KAPITTEL 4

KONSULENTANSVARET

 

 

 

4.1. Bustadoppføringslova og forbrukerens konsulenter

I en byggeprosess har forbrukeren som oftest behov for å innhente bistand fra bygningskyndige rådgivere -de såkalte konsulentene. Deres råd er viktige og kan derfor medføre feil som påfører forbrukerbyggherren store kostnader. Konsulentene har tidligere kunnet fraskrive seg ansvar for sine feil, og det har vært vanlig at de har gjort det ved å begrense erstatningsbeløpene. Bustadsoppføringslova har endret dette gjennom noen ufravikelige bestemmelser som kun åpner for ansvarsfraskrivelse i særlige unntakstilfeller.

Det er et eget kapittel i loven om erstatningsansvaret for konsulenter, samt et par andre bestemmelser som berører konsulentene. Fordi loven legger så mange begrensninger på entreprenørenes muligheter til å fraskrive seg erstatningsansvar, er det nærliggende at konsulentene heller ikke får lov til å fraskrive seg alt erstatningsansvar. Og det er viktig for forbrukeren å ha samme reklamasjonsfrist overfor entreprenørene og konsulentene. Forbrukeren skal ikke risikere at lengstefristen er forskjellig, når det er usikkert hvem av de to avtalemotpartene som har ansvaret for feil og mangler.

For øvrig har ikke loven bestemmelser om avtaler mellom forbruker og konsulent. Dette er jo litt rart, fordi de vanlige forbrukerne har lite av innsikt eller erfaring å stille opp med i forhold til konsulentene. Men lovgiverne har hittil ikke villet gå så langt som til å lovregulere konsulentavtaler på samme måten som entreprenøravtaler. Vi finner derfor ikke lovbestemmelser om konsulentenes opplysningsplikt, deres omsorg for forbrukernes interesser, hva som er mangler ved konsulentbistanden, forsinkelser osv. Men det er helt klart at den som gjør seg til næring å gi konsulent-bistand til forbrukere, er underlagt et ganske strengt profesjonsansvar. Konsulentene skal bl.a. veilede og informere forbrukerne fordi forbrukerne ikke selv kjenner bransjen og fagområdene. Når entreprenøren er pålagt et omsorgsansvar, og en plikt til å gi riktige opplysninger, er disse forpliktelsene desto mer omfattende for konsulentene. Vanligvis skal konsulentene stå på forbrukerens side og bistå med å få både riktige avtaler og riktige ytelser fra entreprenørene.

Et rådgivningsoppdrag skal hele tiden være preget av tillit og forståelse mellom partene. Forbrukeren skal gjennom sakens gang kunne stole på at rådgiverne ivaretar forbrukerens interesser på en god og energisk måte. Svikter noe her, må normalt en ny rådgiver inn i bildet. Da bør ikke den konsulenten som går kunne fremme erstatningskrav mot forbrukeren, tilbakeholde dokumenter e.l. Personkjemien mellom forbruker og rådgiver må stemme, og forbrukeren må ha sans for konsulentens måte å arbeide på. Undersøk derfor nøye hvem du vil gi oppdrag til, og sjekk eventuelle referanser som konsulenten gir til andre som har brukt ham eller henne.

 

 

 

4.2 Lovkapitlets virkeområde

Bustadoppføringslova regulerer visse sider av avtaleforholdet mellom forbruker og konsulent:

Lovtekst:

§ 61:

Føresegnene i dette kapitlet gjeld konsulentavtalar med forbrukar.

Med konsulentavtale er det meint ein avtale mellom ein sjølvstendig oppdragstakar (konsulenten) og ein oppdragsgjevar (forbrukaren) om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring.

Konsulentavtale med forbrukar er det dersom avtalen gjeld planlegging av bustad hovudsakleg til personleg bruk for oppdragsgjevaren med familie, husstand eller omgangskrins. Lova gjeld likevel ikkje dersom konsulenten på avtaletida korkje visste eller burde ha kjent til at arbeidet er til eit slikt føremål.

Føresegnene i kapitlet gjeld berre dersom konsulenten skal utføre arbeidet som ledd i næringsverksemd, medrekna tilfelle der organisasjonar eller offentleg verksemd står for planlegging mot godtgjersle.

Loven begrenser seg til å gjelde

• avtaler mellom

• forbruker og

• konsulent om

• planlegging av

• oppføring av boligbygg.

Avtaler omtaler vi nærmere nedenfor.

Forbruker er , som nevnt i bokens første kapittel, en privatperson når det gjelder dennes bolig som hovedsakelig skal benyttes av forbrukeren, dennes familie og omgangskrets. Det er en forutsetning for at konsulentoppdraget skal gå inn under loven, at konsulenten forsto, eller burde forstått, at oppdraget gjaldt en bolig hovedsakelig for forbrukerens personlige bruk. Normalt vil dette neppe reise tvil. Selve planleggingsarbeidet vil jo som oftest forutsette en bestemt bruk. Det kan imidlertid tenkes at oppdraget gjelder prosjektering av bolig for en privatperson, men når avtalen blir inngått opplyser forbruker til konsulenten at boligen helt ut skal benyttes for utleie. Konsulentoppdraget vil i så fall ikke rammes av loven.

