kunne stanse arbeidet. Men dersom forbrukeren ikke oppfyller sine betalingsforpliktelser etter en stans i arbeidet, vil en stans kunne gå over til en hevning av avtalen.

Vi skal nedenfor se nærmere på de betingelser som må være oppfylt for at entreprenøren skal kunne stanse arbeidet eller heve avtalen på grunn av forbrukerens forsinkelse med betalingen eller medvirkningen.

Dersom entreprenøren ikke får betalt til rett tid, har han ikke noen plikt til å fortsette med arbeidet. Entreprenøren kan da stanse arbeidet. Entreprenøren kan bare stanse arbeidet på grunn av forsinket betaling, og ikke på grunn av forsinket medvirkning.

Dersom entreprenøren lovlig kan stanse arbeidet, kan han også kreve tilleggsvederlag for stansen. En stans vil derfor medføre økte kostnader for forbrukeren.

De nærmere vilkår for at entreprenøren skal kunne stanse arbeidet på grunn av forsinket betaling fra forbrukeren står i § 56.

Det er bare manglende betaling av avtalte avdrag og forskudd som gir entreprenøren rett til å stanse arbeidet. Dersom forbrukeren ikke medvirker som avtalt, gir dette som nevnt foran, ikke entreprenøren rett til å stanse arbeidet.

Manglende medvirkning kan føre til at entreprenøren ikke kan komme videre med arbeidet. Arbeidet vil da faktisk stoppe opp. Men dersom entreprenøren kan utføre annet arbeid som ikke er avhengig av medvirkning fra forbrukeren, må han utføre slikt arbeid.

Avdragene og forskuddene må være avtalt på en lovlig måte for at manglende overholdelse av betalingsfrist skal ha noen konsekvenser. Vi har gjennomgått reglene om hva som kan avtales om avdrag og forskudd under pkt. 2.6 foran, og vi viser til det som er sagt der om betaling.

Vi nevner her bare at når det ikke er avtalt noe om betalingstiden, kan entreprenøren først kreve betaling etter at forbrukeren har overtatt. Ved avtaler som også omfatter rett til grunn, kan entreprenøren bare kreve betaling ved samtidig overføring av hjemmelen til grunnen. I slike tilfelle, og i tilfelle der det er avtalt at betalingen skal skje først etter overtakelsen, har derfor entreprenøren ikke rett til å stanse arbeidet på grunn av betalingen.

Før entreprenøren har rett til å stanse arbeidet, må entreprenøren gi forbrukeren varsel om at arbeidet vil bli stanset på grunn av manglende betaling.

Loven har ikke noe krav om at et slikt varsel skal være skriftlig. Et muntlig varsel vil derfor også være et lovlig varsel om stans. Men blir det tvist om det er gitt et muntlig varsel, vil det være entreprenøren som må sannsynliggjøre at det er gitt lovlig varsel. Det mest praktiske er derfor at varslet gis skriftlig.

Det er heller ikke noe krav i loven om innholdet i et varsel om stans. Den nærmere utformingen av varslet vil derfor kunne variere. Men varselet må være utformet slik at forbrukeren forstår at det er et varsel om stans, og hva som er årsaken til at entreprenøren vil stanse arbeidet.

Entreprenøren trenger ikke i varslet sette noen ny frist for betaling for at forbrukeren skal unngå at arbeidet stanser. Dersom forbrukeren ikke betaler snarest mulig etter at han har mottatt varslet, kan entreprenøren stanse arbeidet. Loven bruker uttrykket " snarast råd ". I dette uttrykket ligger at entreprenøren kan sette en kort frist. Betalingstiden er vanligvis kjent på forhånd. Det er derfor ikke urimelig at forbrukeren gis en kort betalingsfrist etter at betalingen er forfalt. Dersom det ikke er satt noen frist, må forbrukeren betale omgående for å være sikker på at betalingsforsinkelsen ikke gir entreprenøren rett til å stanse arbeidet. En omgående betaling med giro må anses som en betaling foretatt" snarast råd", selv om det vil ta noen dager før entreprenøren får pengene inn på sin konto. Entreprenøren kan neppe kreve omgående kontant betaling for å la være å stanse arbeidet. Men betales det kontant, må det sørges for å få kvittering for å ha bevis for betalingen.

Det vil vel ikke oppstå særlige problemer med hva som ligger i regelen om at betalingen skal skje snarest mulig. Det vil vel helst være slik at enten kan forbrukeren betale og vil da betale omgående for å unngå at entreprenøren stanser arbeidet. Eller så har ikke forbrukeren klar betalingen, og det vil da vanligvis ta noe tid for forbrukeren å få ordnet med betalingen.

Det er ikke noe krav om at betalingsmisligholdet skal være vesentlig for at entreprenøren kan stanse arbeidet. Det er nok at betalingstidspunktet er oversittet, at entreprenøren har gitt varsel, og at forbrukeren ikke betaler snarest mulig eller innen den fristen som er satt i varslet.

De fleste entreprenører er neppe interessert i at arbeidet skal stanse på grunn av kortvarig forsinkelse med betalingen. Forbrukeren bør likevel ta opp selv en liten betalingsforsinkelse med entreprenøren i stedet for å vente på et varsel fra entreprenøren.

Entreprenørens rett til å stanse arbeidet ved manglende betaling, gjelder også dersom det er klart at betalingen kommer til å bli forsinket. Entreprenøren har ikke plikt til å fortsette med arbeidet dersom det er klart at forbrukeren ikke kan eller vil betale i tide.

Det må da være rimelig klart at betalingen kommer til å bli forsinket. En løs antakelse er ikke nok. Det mest aktuelle tilfelle er at forbrukeren blir insolvent eller beviselig har fått store økonomiske problemer.

I slike tilfelle må entreprenøren først ta opp med forbrukeren sin bekymring om at betalingen ikke vil komme som avtalt, og be forbrukeren stille sikkerhet for betalingen. Stiller forbrukeren sikkerhet for betalingen, kan ikke entreprenøren stanse arbeidet.