Konsulenten omtaler vi nærmere nedenfor.

Planlegging bruker loven som betegnelse for hva konsulentoppdraget består i. Men dette ordet er ikke helt dekkende for all bistand som går inn under loven. Med planlegging mener vi ofte bare de vurderingene som konsulenten bistår med under den første fasen av byggeprosjektet (se bokens innledende kapittel om byggeprosjektenes faser). Bustadoppføringslovas begrep planlegge omfatter mere enn dette og mer enn den rene rådgivningen. Konsulentenes hovedytelse er normalt prosjekteringen -dvs. tegne, beregne og beskrive boligen. Alt dette er med under lovens bestemmelser om konsulentavtalen.

Når samme konsulent også utfører prosjektledelse, byggeledelse og byggekontroll, går disse ytelsene under planlegging i henhold til loven. Det samme gjør nok bistand ved overtagelse og reklamasjoner. (Hva disse ytelsene går ut på, omtaler vi nedenfor.) Men dersom forbrukeren begrenser konsulentenes oppdrag til bare å være slike ytelser, er det noe mer usikkert om bustadoppføringslovas bestemmelser får anvendelse. Forbrukerens behov for å slippe konsulentenes ansvarsfraskrivelse er riktignok omtrent de samme i disse tilfellene. Men loven har bare en delvis regulering av konsulentansvaret, bl.a. gjelder den ikke forsinkelser, så det er usikkert hvor mange typer ytelser den tar sikte på å regulere.

Bolig har vi omtalt tidligere i bokens innledende kapittel. Vi minner om at etter lovens § 1 vil også fritidsbolig, eierseksjoner og full ombygning gå inn under loven. Det har imidlertid vært reist tvil om loven omfatter konsulent-bistand ved annet enn bolig i snever forstand. Vi mener at ordlyden og oppsettet i lovens § 1 innebærer at de andre byggene nevnt i paragrafen også skal høre under konsulent-bestemmelsene i lovens kapittel IX.

Næringsbygg faller utenfor bustadoppføringslova. Det samme når boligen alene skal benyttes til utleie. Konsulentens oppdrag kan imidlertid gjelde en kombinasjon av bolig for forbrukerens personlige bruk, og næringsutnyttelse, f. eks en bolig med verksted, kontorrom eller utleiedel. Hvorvidt bustadoppføringslova da skal gjelde eller ikke, vil avhenge av den bruken som vil være den dominerende. Planlegging av bolig med tilhørende hybelleilighet for utleie, vil for eksempel går inn under loven.

 

 

4.3 Konsulentene: Hvem er de ? (Konsulent-begrepet)

Loven bruker betegnelsen konsulent som er et fremmedord for det norske begrepet rådgiver. I loven og ofte ellers brukes også ordet oppdragstager om konsulenten. Vi sier at forbrukerbyggherren engasjerer konsulenten til et oppdrag og at forbrukeren da er oppdragsgiver.

Loven omfatter noen, men ikke alle rådgivere som en forbruker vil benytte i et byggeprosjekt. Først og fremst er det arkitekter og rådgivende ingeniører som går inn under lovens begrep konsulent. Håndverkere eller ferdighusfirmaer kan dessuten bli benyttet som konsulenter.

Konsulent må videre være en som har konsulentvirksomhet som sitt yrke. Konsulenten er den som er profesjonell på sitt område, og som avtaler med forbrukeren å gi bistand som en del av sin næringsvirksomhet. Loven sier at konsulenten skal være en "selvstendig oppdragstager", dvs. at konsulenten driver egen virksomhet og ikke er ansatt i noe annet enn et firma som driver profesjonell konsulentvirksomhet. De rent private vennetjenester utenfor næringsvirksomhet, går ikke inn under loven.

Utenfor lovbestemmelsen faller entreprenørens egne konsulenter. Disse er ikke engasjert av forbrukeren. Feil fra deres side vil derimot kunne gå inn under entreprenørens ansvar etter loven.

Vi har videre de tilfellene der forbrukeren både erverver rett til tomteeiendom og får oppført bolig. Da vil entreprenøren/selgeren ta seg av prosjektering m.v. og levere konsulent-bistanden som en del av sin ytelse. Denne bistanden er omfattet av lovens entreprenøransvar. Men noe annet er det når forbrukeren selv kjøper byggesett til typehus som han engasjerer en byggmester eller annen entreprenør til å oppføre. Ved kjøpet av byggesettet gir ofte selgeren en utstrakt rådgivning overfor kjøper for å tilpasse en standardløsning til forbrukerens ønsker og behov. Denne konsulent-bistanden går nok inn under bustadoppføringslovas bestemmelser om konsulent. Og det uansett om det betales særskilt for planlegging og tilpasning, eller om dette er inkludert i prisen for byggesettet.

Heller ikke det offentlige eller organisasjoner som utfører planlegging mot vederlag etter avtale med forbrukerbyggherren, kan fraskrive seg det ansvar de vil kunne pådra seg for feil ved denne bistanden, i henhold til bustadoppføringslova. Men med "vederlag" siktes det i disse tilfeller til noe mer enn de ordinære gebyr som betales for behandlingen av en byggesøknad.

En viktig rolle i enhver byggeprosess spiller saksbehandlerne hos de kommunale bygningsmyndigheter. De er imidlertid ikke konsulenter i henhold til bustadoppføringslova. Bygningsmyndighetenes sentrale oppgave er å behandle byggesøknaden. Plan- og bygningsloven inneholder bestemmelser om forhåndskonferanse. Hensikten med dette er å avklare tvilsomme spørsmål slik at behandlingen kan skje raskt og smidig. De kommunale saksbehandlere sitter på sentral kunnskap om hva som lar seg gjennomføre. De vil i den forberedende fase kunne orientere om delingsmuligheter og utnyttelsesgrad for tomt, plassering av bygninger og de krav som stilles til utførelse. Vi skriver mer om forholdet til plan- og bygningsloven i bokens innledende kapittel.

Det kan også være behov for bistand fra advokater og økonomiske rådgivere i løpet av byggeprosessen. Disse vil ha en annen oppgave enn å gi råd om de bygningstekniske spørsmål byggeprosessen reiser og bustadoppføringslova omfatter ikke dem. Men også disse fagfolkene som skal være forbrukernes gode hjelpere, er underlagt et betydelig profesjonsansvar.

 

4.4 Typer av konsulent-oppdrag

Forbrukeren kan engasjere rådgivere allerede under den første planleggingen av byggeprosjektet. Særlig i forbindelse med prosjektering, men også senere under gjennomføring av byggeprosessen vil en forbrukerbyggherre kunne ha behov for konsulenter.

Konsulentene kan gi forbrukerne bistand til flere viktige sider av byggeprosessen - så å si fra først til sist. Vi kan inndele de byggekyndige konsulentenes ytelser på denne måten:

 

• (1) generell planleggings- og utredningsbistand (særlig i byggeprosjektets første fase), bl.a. ved å gi løpende informasjon om hva forbrukeren må gjøre selv

• (2) prosjektledelse/prosjektadministrasjon; såvel av entreprenørene som av de prosjekterende og andre, bl.a. yte bistand med kontrahering, oppfølging osv.

• (3) byggeledelse med kontroll av arbeidenes kvalitet og fremdrift osv ( + eventuelt prosjekteringsledelse når det er flere prosjekterende som bør ledes)

• (4) prosjektering; dvs. tegne, beregne og beskrive bygget (for mange er det dette som er kjernen i arkitekt- og ingeniør-bistanden til boligprosjekter)

• (5) etterfølgende bistand til overtagelse av bygget og ved reklamasjoner på ytelsene fra entreprenører eller andre.

Alle de fem typene av ytelser kan godt gis av bare èn konsulent, særlig da av arkitekten. Velger man å benytte bare arkitekt, kan arkitektbistanden være alt fra å lage ideskisser, via detaljerte konstruksjonstegninger, til å ha ansvaret for byggeledelse og gjennomføring av hele prosessen fram til huset er ferdig og innflyttingen er skjedd.

Arkitektene deler opp sine mer omfattende oppdrag på denne måten:

FASER GJØREMÅL
I. Programmering 1. Utredning av problemer og spørsmål knyttet til behov eller ønske om å gjennomføre et byggeprosjekt
  2. Utarbeide romprogram med nettorareal pr. rom, og med fremstilling av krav til funksjon og plassering av rom
  3. Utarbeide byggebudsjett med kostnadsanslag
  4. Utarbeide fremdriftsplan med tidsbehov for prosjektering og bygging
  5. Gjennomgang med oppdragsgiver og få dennes godkjenning
   
II Prosjektering 1. Skisseprosjekt, dvs. utkast med mulig løsning av byggeprosjektet. Kan omfatte alternativer og være grunnlag for beslutning om å gjennomføre prosjektet, og for videre prosjektering
  2. Forprosjekt, dvs. endelig utforming av prosjektet. Grunnlag for å søke om offentlige tillatelser, og for videreføring
  3. Detaljprosjekt, dvs. tegninger, beskrivelser og mengdeberegninger som prisgrunnlag, samt kontraherings- og avtalebestemmelser
III. Produksjon 1.Bistand med å inngå avtale med entreprenør
  2. Oppfølgning i byggetiden, dvs. samarbeid med byggeleder og entreprenør, utarbeide kompletterende dokumentasjon (bl.a. ved endrings- og tilleggsarbeider), samt delta i byggemøter og inspisere byggeplassen
  3. Bistå ved overtagelse, dvs. delta i befaring, påvise feil og mangler, delta i etterbefaringer, samt bistå med reklamasjoner
   
IV. Drift 1. Følge opp i reklamasjonstiden
  2. Eventuelt gi en vurdering av prosjektet og foreslå tiltak
 

3. Rådgivning angående forvaltning, drift og vedlikehold ("FDV") av bygget

Alt dette er det vanligvis ikke behov for ved en ordinær enebolig. Men også en forbruker kan ha nytte av arkitektbistand på ganske mange av de punktene som er listet opp her. Forbrukeren kan iallfall drøfte med arkitekten hvor mye av dette som kan være aktuelt i boligprosjektet.

Også en erfaren byggmester kan ofte ville påta seg en eller flere av ytelsene i opplistingen ovenfor av arkitektytelsene, eller av de fem hovedytelsene som vi nevner lenger ovenfor.