Situasjonen kan være at forbrukeren tror at han har rett til å holde tilbake betaling, fordi entreprenøren ikke leverer i samsvar med avtalen. Entreprenøren derimot, mener at forbrukeren tar feil og at tilbakehold av betaling utløser en rett for ham til å stanse arbeidet.

Hvordan skal slike uenigheter løses ? Har entreprenøren en plikt til å fortsette arbeidet, eller kan arbeidet innstilles inntil tvisten er løst?

Loven inneholder ikke noe konkret om hvordan denne type tvist skal løses. Man bør anstrenge seg for å unngå at tvister blir satt slik på spissen, men dersom det først skjer, bør hver av partene bære risikoen. Det vil kunne føre til vesentlig mislighold. Når slik konflikt oppstår, vil de alminnelige reglene om lojalitet, aktsomhet og samarbeid i kontraktsforhold gjelde. I tillegg vil plikten til å begrense tap/skade inntre.

En stansing av arbeidet medfører at entreprenøren forlater byggeplassen. Dette er ikke en planlagt stans, og stansen kan derfor medføre at utført arbeid og materialer lett kan bli skadet. For å unngå dette er entreprenøren pålagt å sikre arbeidet og materialer i rimelig grad.

Det vises forøvrig til det som er sagt nedenfor under pkt. 3.3.2.3, om sikring av verdier ved heving.

Det er manglende betaling fra forbrukeren som medfører at entreprenøren får rett til å stanse arbeidet. Entreprenøren har derfor tilgode penger hos forbrukeren, og har interesse av å sikre kravet sitt. For å hindre at entreprenøren skulle begynne å demontere utført arbeid eller fjerne materialer fra byggeplassen for å sikre sitt krav, er det bestemt i loven at entreprenøren ikke har krav på å få tilbake deler av det arbeidet som er utført. Han kan heller ikke ta materialer som er betalt og som ligger på eiendommen til forbrukeren.

Den samme regelen gjelder ved heving, og det vises forøvrig til det som er sagt nedenfor under pkt.3.4.2.3 om det samme.

Ved enkelte hendelser gir loven entreprenøren rett til tilleggsbetaling.

Blant annet ved stansing kan forbrukeren pålegges å betale entreprenøren tillegg.

Lovens § 43 fastslår at entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som han er påført på grunn av forhold som forbrukeren er ansvarlig for. Det er opp til entreprenøren å påvise på hvilken måte forhold som forbrukeren er ansvarlig for, har ført til økte kostnader for ham. Vi skriver mer om lovens § 43 ovenfor i pkt. 2.6.3 (Tillegg/justering av prisen). Dersom forbrukeren har krav på tilleggsfrist etter § 51, kan ikke entreprenøren kreve tilleggsvederlag.

Vi har foran gjennomgått reglene for entreprenørens rett til å stanse arbeidet dersom forbrukeren ikke betaler i tide. Som vi så kan entreprenøren stanse arbeidet selv om betalingsmisligholdet ikke er vesentlig.

Et mer drastisk tiltak fra entreprenørens side er at han hever avtalen. En heving av avtalen har større økonomiske og praktiske konsekvenser for forbrukeren, enn en stans i arbeidet. Vilkårene for at entreprenøren skal kunne heve avtalen er derfor strengere enn om det bare er aktuelt med en stans i arbeidet. Både forsinkelse med betaling og forsinkelse med medvirkning kan gi entreprenøren rett til å heve avtalen.

De nærmere regler for entreprenørens rett til å heve avtalen står i lovens § 57.

For at entreprenøren skal ha rett til å heve avtalen på grunn av forsinkelse fra forbrukeren må forsinkelsen innebære et vesentlig avtalebrudd ("mislighold").

Det er ikke noe nøyaktig innhold i begrepet vesentlig avtalebrudd. Om misligholdet medfører et vesentlig avtalebrudd, vil måtte avgjøres ut fra forholdene i den enkelte sak og ut fra en totalvurdering av forholdet mellom partene. En ensidig heving av en kontrakt er et drastisk virkemiddel. Det vil derfor også ha betydning om interessene til den som ønsker å heve kan ivaretas uten at kontrakten heves.

Når det gjelder betalingsmislighold vil det ha betydning hvor stort beløp det dreier seg om, og hvor lang tid forsinkelsen har vart. Det vil også ha betydning hva som er grunnen til forsinkelsen. Er betalingsmisligholdet uttrykk for svikt i betalingsevnen eller betalingsviljen, kan misligholdet være vesentlig selv om beløpet er lite og forsinkelsen ennå ikke har vart så lenge. I slike tilfelle kan det ofte bli et sammenfall mellom vurderingen av det aktuelle misligholdet på forfalte avdrag og forventet mislighold av framtidige avdrag.

Når det gjelder mislighold av plikten til å medvirke, vil det ha betydning om entreprenørens interesser kan være ivaretatt ved at han gis tilleggsfrist og tilleggsvederlag på grunn av den forsinkede medvirkningen. Normalt skal det derfor mer til før et slikt mislighold gir rimelig grunn til heving, enn et betalingsmislighold. Vi har skrevet om forbrukerens medvirkningsplikt ovenfor under pkt. 2.8

Entreprenøren har også rett til å heve avtalen dersom det er klart at det vil oppstå en vesentlig forsinkelse. Før avtalen heves på grunn av forventet betalingsmislighold skal forbrukeren gis anledning til å stille en betryggende sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser. Stiller ikke forbrukeren slik sikkerhet kan entreprenøren heve avtalen.

For at entreprenøren skal kunne kreve sikkerhet på grunn av et forventet betalingsmislighold, skal det være temmelig stor grad av sannsynlighet for at det vil oppstå en forsinkelse som vil være et vesentlig avtalebrudd. Entreprenøren skal ikke kunne tvinge fram sikkerhet for usikrede framtidige betalinger ut fra bare antakelser om at framtidige forpliktelser vil bli forsinket. Det kan derfor bare være aktuelt med sikkerhets- og hevingsrett ved insolvens hos forbrukeren, eller bevislig store økonomiske problemer.

Unntak fra hevingsretten ved vesentlig avtalebrudd.

Selv om forbrukerens forsinkede betaling eller medvirkning er å anse som et vesentlig avtalebrudd, kan entreprenøren i enkelte tilfelle likevel ikke heves.

Loven har i § 57 gjort unntak fra hevingsrett i noen tilfeller der heving ville virke særlig urimelig. (Tilsvarende regler finnes i avhendingslova § 5-3 og kjøpslovens § 5.4.)

Dette gjelder dersom forbrukeren allerede har overtatt boligen, eller skjøte eller festedokument allerede er tinglyst på forbrukeren eller overlatt til forbrukeren. Det kan lovlig avtales at entreprenøren likevel kan heve i slike situasjoner.

Loven gjør det mulig for entreprenøren å ta forbehold om å heve selv etter overtagelse og etter utstedelse av hjemmelsdokumenter. Vi mener at slike forbehold fra entreprenørens side bare kan gjøres gjeldende, hvis de er uttrykt helt klart og utvetydig. Forbeholdet må dessuten være tatt før forsinkelsen er inntrådt. Det kan være at entreprenøren hever og forbrukeren ikke vil fastholde avtalen. Da kan hevning foretas, selv når overtagelse eller utstedelse av dokumenter er skjedd. For å unngå noen tvil i slike situasjoner, bør forbrukeren si fra til entreprenøren så snart han kan, om han vil motsette seg hevningen eller om han heller vil godta at avtalen blir hevet.

Entreprenøren kan heller ikke heve etter at forbrukeren har betalt. Dette gjelder selv om forbrukeren har betalt så sent at det foreligger et vesentlig avtalebrudd. Men entreprenøren kan likevel heve, dersom han hadde meldt fra om heving før eller straks etter han fikk vite om forbrukerens betaling eller medvirkning.

Konsekvensene av at entreprenøren hever avtalen er bla. at forbrukeren må betale for det tap entreprenøren påføres ved at han ikke får utføre det resterende av arbeidet. Dette vil i utgangspunktet medføre at forbrukeren må betale for den tapte fortjenesten entreprenøren får ved at kontrakten blir hevet. I tillegg skal entreprenøren ha betalt for det arbeidet som er utført

De nærmere reglene om oppgjøret på grunn av mislighold fra forbrukeren er regulert i lovens § 58.

Blir avtalen hevet, har entreprenøren krav på oppgjør som om forbrukeren hadde avbestilt på hevingstidspunktet. Dette er bestemmelser som er gjennomgått foran under pkt 2.2, og vi viser til det som er sagt der om oppgjøret ved avbestilling. Vi nevner bare her at entreprenøren har krav på å få erstattet det fulle tapet som følge av hevingen. En heving på grunn av forbrukerens mislighold kan derfor bli kostbart for forbrukeren.

En heving av kontrakten medfører at entreprenøren forlater byggeplassen uten å ha fullført arbeidet. Dette kan medføre at utført arbeid og materialer lett kan bli skadet. For å unngå dette, er entreprenøren pålagt å sikre arbeidet og materialer i rimelig grad. Hva som er sikring i rimelig grad, vil måtte vurderes ut fra det mulige verditapet og kostnadene ved sikringen.

Tildekking for å hindre ødeleggelse ved nedfukting, vil i hvert fall være innenfor entreprenørens plikter ved stans av arbeidet.

Kostnadene med en slik sikring kan entreprenøren kreve dekket av forbrukeren.

Ved heving på grunn av forbrukerens mislighold, vil entreprenøren ha tilgode penger hos forbrukeren. Entreprenøren kan derfor ha interesse av å prøve å sikre deler av sitt krav mot forbrukeren ved å fjerne deler av det arbeidet som er utført på forbrukerens eiendom eller fjerne materialer som er tilført eiendommen men ennå ikke bygd inn. Etter loven har ikke entreprenøren krav på å få tilbake deler av det arbeidet som er utført. Han kan heller ikke ta tilbake materialer som er betalt, men ennå ikke bygd inn. Det eneste entreprenøren kan ta tilbake, er de materialene som ikke er betalt og som heller ikke er bygd inn.

Loven åpner imidlertid for at entreprenøren kan ta forbehold om at deler av utført arbeid og materialer kan tas tilbake dersom forbrukeren ikke betaler som avtalt. Et slikt forbehold vil i praksis innebære at det tas salgspant i leverte materialer, (panteloven § 3- 22). For at et slikt forbehold skal være lovlig må det da oppfylle vilkårene for gyldig salgspant i panteloven. Et slikt forbehold vil derfor bare ha begrenset verdi for entreprenøren.

Forbeholdet (salgspantet) vil ikke ha betydning for materialer som er betalt. Etter pantelovens regler om salgspant kan ikke et salgspant opprettholdes etter at pantegjenstanden er betalt. Betalte materialer kan derfor, uansett forbehold, ikke tas tilbake av entreprenøren.

Et forbehold om å kunne ta tilbake arbeid og materialer vil derfor bare ha betydning for ubetalte materialer som er bygd inn, men et slikt forbehold har begrenset verdi for entreprenøren. Etter pantelovens regler kan et slikt forbehold (salgspant ) bare gjøres gjeldende for de deler som kan fraskilles uten " uforholdsmessig omkostninger eller urimelig verditap". Drastiske inngrep fra entreprenøren for å skille ut innebygde materialer vil derfor ikke være lovlig.