Det kan også være ferdighusfirmaet eller husleverandøren som vil bistå. Eller forbrukeren kan gi oppdraget til et profesjonelt byggelederfirma. Mange byggherrer synes at det beste er å ha en konsulent, og ikke en entreprenør, til å gi bistanden i de fem punktene, fordi konsulentene skal være uavhengige av entreprenørene.

 

 

4.5 Avtaler mellom forbruker og konsulent

Det er avtalene som er det sentrale virkeområdet for bestemmelsene om konsulenter i bustadoppføringslova. Og da avtaler mellom forbruker og konsulent.

Lovtekst

§61, 1. ledd

Føresegnene i dette kapitlet gjeld konsulentavtalar med forbrukar.

 

Hvordan er de avtalene som loven gjelder for ? Jo, de kan være fra de helt enkle avtalene til de mer omfattende avtaledokumentene. De kompliserte avtalene kan detaljregulere vilkår og forutsetninger for oppdraget, særlig i store bygge- og anleggsprosjekter der ikke forbrukere er parter. Ofte vil konsulentavtalene bli basert på standardiserte avtaledokumenter - det omtaler vi litt lenger nedenfor.

I den tidlige delen av byggeprosjektet, der forbrukeren er i planleggingsfasen, vil det kunne være tilstrekkelig å etablere et avtaleforhold til rådgiveren på en nokså uformell måte. Men skriftlig bør avtalen likevel være, uansett om den ikke blir skrevet på noe skjema, etter en standard eller med mange kontraktsklausuler. Underskriver begge parter et datert brev eller et møtereferat, kan det være greit nok som en avtale. Da bør helst brevet/referatet si klart fra om

• hva rådgiveren skal gjøre rent konkret: lag liste

• hvordan arbeidsresultatet skal fremlegges for oppdragsgiver, f.eks. skissetegninger

• når oppdraget skal utføres (eventuelt med en fristdato)

• pris: fast sum eller timehonorar (eventuelt med et øvre tak på prisen)

• begrensning av oppdraget; det vil si at oppdraget ikke skal fortsette uten at ny avtale blir inngått. Forbrukeren skal kunne beslutte å overlate fortsettelsen av oppdraget til en annen konsulent, uten å måtte innhente et samtykke fra den første, og uten betaling av erstatning til den første for avtalebrudd.

Bransjeorganisasjonen Norges Praktiserende Arkitekter (NPA) har laget skjemaer for en enkel bekreftelse av arkitektoppdrag. Bekreftelsen gjelder inntil nærmere avtale blir inngått, men bekreftelsen har ikke med alt vi har listet opp her. (Dessuten er bekreftelsesskjemaets betalingsbetingelser noe stramme for byggherren, slik at han bør ta det særskilt opp med arkitekten hvis han vil løsne på disse betingelsene.)

Erfaringen er at mange oppdrag starter lettvint og uformelt uten noen omforente dokumenter. Men da kan oppdraget ende i bitter uenighet, gjensidige krav og noen ganger i rettssaker. Vi anbefaler derfor forbrukeren å skriftlig avtale de grunnleggende premissene for oppdraget, slik som i punktlisten ovenfor. Og det hva enten oppdraget er stort eller lite, om det er tidlig i prosjektet eller senere, og enten det gjelder arkitekt, ingeniør, annet rådgivningsfirma eller entreprenør som tar rådgivningsoppdrag. Husk at disse rådgiverne vil normalt ha krav på honorar selv for den første muntlige redegjørelse for hvordan de bedømmer prosjektet. For ikke å snakke om at de skal ha honorar når de begynner å tegne med linjal, å beregne eller å utarbeide dokumenter.

 

 

4.6 Standardiserte konsulentavtaler

Betydningen av bestemmelsene om konsulentansvar i bustadsoppføringslova vil først og fremst være at de avskjærer de standardiserte ansvarsbegrensninger som tidligere har vært vanlige. Forbrukeren som byggherre, vil ofte være den svake part når vilkårene for konsulentbistand avtales. Han vil ofte ta det som gitt at standardiserte bestemmelser skal legges til grunn. Det er derfor generelt et behov for å begrense muligheten for bruk av standardiserte ansvarsfraskrivelser overfor forbrukere.

Utgangspunktet for konsulentavtalen har for det meste vært standarden NS 3403. Den heter "Alminnelige kontraktsbestemmelser om arkitekters og ingeniørers utførelse av prosjektering og rådgivning". NS 3403 har ansvarsfraskrivelser med begrensing av erstatningsbeløpene (til maksimalt kr. 1,5 million pr. feil og kr. 4,5 mill. for hele oppdraget.). Disse ansvarsfraskrivelsene for feil er ugyldige i forbrukeravtaler, ifølge bustadoppføringslova.

På flere punkter er standarden mindre tilpasset dagens forhold, så den er f.t. under revisjon. Fordi byggherresiden og konsulentene ble svært uenige om et utkast til ny standard, har revisjonen tatt lang tid. I påvente av ny standard er f.t. den gamle NS 3403 trukket tilbake av Norges Byggstandardiseringsråd (NBR). Men hvis forbrukeren og konsulenten likevel blir enige om å bruke den, så vil standarden gjelde så langt den ikke er i strid med bustadoppføringslova. Til NS 3403 knytter det seg et skjema for avtaledokument med underskrifter; det har betegnelsen NS 3413 Formular for kontrakt om utførelse av prosjektering og rådgivning.