Vi går ikke her i detalj inn på hva som ligger i " uforholdsmessig omkostninger eller urimelig verditap". Vi nevner her bare at det må foretas en konkret og samlet vurdering av omkostningene ved utskillelsen og verditapet. De omkostningene som er relevante er først og fremst omkostninger ved demontering, og omkostningene ved å montere ny del i stedet for den som fjernes. Ved avgjørelsen av om omkostningene ved utskillelsen er " uforholdsmessige" må bla. legges vekt på verdien av den gjenstanden som skilles ut. Det samme gjelder ved vurderingen om omkostningene ved utskillelsen vil være " uforholdsmessige" .

Dersom arbeidet skjer på entreprenørens grunn, vil entreprenøren etter heving av avtalen sitte tilbake med et delvis ferdig hus og grunnen. Entreprenøren kan da selge huset med tomt til andre etter hevingen.

Dersom avtalen om rett til grunnen er gjort med noen annen enn entreprenøren, og oppføringen av boligen var et vilkår for avtalen om rett til grunnen, kan entreprenøren ved heving på grunn av forbrukeren, kreve at forbrukeren gir fra seg retten til grunnen. Dette er en bestemmelse som vil gi entreprenøren mulighet for å kunne disponere retten til grunnen slik at boligen også i slike tilfelle kan selges til andre.

3.4.2.4 Rente og erstatning for rente

Det er under lovens kapittel VII om forsinkelse fra forbrukeren tatt med en bestemmelse om at entreprenøren kan kreve rente og erstatning for rentetap etter lov om rente ved forsinket betaling. Bestemmelsen er tatt inn i lovens § 59.

Dette ville være regelen selv om det ikke var tatt med en slik bestemmelse. Lov om forsinkelsesrente gjelder for all forsinket betaling på formuerettens område unntatt når det er avtalt at den ikke skal gjelde. I følge lovforarbeidene er denne bestemmelsen bare tatt med for å presisere at bestemmelsene om stans i arbeidet og heving, ikke utelukker forsinkelsesrente og erstatning for rentetap. Tilsvarende regel gjelder derfor også for eventuell forsinket betaling fra entreprenøren, f. eks. at entreprenøren ikke betaler forbrukeren erstatning ved forfall.

Vi går ikke her inn på alle enkeltheter ved lov om rente ved forsinket betaling, men nevner bare at det kan kreves rente når et pengekrav ikke betales ved forfall. Renten løper fra forfallsdag når denne er fastsatt på forhånd, og ellers fra en måned etter at den som har kravet, har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. En vanlig regning eller faktura er tilstrekkelig.

Forsinkelsesrenten er for tiden 12% p.a, men for forbruker kan forsinkelsesrenten lempes dersom forbrukeren har hatt rimelig grunn for å la være å betale. Dette er særlig aktuelt når et krav er omtvistet. Det kan være rimelig grunn for forbrukeren til å la være å betale, selv om forbrukeren senere ikke får medhold i at han kunne la være å betale på grunn av mangler. Men det skal nok da være en god del usikkerhet om det var en mangel eller ikke, før det blir noen lemping av forsinkelsesrenten..

Det kan i en byggeprosess oppstå situasjoner der det blir et langvarig avbrudd i byggearbeidet eller annen fullføring av avtalen, uten at dette skyldes mislighold fra noen av partene. Det er da snakk om uventede hendelser som ligger utenfor partenes kontroll. I slike tilfelle har den parten som blir rammet av hindringen krav på en tilleggsfrist, uten at det foreligger mislighold fra den annen part. Det finnes flere eksempler på langvarige avbrudd som skyldes hindringer som ligger utenfor partenes kontroll. En orkan vil for eksempel normalt være en slik uventet hendelse som ligger utenfor partenes kontroll. Et annet eksempel kan være alvorlig sykdom hos en forbruker som har ansvaret for at tegningene blir ferdig.

Slike omstendigheter vil føre til avbrudd i arbeidet, eller at arbeidet ikke kommer i gang. Fordi det ikke foreligger mislighold fra noen av partene, kan ingen av partene heve avtalen. Men varer en slik stans lenge, kan partene ha behov for å komme seg ut av avtaleforholdet.

Det kan være en ulempe for begge parter dersom oppfyllelse av avtalen må utsettes i lang tid. Både den part som er rammet av en hindring, og den andre parten, kan derfor se seg tjent med å komme seg ut av avtaleforholdet. Entreprenøren kan ønske å disponere sine folk og maskiner til andre oppdrag, og forbrukeren kan ønske å skrinlegge prosjektet inntil videre.

Det er derfor gitt bestemmelser i loven om at partene i slike situasjoner kan komme seg ut av avtalen ved å erklære seg løst fra avtalen. Dette er noe annet enn at den ene parten hever avtalen. Dersom vilkårene for å erklære seg fri fra avtalen er tilstede , vil ingen av partene ha krav på erstatning. Det foreligger ikke mislighold fra noen av partene. Situasjonen skyldes forhold utenfor partenes kontroll.

Lovens § 60 har bestemmelser om hvordan slike situasjoner skal løses.

Lovbestemmelsene bygger på at partene har krav på tilleggsfrist (fristforlengelse) på grunn av spesielle hendelser. Dette gjelder ved

uforutsette hindringer utenfor partenes kontroll,

som det ikke er rimelig å vente at parten kunne regne med da avtalen ble inngått, og som

det heller ikke er rimelig å vente at parten skal unngå eller overvinne følgene av.

For at det skal foreligge en slik situasjon som gir rett til tilleggsfrist, er det ikke nok at arbeidet tar lenger tid på grunn av hindringer, eller at det kreves større innsats enn forutsatt. Det er bare de alvorlige hindringene som omfattes av bestemmelsen.

Hva som ellers skal til for at partene skal ha krav på slik tilleggsfrist, har vi gjennomgått i pkt. 2.4.5 foran. Vi viser til det som er sagt der.

Det er ikke i loven angitt hvor lang tid det skal gå før et avbrudd er å anse som et langvarig avbrudd som gir parten grunnlag for å erklære seg fri fra avtalen. I lovutkastet ble det foreslått en 3-måneders regel, men denne ble i loven erstattet med en skjønnsmessig regel. Kravet i loven er at avbruddet varer i så lang tid at forutsetningen for avtalen blir vesentlig endret.