Kontraktsbestemmelsene i NS 3403 er preget av det nære og tillitsfulle forhold som alle byggherrer bør ha med sine rådgivere. Byggherren er vanligvis den eneste aktøren i et bygg- eller anleggsprosjekt som ikke er profesjonell på dette området. Derfor hviler det et stort ansvar på alle byggherrens rådgivere for å ivareta og vokte byggherrens interesser, behov og formål med prosjektet. Grunnprinsipper i standarden er konsulentenes plikt til å gi tilstrekkelig informasjon, sørge for samarbeid, opprette nødvendige dokumenter, holde frister, fakturere oversiktlig, må ikke ha avhengighetsforhold til andre aktører i prosjektet, samt i det hele tatt å vise omsorg for byggherren. NS 3403 har en rekke bestemmelser, men det finnes mange enkeltheter og forhold som ikke er tatt med i standarden. Dette skyldes nok bl.a. at standarden favner så vidt med de mange typer oppdrag som kan være "rådgivning" fra arkitekters og ingeniørers side.

I avtaledokumentet NS 3413 kan det være vist til eventuelle andre standardiserte avtalebestemmelser. Det er f.eks. slikt som ytelsesbeskrivelser fra Arkitektnormen og Ingeniørnormen, eventuelt konsulentens egne faste kontraktsbetingelser. Les da gjennom disse betingelsene for å se om du kan godta dem.

"Arkitektnormen" og "Ingeniørnormen" er normalbestemmelser og ytelsesbeskrivelser for oppdrag. De er utarbeidet av bransjeorganisasjonene til disse yrkesgruppene. Prismyndighetene forbød i sin tid organisasjonene å pålegge medlemmene å bruke de tilsvarende normene som man da hadde. Men det betyr ikke at partene er avskåret fra å benytte hele eller deler av de gamle eller de nye normene. Spesielt ytelses-/arbeids-beskrivelsene i normene er praktiske å benytte i kontrakten Det er intet forbud for den enkelte konsulent og byggherre å avtale at normene helt eller delvis inngår i en kontrakt.

 

 

 

4.7 Inngåelsen av avtalen med konsulenten ("kontrahering" av konsulenter)

Hvordan skal man skaffe seg arkitekt eller annen konsulent ? Adskillige forbrukere vil nok foretrekke den gamle og enkle vei: undersøke litt om renommeet til den aktuelle rådgiver, spørre om vedkommendes betingelser for å ta på seg oppdraget, og deretter akseptere betingelsene uten mer diskusjon.

Men mange byggherrer ønsker å gjøre seg mer nytte av at det er konkurranse i rådgiver-markedet. Dessuten kan det noen ganger oppstå behov for konsulentbistand fra den lange rekken av spesial-områder som har utviklet seg for arkitekter og ingeniører. I de store byggeprosjektene kan det være flere forskjellige konsulentfirmaer - eller et firma som dekker mange fagområder. I alle tilfelle vil en byggherren være ute etter å få konsulenter med en faglig standard som passer prosjektet. Og ikke minst vil byggherren helst betale et honorar for oppdraget som ikke overstiger det andre krever for tilsvarende arbeid.

Konkurransen er mange ganger skarp mellom rådgivere -spesielt blant arkitekter, rådgivende ingeniører og byggerådgivningsfirmaer (som gjerne består av arkitekter, ingeniører og håndverksmestere). Mange advokater og finansrådgivere er også parate til å gi tilbud på tjenester i konkurranse med sine yrkesbrødre.

Det kan derfor være fornuftig å forhøre seg med flere konsulenter, selvom forbrukeren bare skal engasjere èn. Spør da om både hvor mye tid og hvilken pris som konsulentene vil kreve å få, før du gir den ene konsulenten oppdraget. Kontakt først referansene til andre byggherrer som har brukt konsulentene. Og dra og se på boligbygg som arkitekten har tegnet tidligere.

 

 

4.8 Nærmere om erstatningsansvaret

Det bustadoppføringslova regulerer i konsulentavtalene, er konsulentenes ansvar for erstatning (skadebot). Erstatningsansvaret for sin egne feil skal konsulentene ikke kunne fraskrive seg.

 

Lovtekst:

§ 62. Fråskriving av skadebotansvar på grunn av feil

Konsulenten kan ikkje fråskrive seg skadebotansvar som han eller ho har etter allmenne reglar på grunn av feil.

Det sentrale i bestemmelsen er at konsulenter som forbrukerbyggherren engasjerer, ikke kan fraskrive seg erstatningsansvaret for sine feil. Loven inneholder, i motsetning til hva som er tilfellet for entreprenøren, ingen regler om hvilke forhold som fører til ansvar for konsulenten. For dette, såkalte ’’ansvarsgrunnlaget’’, nøyer loven seg med å vise til de alminnelige regler om erstatningsansvar. Hovedreglen er her at konsulenten blir erstatningsansvarlig hvis det kan sies at han har utvist uaktsomhet. Denne uaktsomheten må ha ført til et økonomisk tap for forbrukeren, hvis konsulenten skal bli pålagt erstatningsansvar.