Når en skal vurdere om forutsetningen for avtalen blir vesentlig endret, må en se på begge parters situasjon. I forhold til begge parter må en vurdere om de har lagt opp til at arbeidet skal skje raskt, eventuelt innenfor en særskilt lengstefrist, eller om spørsmålet om tid ikke har vært sentralt for dem. I forhold til forbrukeren må en vurdere behovet for en ferdig bolig innen en viss tid, og om forbrukeren ut fra dette har god grunn til å bli løst fra avtalen. I forhold til entreprenøren må en bl.a. vurdere hvilke problemer en forsinkelse medfører i forhold til utførelse av andre oppdrag.

Dersom partene kan erklære seg fri fra avtalen, skal det foretas et oppgjør etter lovens § 21. Dette er de samme oppgjørsbestemmelsene som gjelder dersom kontrakten heves på grunn av entreprenørens mislighold. Men det er likevel en vesentlig forskjell. Dersom det foreligger grunnlag for at partene kan si seg fri fra avtalen, kan ingen av partene kreve erstatning.

Oppgjørsregelen i § 21 er gjennomgått foran under pkt. 2.6. Vi viser til det som er sagt der. Vi nevner her bare at prinsippet for oppgjøret er at entreprenøren har krav på vederlag for det arbeidet som er utført på forbrukerens eiendommen. Arbeid som er lagt ned hos entreprenøren, men som ikke er tilført eiendommen, kommer ikke forbrukeren til gode. For dette arbeidet kan ikke entreprenøren kreve vederlag. Og som nevnt foran har ingen av partene krav på erstatning fordi avtalen ikke blir gjennomført.

Ved avtaler der entreprenøren både leverer grunn og bolig, kan forbrukeren velge mellom 2 oppgjørsmåter. Forbrukeren kan enten velge å betale for grunnen og det arbeidet som er utført og beholde dette, eller velge en løsning med at hver part tilbakefører det som er ydet.

Dersom avtalen om grunn er gjort med en annen enn entreprenøren, kan ikke forbrukeren kreve å bli sittende med eiendommen mot å betale. Forutsetningen for denne manglende valgretten er at planlegging og oppføring av boligen er et vilkår for avtalen om rett til grunnen. Videre at avtalen med entreprenøren omfatter det hovedsakelige av både planlegging og oppføring av bolig.

I forbindelse med en byggeprosess kan det oppstå flere ulike tvister mellom deg som forbrukerbyggherre og entreprenøren. Nær sagt på ethvert stadium av prosessen kan det oppstå forviklinger. Arbeidet kommer ikke igang til avtalt tid, du får ikke den kjøkkeninnredningen du hadde tenkt deg, parketten inneholder flere hakk etter byggearbeiderne eller huset er ikke klart til innflytting til avtalt tidspunkt. Man kan ramse opp utallige problemer som kan oppstå, men ett felles spørsmål vil oppstå ved dem alle. Hvilken fremgangsmåte bør du benytte for å løse tvisten ?

Tvister i medhold av bustadsoppføringslova oppstår først og fremst i forbindelse med to ulike situasjoner. Ved at arbeidet er forsinket eller på grunn av mangler ved utført arbeid.

I tillegg kan uenighet om sluttoppgjøret være årsak til at tvist oppstår.

Dersom tvisten dreier seg om eventuelle mangler ved entreprenørens arbeid, må du ikke glemme å reklamere over feilen. Oversitter man reklamasjonsfristen, mister man nemlig sitt rettmessige krav. Lovens utgangspunkt er at man må reklamere innen rimelig tid. I tillegg opererer man med en endelig frist på 5 år. Reklamasjonsreglene kan du lese nærmere om under bokens kapittel 2.5.4.

Etter at du eventuelt har reklamert, bør neste steg mot en ordning være forhandlinger. Skulle forhandlinger derimot ikke føre til en minnelig ordning, står man overfor en tvist som må løses ved hjelp av utenforstående. Du har valget blant flere konfliktløsningsmodeller. Du kan velge å få konflikten behandlet av en reklamasjonsnemnd (vi bruker av og til bare ordet nemnd), en voldgiftsdomstol (voldgift = skilsdom på nynorsk) eller en ordinær domstol. De ulike alternativer vil bli behandlet fortløpende nedenfor.

Som utgangspunkt kan man si at dersom du velger nemndbehandling i medhold av bustadsoppføringslova vil du kun få en rådgivende uttalelse. Velger du derimot voldgifts- eller domstolsbehandling som konfliktløsningsmodell, vil du få en rettslig forpliktende avgjørelse. Med rettslig forpliktende avgjørelse menes at begge parter har plikt til å rette seg etter avgjørelsen. Dersom en part ikke etterkommer avgjørelsen, kan den andre få realisert sitt krav ved hjelp av namsmyndighetene.

Bustadsoppføringslova har regler om tvisteløsing i § 64.

§64. Tvisteløysing

Det vil alltid være en fordel å forsøke å forhandle fram en løsning.

Kan man løse det hele gjennom forhandlinger, vil dette som regel være det beste for begge parter. Forutsetningen er at partene er noenlunde likeverdige. Som forbrukerbyggherre må du derfor passe på at du ikke blir overkjørt av en profesjonell entreprenør!

I forhandlingenes innledningsfase, er det videre viktig å legge seg på minne at av hensyn til det videre samarbeidet er det en fordel å unngå at en tvist tilspisser seg. Sannsynligheten for at man kommer i mål gjennom forhandlinger reduseres betraktelig, dersom forholdet mellom partene blir veldig anstrengt.