Konsulentens uaktsomhet kan være feil og utelatelser i prosjekteringsmaterialet. Uaktsomheten kan være å gi feil råd om hva slags boligbygg som passer til tomten eller til forbrukerens andre behov. Rådene kan være feilaktige når det gjelder f.eks. styringen av byggeprosjektet, hva det skal reklameres på under overtagelsesforretningen, eller andre forhold. Vi snakker i alle disse tilfellene om at det er mangler ved konsulentens ytelser. Konsulentenes forsinkelser er noe annet og kommer ikke under bustadoppføringslova, se nærmere nedenfor i pkt. 4.9.

Hvor mye skal det til, før vi kan si at konsulenten virkelig har utvist en erstatningsbetingende uaktsomhet ? Generelt har det vært uttalt at uoppmerksomhet fra konsulentens side alltid vil være erstatningsbetingende. Men hvis det skal anses som uaktsomt å overse selv den minste kommafeil, blir aktsomhetskravet så strengt at det nærmer seg et objektivt ansvar for feil. I praksis skal det ikke mye til før en rådgivers feil anses som uaktsom. Dette selvom prinsippet er at rådgiveren bare blir ansvarlig for slike feil og mangler som en normalt forstandig rådgiver ikke ville ha begått. Vi kan se denne aktsomhetsnormen i sammenheng med rådgiverens allmenne omsorgsplikt, og med de kravene til informasjon, lojalitet og tillit som konsulentene er underlagt.

Vi kan nok konstatere at alle feil konsulenter begår med hensyn til tall og mål vil bli ansett som erstatningsbetingende. Konsulentenes skjønnsmessige vurderinger gir dem større spillerom for ansvarsfri feiltagelser. Men den som prosjekterer en bolig må advare forbrukeren hvis han vurderer f.eks. å velge en noe risikabel løsning, selvom forbrukeren har pålagt konsulenten å holde kostnadene nede.

Selvom feil er begått av den prosjekterende/rådgiveren, blir han ikke automatisk erstatningsansvarlig. Det første hinder på veien for at forbrukeren skal få erstatning, er å kunne bevise at det er uaktsomhet som har ført til feilen. Denne såkalte "bevisbyrden" (eller "tvilsrisikoen") på forbrukeren blir ikke så tyngende for slike skader som ikke ville ha inntruffet ved alminnelig påpasselighet hos en konsulent. Er det oppstått en slik typisk skade, vil nok dommeren i en rettssak ilegge erstatningsansvar, hvis ikke konsulenten på sin side kan bevise at han var aktsom. (Dette kan kalles "omvendt bevisbyrde".)

Konsulentene kan ikke unngå ansvar ved bare å påberope seg at forbrukeren har godkjent forslag, tiltak og prosjektmateriale. Dog unntatt hvis konsulenten har gjort byggherren oppmerksom på risikoen. Ved vanskelige og usikre avgjørelser må imidlertid rådgiveren forvisse seg om at byggherren skjønner at han er ute i farlig terreng.

Ofte vil rådgivere, prosjekterende og entreprenører skylde på hverandre, når feil er konstatert. Da er det ikke greit for forbrukeren å finne frem bevismidlene eller ta stilling til påstandene. I visse tilfelle kan det da bli aktuelt med solidaransvar for de involverte.

Lovgiver har sett det som viktig at konsulenten har en egeninteresse i å avklare om ansvaret for de feil som måtte oppstå under en byggeprosess kan skyldes feil i utførelsen av entreprenørens arbeid eller i det arbeidsgrunnlag som er utarbeidet av byggherrens konsulenter. Ved at konsulenten ikke kan fraskrive seg ansvaret for feil i sitt arbeid, vil han måtte gjøre noe for å påvise at feilen ikke ligger hos ham, for å komme fri.

 

 

4.9 Skader og tap som loven ikke omfatter

Hovedregelen er at konsulenten ikke vil kunne fraskrive seg ansvaret for feil som er erstatningsbetingende etter alminnelig erstatningsrett. Loven gjør imidlertid noen unntak.

For det første siktes det med feil bare til ansvar for tap som skyldes mangler ved konsulentens arbeid. Tap som følge av konsulentens forsinkelse vil han fortsatt kunne fraskrive seg ansvaret for. Konsulentenes uaktsomhet består ofte i at de er for sent ute med sin levering av prosjekteringsmaterialet. Når f.eks. statiske beregninger eller tegninger av byggdetaljer kommer for sent, må ofte entreprenøren vente, og forbrukeren får en regning fra ham for ventingen. Det forekommer også at konsulentens råd kommer for sent, slik at forbrukeren ikke får tatt de nødvendige forholdsregler når problemer oppstår. I bustadoppføringslova er det likevel bare ansvaret for mangler, og ikke for forsinkelser, som det er gitt bestemmelser om. (Denne avgrensingen mot forsinkelser virker ikke særlig velbegrunnet, bl.a. fordi det er mange grensetilfeller mellom mangler og forsinkelser. F.eks. når tegningene ikke er komplette på det tidspunktet de skulle ha vært ferdige -er da tegningene feilaktige eller forsinkede ? Her har lovgiverne skapt en uklarhet. )

Det følger videre av særbestemmelsen i § 6 at loven ikke gjelder for personskade. Det samme sier bestemmelser i håndverkertjenesteloven, avhendingslova og kjøpsloven. Men produktansvarsloven sier uttrykkelig at den gjelder erstatning for skade på både person og ting. Kan konsulenten fraskrive seg erstatningsansvar for personskade etter bustadoppføringslova ? Tja, nå er det vel ikke mange konsulenter som ville finne på å si noe slikt uttrykkelig. Og heller ikke mange forbrukere ville gå med på en slik ansvarsfraskrivelse. Vi får likevel spørsmålet om ansvarsfraskrivelse er gyldig når konsulentavtalen har en beløpsbegrensning for erstatning, uten å si direkte at denne gjelder personskader. Har arkitekten f. eks. beregnet for svak dimensjonering av bærende elementer slik at byggherren en snøtung vinterdag får taket i hodet, kan da ansvaret for personskaden helt eller delvis være fraskrevet i avtalen ? Bygningsskaden vil konsulenten iallfall ikke kunne fraskrive seg ansvaret for. Påstår da konsulenten at hans ansvarsfraskrivelse gjelder personskaden, må man tolke konsulentavtalen på dette punkt. Da vil man nok ofte kunne tolke avtalebestemmelsen om fraskrivelse slik at konsulenten og forbrukeren ikke har tenkt på personskader, slik at ikke ansvarsfraskrivelse skal anvendes på disse skadene.

Vi kan i alle tilfelle slå fast at det er flere forhold som ingen gyldig kan fraskrive seg -eller begrense - sitt ansvar for. Så alvorlige forsømmelser som grov uaktsomhet eller forsett, kan man ikke fraskrive seg ansvar for. (Under forsett går også den bevisste nedprioritering av et oppdrag til fordel for et annet oppdrag.) Og de urimelige avtalevilkår kan ingen heller fraskrive seg ansvar for, enten nå urimeligheten var der da avtalen ble inngått, eller den har vist seg først senere, ifølge avtalelovens § 36, jfr. § 37.

Konsulenten kan imidlertid fraskrive seg ansvaret for eventuelle tap som oppstår i forbrukerens næringsvirksomhet. Denne virksomheten er ikke beskyttet av bustadoppføringslova. Dette gjelder selvom feilen er i konsulentbistanden til boligen, mens det økonomiske tapet er i næringsvirksomheten.

 

 

4.10 Reklamasjon

Forbrukeren må si klart fra til konsulenten, reklamere, dersom han vil kreve erstatning for feil i planleggingsarbeidet.

 

Lovtekst:

§ 63:

Forbrukaren mistar retten til å krevje skadebot på grunn av feil dersom det ikkje er gjeve melding til konsulenten om kravet innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga feilen. Kravet kan ikkje meldast seinare enn fem år etter overtakinga av den ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i lengre tid.

Konsulenten kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen om tapet kjem av at konsulenten eller nokon konsulenten svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.

Denne bestemmelsen om reklamasjon bygger på samme lest som reklamasjonsregler i øvrig lovgivning på forbrukerområdet. Det oppstilles en såkalt relativ frist, dvs. en frist som løper fra det tidspunktet da feilen ved konsulentens planlegging ble, eller burde blitt, oppdaget av forbrukerbyggherren. Dessuten har vi en såkalt absolutt frist, dvs en siste frist for når reklamasjon senest kan skje, altså den nye femårsfristen.

Reklamasjon skal skje innen rimelig tid etter at forbrukeren ble eller burde blitt klar over feilen. I ’’rimelig tid’’ ligger ingen plikt til umiddelbart å si fra når det oppstår mistanke om at det foreligger feil. Byggherren kan bruke noe tid på å avklare om det faktisk foreligger en feil og hvor ansvaret foreligger. Så snart dette er avklart, må han imidlertid sørge for å gi beskjed til konsulenten. Det bør ikke gå mange dagene fra feilen er fastslått til reklamasjonen skjer.

Det stilles ingen formelle krav til hvordan reklamasjonen skal skje. Det normale bør være at reklamasjonen skjer skriftlig slik at det senere kan dokumenteres at reklamasjon er skjedd. Av denne grunn bør også reklamasjonen skje i rekommandert brev. Denne meldingen bør omtale hvilke feil som forbrukeren påberoper. Det bør framgå at forbrukeren vil holde konsulenten ansvarlig for det tap som oppstår. Bustadoppføringslova har en generell bestemmelse i § 5 om risikoen for sending av melding. Der er det bestemt at meldingen anses gitt i tide, hvis den er sendt på en forsvarlig måte.

I tillegg til at det må reklameres innen rimelig tid, må byggherren overholde den nye lengstefristen på 5 år i bustadoppføringslova. Denne fristen begynner å løpe ved overtakelsen av bygget. Utgangspunktet for fristen er satt til overtakelse av bygget fra entreprenøren og ikke til levering av ytelsen fra konsulentens side. Dette skyldes at feil ved planleggingsarbeidet ofte først viser seg når boligen er tatt i bruk. Dermed kan det kan gå vesentlig mer enn 5 år fra konsulenten leverte sin ytelse til fristen utløper.