Det naturlige utgangspunkt for forhandlingene vil være kontrakten som du har inngått med entreprenøren. Man må ta stilling til hva som egentlig er avtalt, og om partene har oppfylt sine forpliktelser på en tilfredsstillende måte. Man må deretter supplere kontrakten med bustadsoppføringslova . I en forhandlingssituasjon vil nok loven forsterke forbrukerbyggherrens stilling, sammenlignet med rettstilstanden før bustadsoppføringslovas ikrafttreden. Det er nemlig lovgivers intensjon at lovens ulike bestemmelser skal være så klart og enkelt formulert, at du som forbruker selv har mulighet til å orientere deg om din rettsstilling. I tillegg til en lettere tilgang til reglene på området, har lovgiver også vedtatt mange nye bindende regler som styrker forbrukerens stilling.

Dersom kontrakten skulle inneholde ulovlige vilkår i henhold til loven, er det loven og ikke kontrakten man skal forholde seg til. Et eksempel på et ulovlig vilkår i denne sammenheng kan være en ulovlig ansvarsfraskrivelse fra entreprenørens side. En slik avtale trenger du som forbrukerbyggherre ikke å respektere. Dette er en klar forbedring av forbrukerbyggherrens situasjon. Tidligere var det nemlig vanlig at entreprenøren tok med klausuler om ansvarsfraskrivelser i entreprisekontrakten, og som forbruker hadde man liten mulighet til å forhandle bort disse klasulene. Med de nye lovbestemmelsene unngår man altså denne situasjonen.

Den største fordelen ved å løse konflikten gjennom forhandlinger, er at konflikten vil få en rask løsning uten at du behøver å bruke all verdens av tid og krefter. Hvis man i tillegg har funnet frem til en rimelig fordeling av det økonomiske ansvaret, kan man si seg fornøyd. En god kontrakt, samt ufravikelige lovbestemmelser i forbrukerbyggherrens favør, er gode hjelpemidler for deg i en forhandlingssituasjon. For entreprenøren kommer i tillegg at han skal ivareta sitt gode renommé, noe som ganske så sikkert vil virke positivt inn på din situasjon.

Ikke sjelden viser det seg imidlertid at partene står så langt fra hverandre, at forhandlinger vanskelig vil føre frem. I disse sakene må man ta stilling til hvilket konfliktløsningsorgan man ønsker bistand fra.

Bustadsoppføringslovas § 64 oppstiller nemndbehandling som et alternativ til voldgift og domstolsbehandling. Det er imidlertid ikke meningen at man skal opprette en ny nemnd som skal ta seg av alle konflikter som måtte oppstå i forbindelse med byggeprosjekter som faller inn under loven. Det er heller ikke meningen å påby slik tvisteløsing. Nemndbehandling skal være frivillig.

Det finnes allerede nemnder innenfor det området som er omfattet av loven. For det første,

"Reklamasjonsnemnden for kjøp og oppføring av bolighus (Trehusnemnden)". Denne nemnden behandler tvister om kjøp og oppføring av bolighus (typehus). For det andre, "Reklamasjonsnemnden for maling- og byggtapetserings-arbeider". Det kan i fremtiden tenkes etablert flere reklamasjonsnemnder som har særlig kompetanse til å løse tvister som oppstår i forlengelse av bustadsoppføringslova.

En avgjørelse fattet av en reklamasjonsnemnd vil kun være rådgivende.

Mange vil nok derfor stille spørsmål ved verdien av nemndbehandling. Vil det egentlig være noen vits i denne type behandling, så lenge man ikke er rettslig forpliktet til å innrette seg etter avgjørelsen ? Er den moralske plikt tilstrekkelig? Til dette må det bare bemerkes at ingen vil i det lange løp være tjent med å ikke innrette seg etter nemndens avgjørelse. I nemnden skal det sitte dyktige fagfolk, slik at man kan regne med at man får veloverveide, korrekte avgjørelser. En part som ikke innretter seg etter slike avgjørelser vil nok over tid svekke sitt omdømme.

Dette gjelder spesielt for entreprenører. Dessuten avtaler ofte partene at de forplikter seg til å innrette seg etter nemndens vedtak. Det er videre grunn til å tro at domstolene vil vurdere nemndens begrunnelse når de fatter sin beslutning. Samlet sett er det derfor all grunn til å tro at nemndavgjørelser vil bli etterkommet i det store og hele.

Dersom man ikke skulle være fornøyd med reklamasjonsnemndens avgjørelse, kan tvisten bringes inn for en domstol. Dette gjelder selvfølgelig ikke hvis det foreligger en avtale mellom partene om å gi avkall på denne muligheten. En slik avtale må inngås etter at tvisten er oppstått.

Skulle du ønske voldgiftsbehandling istedet for domstolsbehandling, er også denne muligheten et alternativ, men da må begge parter være enig om det. Ingen kan tvinges til voldgift! Så lenge tvisten er til behandling i nemnden, kan ikke en entreprenør bringe den inn for domstolen. Denne begrensningen gjelder imidlertid ikke for deg som forbrukerbyggherre. Du kan gå til sak selv om tvisten er til behandling i en reklamasjonsnemnd! Begrunnelsen for denne forskjellsbehandlingen er at formålet bak regelen om nemndbehandling er å sikre forbrukeren muligheten til nemndbehandling. Hvorvidt det er rettferdig å forskjellsbehandle på dette området er det nok delte meninger om, men pr. dags dato er i alle fall dette gjeldende rett.

Dersom det viser seg at forhandlingene ikke fører frem, eller du ikke er fornøyd med reklamasjonsnemndens avgjørelse, kan saken bringes inn for domstolene.

Domstolsbehandlingen vil ikke bli behandlet særlig detaljert i denne boken. Dette kapittelet er kun ment som en orientering til deg som vurderer å gå til rettssak og som derfor lurer på hvordan en slik prosess i hovedsak vil arte seg.

Domstolene er oppbygd hierarkisk:

I forbindelse med domstolsbehandling er det viktig å være oppmerksom på at man ikke bør utebli. Med å utebli mener man både å la være å møte opp og å la være å svare på for eksempel en forliksklage. Resultatet kan isåfall bli at du får en uteblivelsesdom imot deg, og at du må betale omkostningene dersom du vil bringe saken videre.

Hovedregelen ved domstolsbehandling er at sivile saker begynner i forliksrådet. Hver kommune har sitt forliksråd, som har status som domstol. Forliksrådet har to oppgaver. For det første skal rådet forsøke å megle mellom partene, slik at det kommer i stand forlik. Hvis forlik derimot ikke kommer i stand, kan rådet avsi dom under gitte forutsetninger. Blant annet kan forliksrådet avsi dom i saker om formuesverdier dersom begge parter møter, og den ene krever dom. Forliksrådet skal være sammensatt av tre dommere som normalt ikke er jurister. (Forliksrådets medlemmer velges av kommunestyret for fire år av gangen.) Dersom tvisten har vært behandlet av en reklamasjonsnemnd, trenger man ikke å gå veien om forliksrådet. Man kan da reise saken direkte for by-/herredsretten! Dette gjelder imidlertid bare når nemnden har truffet en realitetsavgjørelse. Dersom tvisten er blitt avvist eller trukket tilbake, blir man ikke fritatt fra behandling i forliksrådet.

Dersom dere ikke kommer frem til en løsning i forliksrådet, kan saken bringes inn for

by-/herredsretten. Man kan også anke et rettsforlik eller en dom avsagt av forliksrådet inn for by-/herredsretten. Saken vil i by- og herredsretten bli behandlet av en dommer. Dommeren er selvsagt jurist, og normalt ikke spesielt sakkyndig i bygningsspørsmål. Dersom en av dere ønsker oppnevnt meddommere, har dere krav på at meddommere blir oppnevnt. Til hver enkelt by-/herredsrett er det knyttet et utvalg av meddommere, som er sammensatt av personer uten juridisk utdannelse. Meddommerutvalget er delt i to, et alminnelig og et spesielt. I det spesielle utvalg skal det sitte folk med særlig kyndighet i handel, skipsfart, fiske osv. Det kan også oppnevnes meddommere utenfor disse utvalgene, dersom retten finner at det er nødvendig med særlig type kyndighet. I en forbrukerentreprisesak kan man for eksempel oppnevne en byggmester, rørlegger, takstmann o.l. Men isåfall bør nok den andre meddommeren være en fra forbruker- eller byggherresiden.

Når by-/herredsretten har avsagt sin dom, må du vurdere om du vil slå deg til ro med dommen, eller om du vil anke den inn for lagmannsretten. Dersom anken gjelder en formuesverdi under kr. 20.000,-, kan den ikke fremmes uten samtykke fra lagmannsretten, Saken kan altså få sin naturlige slutt etter en avsagt dom i by-/herredsretten. I lagmannsretten vil man møte tre juridiske fagdommere, til forskjell fra en i underretten, og det er også mulighet for at meddommere deltar.

Dersom du heller ikke er fornøyd med lagmannsrettens avgjørelse, har du en siste mulighet ved å anke til Høyesterett. Anke til Høyesterett kan ikke fremmes uten Høyesteretts kjæremålsutvalgs samtykke. I Høyesterett vil saken som hovedregel bli behandlet av fem dommere, som alle er svært godt juridisk kvalifisert. Det deltar ingen meddommere i Høyesterett. Den avgjørelsen som Høyesterett kommer frem til, vil være endelig.

Gangen ved domstolene kan oppsummeres punktvis som følgende:

Det sier seg selv at dersom du skal prøve saken gjennom hele rettssystemet, vil det ta lang tid. Du må være innstilt på å legge ned både mye tid og penger. Ved behandling for domstolene er det dessuten flere saksbehandlingsregler som må overholdes, hvis ikke kan saken få en ubehageligere avslutning enn påtenkt. Skulle man vurdere å velge veien til domstolene, vil det nok for de aller fleste lønne seg å kontakte en advokat.

Å bringe saken inn for en domstol, kan ha både fordeler og ulemper for den enkelte, og dette bør forbrukeren være klar over før en eventuell rettssak tar til.

En stor fordel ved en dom er at en den er rettslig forpliktende og derfor kan brukes som tvangsgrunnlag. Dette innebærer at man kan få tvangsmyndighetenes (namsmannens eller namsrettens) hjelp til å gjennomføre dommen. Dersom du får medhold i erstatningskravet mot entreprenøren, vil altså tvangsmyndighetene hjelpe deg med å få inndrevet kravet ditt. Å gå til rettssak kan også føre til at man ender opp med et forlik mellom partene, når begge ser seg tjent med det.

Den største ulempen ved domstolsbehandling er at den kan ta lang tid. For det første kan det ta lang tid før saken i det hele tatt kommer opp. For det andre, dersom man har til hensikt å utnytte hele rettssystemet, må man regne med å bruke flere år. At prosessen vil pågå over lengre tid, kan selvfølgelig bli en belastning - både på det økonomiske og det personlige plan - som kan være tung å bære for enkelte.

Vurderingen av hvorvidt det lønner seg å be domstolen om hjelp, bør gjennomgås nøye. Dersom det er store verdier med i bildet - og det vil det vel ofte være - vil det selvfølgelig ha mye mer for seg å gå til sak, enn om man "bare krangler om et par hakk i parketten".

Voldgift kan karakteriseres som en slags mellomting mellom privat og offentlig konfliktløsning. Voldgift innebærer at en tvist skal løses etter en domstolslignende behandling, men det er partene som velger dommere og bestemmer fremgangsmåten. Tvistemålsloven gir visse regler om voldgiftsrettens sammensetning og behandling, og hvis disse reglene følges, vil voldgiftsdommen være like bindende som en dom. Dette vil si, som tidligere påpekt, at en kan få namsmyndighetenes hjelp til å gjennomføre dommen.

Reglene for voldgift skal vi ikke behandle inngående i denne boken, men det er enkelte ting det kan være greit å merke seg:

I forbindelse med byggesaker som følger bustadsoppføringslova må man merke seg følgende:

Avtale om voldgift må inngås etter at tvisten har oppstått.