Følgen av at det reklameres for sent, vil være at erstatningskravet mot konsulenten går tapt.

Konsulenten oppnår ikke alltid å få avskåret sitt ansvar bare fordi forbrukeren har reklamert for sent. Konsulenten må bære ansvaret likevel, dersom erstatningskravet skyldes at han har opptrådt grovt klanderverdig. Som vanlig i norsk rett, skal man ikke slippe ansvar pga. slike avskjæringsregler, når vedkommende som ville hatt glede av reglene, har vært grovt uaktsom, gjort forsettlige avtalebrudd eller for øvrig har opptrådt i strid med "hederlighet og god tro". Det samme gjelder hvis denne klanderverdige atferden skjedde hos konsulentens ansatte, underkonsulenter eller andre som konsulenten "svarer for".

 

 

4.11 Foreldelse

En reklamasjon skal ikke bare være rettidig, den må også følges opp innen de bestemte fristene som foreldelsesloven oppstiller. Ellers kan forbrukeren miste sin rett til å holde konsulenten ansvarlig. Foreldelse kan inntre til tross for at forbrukeren har reklamert. En melding om reklamasjon er derfor ikke alltid nok for at forbrukeren skal greie å få sin rett.

Reglene om foreldelse av krav gjelder i tillegg til reklamasjonsreglene. Foreldelsesreglene er ikke nevnt i bustadoppføringslova og det er kan skape forvirring og uklarheter.

Vi viser her til det vi skriver i pkt. 2.5.4 ovenfor, om forholdet mellom reklamasjon og foreldelse ved forbrukernes avtaler med entreprenører. Der redegjør vi bl.a. for at foreldelsesreglene i noen tilfeller vil kunne virke som en felle for forbrukerne. Dette særlig når foreldelse kan inntreffe før den absolutte 5 årsfristen for reklamasjoner er utløpt. (Da er det bl.a. en regel om at forbrukeren kan få en ett års-tilleggsfrist. Den går fra da forbrukeren fikk -eller "burde skaffet seg" - den "nødvendige kunnskap" om mangelen.)

Foreldelsesloven har en 3 årsfrist som hovedregel. ( Den kan forlenges i særtilfelle i inntil 13 år, så som når konsulenten har utvist grove forsømmelser.) Foreldelsesfristen kan begynne å løpe fra da skadetilfellet inntraff, eller fra da den mangelfulle ytelsen ble levert. Antagelig kan startpunktet "levert" , normalt være det samme som overtagelsen av bygget, som er utgangspunktet for den absolutte reklamasjonsfristen. Men dette tidspunktet for når fristen skal starte, kan være avhengig av hvilket oppdrag konsulenten har i det aktuelle byggeprosjektet. De mer begrensede konsulentoppdragene i den første delen av prosjekttiden, kan kanskje medføre at foreldelsesfristen starter tidligere enn overtagelsen. Og fristen kan nok starte senere for den særskilt konsulent-bistanden til å behandle reklamasjonskrav overfor entreprenøren etter overtagelsen.

Foreldelsesfristen starter for øvrig på samme tidspunkt også for skjulte feil og mangler ! Se nærmere om de farlige problemene i denne forbindelse, i ovennevnte pkt. 2.5.4 om entreprenørarbeid.

Foreldelsesfristen blir avbrutt ved å anlegge rettssak, eller når konsulenten har erkjent ansvaret. Bare en melding om at ansvar gjøres gjeldende, er ikke tilstrekkelig til å avbryte foreldelsesfristen.

 

 

 

___________________________________________________________________________

OPPSUMMERING AV KAPITTEL 4 !

Dersom du ønsker å benytte deg av konsulent(er), bør du merke deg at:

• bustadoppføringslova hindrer at en konsulent fraskriver seg erstatningsansvar for mangler ved sitt ansvar. Kontraktsbestemmelser i strid med loven er ugyldige!

• med "konsulent" i bustadoppføringslova menes rådgiver

• loven omfatter ikke alle typer rådgivere. Man tenker først og fremst på arkitekt og rådgivende ingeniører, men også håndverkere, ferdighusfirmaer o.l. kan benyttes som rådgivere

• ved valg av konsulent bør du undersøke nøye hvem du vil gi oppdrag til, det kan være lurt å sjekke eventuelle referanser

• det kan være fornuftig å forhøre seg med flere konsulenter om til hvilken pris og hvor lang tid de vil kreve for å påta seg oppdraget

• uansett hvilket oppdrag konsulenten skal utføre, bør du avtale de grunnleggende premissene for oppdraget skriftlig

• loven gjelder ikke ansvar for tap som måtte oppstå i forbrukerens næringsvirksomhet og for personskade

• vær på vakt mot en konsulent som prøver å fraskrive seg ansvar for personskade

• uaktsomhet fra konsulenten er tilstrekkelig til at han kan bli ansvarlig

• bustadoppføringslova regulerer bare konsulentens ansvar ved mangler

• forsinkelsesansvar reguleres ikke av loven

• du må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen er avdekket

• den absolutte frist for å reklamere er 5 år

• du må følge opp reklamasjonen; om nødvendig med rettslige skritt for at kravet ikke skal foreldes.

___________________________________________________________________________

felles/bok/kap4rev