Dette er forskjellig fra vanlige entreprisekontrakter. Disse inngås på bakgrunn av ulike Norske Standarder, og man avtaler ofte på forhånd at en eventuell tvist skal løses ved voldgift.

I forbrukerentreprise godtas altså ikke dette. En entreprenør kan ikke forhåndsbinde deg som forbrukerbyggherre til voldgift! Grunnen til dette er at man vurderte forhåndsavtaler til ofte å være uheldige for forbrukeren. Dette først og fremst fordi voldgiftsbehandling kan bli dyr i forhold til forbrukerens økonomi og i forhold til de verdiene det i disse tilfellene vil være tvist om.

Denne spesialregelen vil nok få stor betydning i praksis. Tidligere var det nemlig svært vanlig at kontrakten mellom entreprenør og forbrukerbyggherre inneholdt klausul om voldgiftsbehandling.

Sammenlignet med domstolsbehandling, kan en voldgiftsbehandling ha både fordeler og ulemper.

Den største fordelen ved voldgift i entreprisesaker, er at man kan benytte dommere med spesiell kompetanse innenfor entrepriseretten. Slik spesiell kompetanse har normalt ikke en ordinær domstol. Entrepriserett er et spesielt felt hvor man ofte har bruk for slik spesiell fagkunnskap. Denne begrunnelsen gjelder imidlertid først og fremst for de store og kompliserte entreprisesakene mellom profesjonelle parter. Ved forbrukerentreprise trenger man ikke så ofte denne særlige fagkunnskapen. Ved en vanlig domstol kan man dessuten oppnevne sakkyndige meddommere dersom man føler behov for det. Dette argumentet veier derfor ikke så tungt.

Voldgiftsbehandling kan ofte bli dyrt. Profesjonelle parter har som regel ryggrad til å betale dette, men spesielt i forbrukertilfellene kan dette føre til problemer. Ved voldgift må man betale for faglig ekspertise, og dersom man klarer seg uten denne ekspertisen kan det vel være hensiktsmessig å spare disse pengene. Dersom man absolutt ønsker voldgiftsbehandling, kan det iallfall være fornuftig å begrense kostnadene ved å bruke kun en dommer.

Voldgiftsbehandling kan ofte gjennomføres raskere enn en sak for domstolene, og tid er penger. Men selv ved voldgift må man belage seg på at tvisten ikke er løst over natten. Også ved voldgift kan man få en omstendig saksbehandling. Men ankebehandling, eventuelt i to omganger, det slipper du ved voldgift.

Voldgift kan være en fordel, spesielt i kompliserte byggesaker mellom profesjonelle parter. Man må imidlertid være klar over at dersom man, etter at tvisten er oppstått, har vedtatt voldgift, kan man ikke bringe saken inn for de vanlige domstolene. I alle fall ikke uten motpartens samtykke.

Vårt tips til deg som forbrukerbyggherre vil derfor være:

Tenk deg om før du velger voldgift ! Tenk særlig over de kostnader som kan påløpe, og om du har behov for å spare tid ved ikke å gå til de vanlige domstolene.

Som vist foran, er det altså flere måter å løse eventuelle tvister på. Dersom forhandlinger ikke fører frem, kan du få saken behandlet av en nemnd, ved en domstol eller ved voldgift.

Uansett hvilken måte du velger å løse konflikten på, er det en ting som raskt vil vise seg å være gull verdt. Det er en forsikring som gir deg rett til rettshjelpdekning! Når du ønsker å gå igang med å skaffe deg et nytt hus, bør du alltid sjekke at du har forsikringene i orden. På den måten vil du i alle fall stå sterkere økonomisk dersom det først skulle oppstå problemer mellom deg og en entreprenør eller en konsulent. For deg som kjøper tomt og hus under oppføring i ett, bør du forsikre deg om at forsikring er innbakt i totalprisen som du betaler entreprenøren.

De fleste forsikringsselskaper har i dag en såkalt byggeforsikring. En kan tegne den direkte selv, eller gjennom byggmester eller ferdighusfirma. Denne forsikringen gir deg rett til rettshjelpdekning når du måtte ha behov for det. Forsikringen dekker nødvendige utgifter til advokat, retten, sakkyndige og vitner når du er part i en tvist i egenskap av:

Når det gjelder disse byggeforsikringene må det imidlertid påpekes enkelte ting i forhold til bustadsoppføringslova. For det første, en ordinær byggeforsikring (villaforsikring) dekker ikke oppføring av fritidseiendom. Dersom du skal oppføre en fritidsbolig må du tegne en byggeforsikring for oppføring av fritidseiendom. For det andre, dekningen er ofte begrenset til å gjelde de ordinære domstolene, noe som innebærer at man ikke får dekket utgifter til voldgift.

En byggeforsikring vil dessuten være begrenset oppad til et bestemt beløp (50.000,- eller 70.000,-), samt at det opereres med en egenandel (grunnbeløpet på ca. kr. 2.000,- + 20% av overskytende).

Ved tegning av forsikring bør du derfor undersøke nøye hva forsikringen eventuelt vil dekke!

Bustadoppføringslovas intensjon er å regulere forbrukerentreprisene så godt som mulig, og samtidig styrke forbrukerbyggherrens stilling. Dette må nødvendigvis føre til mange nye og også innviklede regler. Å sette seg inn i alle disse reglene kan nok synes tungt og uoverkommelig, med det er alltid greit å være føre var. Til tross for en nøye regulert lov, er man nok blåøyd dersom man tror at det ikke vil oppstå tvister. Vi tror at det blir like mange tvister som før - også pga. ny og uprøvd lov. Men forbrukeren vil stå sterkere både i forhandlinger og i rettssaker.

La i alle fall ikke gleden ved å være underveis i byggeprosjektet, bli undertrykket av frykten for at eventuelle tvister kan oppstå!

___________________________________________________________________________